管理会社はどこがいい？【はじめての不動産投資におすすめ】

新しく不動産管理会社を探している人、現在の不動産管理会社に満足できず、別の不動産管理会社への変更を考えている人はいませんか？不動産管理は最近生まれた分野のため、体制も整っていないのが現状です。

認識の違いがトラブルの引き金になるともあります。新たに管理を頼む前に、不動産管理の役割をもう一度理解しましょう。

1.不動産管理とは何か

不動産管理は、不動産投資をする大家さんと入居者の間に立ち、物件の安定維持に努め、入居者の不満を解消し、大家さんと入居者それぞれが満足のいく住居環境の保持・改善をすることです。

管理を頼もうとする大家さんは、委託契約書を管理会社と結びます。委託契約を結ぶと、次のことを行ってくれます。後に述べる管理の種類により、すべてを行ったり、一部しか行わなかったりと、内容は企業により異なってきます。

【1.-1】賃貸借媒介

これは入居者募集、選定、契約締結業務など入居に至るまでの一連の業務になります。

【1.-2】不動産管理業務

大きく分けて、4種類あります。

1）契約管理業務

解約業務・契約更新業務・運営や調整業務・賃料等の徴収業務など

2）物的管理業務

清掃業務・建物や設備管理等業務など

3）コンサルティング業務

賃貸管理規約の策定、監理、助言等・賃貸経営の企画・修繕建て替え計画の策定業務など。市場の動向も分析してくれます。

4）その他

防火・防災・防犯等の警備業務など

このような業務を行うことで、住居環境の質をハード面、ソフト面両方から保持・向上させ、投資物件の信用度を保持させます。

2.管理のスタイルは、会社により違う

ひと言で管理といっても、契約形態により、どこまで管理してくれるかが異なります。自分の考えている管理のスタイルとマッチしないと、トラブルのもとになったり、自分だけでは管理しきれずに、入居者が退去してしまったりします。

1) 一般媒介

客付けのみを依頼する方法契約です。物件の維持管理や集金管理は大家さん自身が行います。複数の不動産会社に募集を依頼することが可能です。一見、お得に思えますが、不動産会社からしてみると、管理委託料をもらえず、仲介手数料しか利益がないので、旨味がありません。紹介の優先順位は低くなります。

2) 専任媒介

1つの不動産会社へ募集に関する一切を依頼する形態です。家賃管理や入居者管理等は自分で行い入居者の募集を信用する不動産会社だけに依頼します。家賃の管理及び入居者とのやりとりは、大家さん自身で行うことになるので、所有戸数の少ない大家さん向けの契約と言えます。

3) 集金管理専任媒介

入居者の募集だけでなく、家賃の集金、家賃滞納チェック、物件管理及び入居者の一般的な管理を行います。客付けから敷金精算、家賃滞納時の対応まで賃貸に関わる、一連の業務を総合的に委託することが可能です。

4) 家賃保証タイプ

一括借り上げ・家賃保証契約などを行うのが子のタイプです。会社によってサービスの表現や内容が若干異なりますが、不動産会社がある期間、家賃を保証してくれます。管理に関し、大家さんが携わる事はありません。補償家賃は通常家賃の90%前後、20年、30年の長期保証の商品を発売している会社もあります。

3.管理会社を探すポイント

では、どんな管理会社・募集会社を選んだ方が良いのか？実際に足を運んで下記のポイントをチェックしてみよう！

【3.-1】地域の情報に詳しい企業か

任せようとする物件のエリアの情報に詳しい不動産会社を選ぶようにしましょう。近くに大きな設備があれば、工事する人が転居してくるために賃貸需要が発生しますし、オフィス需要が伸びていれば、転勤者の需要が9月、3月あたりに見込めます。そういう情報を見逃さず、リフォームのスケジュールを組んでくれる、地域の動向に敏感な会社を選ぶべきです。

また、地域情報だけでなく、世の中の動きも意識して対応してくれる会社だと、なお、よいでしょう。投資物件はキャピタルゲインも大切です。

【3.-2】集客力・募集力があるか

募集する際に、一番大事なツールはウェブサイトです。とくに、ポータルサイトが重要。登録されていないと問い合わせがありません。同じ物件でも、写真の掲載点数や動画があるか、更新を頻繁に行うかなどで、検索結果の上位に表示されるかが決まります。

物件情報の更新作業をしっかり行ってくれる不動産会社は信用できます。ウェブ専門の担当者がいる企業ならばなおよいでしょう。

【3.-3】担当社員は責任感があるか

会社・営業所などの雰囲気をチェックするだけでなく、担当社員はどんな人かチェックをしましょう。不動産会社の中で、実際にお客さんを案内するのは、肩書のない、営業マンであるケースがほとんどです。会社の方針がしっかりしていても、営業マンの質により、客付けの速さや管理状態が左右されます。

これから管理を任せる不動産会社を選ぶ場合、不動産会社を訪問し、担当者と話をさせてもらい、担当者の質を見極めることが必要です。また、担当者が交代になった場合は、必ず会って話をすべきです。顔見知りになると、自然と責任感が湧いてくるものです。

【3.-4】会社として信用がおけるところか

不動産会社は、供託所という機関にお金を預け、不動産会社が支払いできない時に、債権者に支払いができるよう備えています。とはいえ、財務状況が悪化している不動産会社は、人が足りず、管理がずさんになったり、不必要なリフォームを行ったりする恐れがあります。財務面は必ずチェックすべきです。

また、宅建業登録がしっかりされているか、宅建士の人数は法令通りかなども調べるとよいでしょう。健全な管理は健全な企業体質から生まれるものです。

4． まとめ

管理会社の選び方を間違えると、長い目で見たときに、大きな損失になりますそのためには、しっかりとした管理会社を選ぶことが大切になります。

不動産管理の分野は、まだ、歴史が浅いために、体制が確立していません。質もサービスも様々です。オーナーさんの意向にあった管理会社を見つけ、長期的、安定的に収益を上げるようにしたいものです。