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不動産管理

アパート経営の経費が高い?最短で収益を上げる特効薬をご紹介します

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賃貸経営において、最短で収益を上げる手法。
そんな特効薬とも言える対策、それが「費用を下げる」ことです。

売上は横ばいで変わらなくても、費用が下がれば、必然的に収益は上がります。手っ取り早く収益が上がるので、今すぐに着手したいところなのですが、、、

少し待ってください。

薬に処方箋が必要なように、特効薬は使い方を間違えれば劇薬になることがあります。費用を下げるにもやり方を間違えると賃貸経営が危険な状態に陥ることになるので注意が必要です。

是非、この記事を読んでから着手してください。

1.アパート経営の経費を下げる裏ワザ。 固定費を下げるべき


費用は大きく二つに大別されます。「変動費」と「固定費」の二つです。

  • 「変動費」は、原状回復のリフォーム料や設備修繕費、建物修繕費など。
  • 「固定費」は、清掃費などに代表される毎月かかる建物管理費など。

この内、まず「固定費」を下げる努力から着手します。

賃貸経営において売上の増減に関わらず、毎月掛かる費用はざっくりと「下げていい費用」に分類します。清掃費用やエレベーターメンテナンス費用、消防点検の費用、貯水槽清掃費用など建物にかかる毎月の管理費用の「固定費」がこれに当たります。

消防点検など法定点検にあたるものも多いので、費用そのものを削減するわけにはいきませんが、金額を下げる努力に着手します。

固定費の下げ方は簡単、金額交渉です

下げ方は単純です、発注依頼している業者と金額交渉です。

一棟マンションであれば、建物管理として外注している費用は意外と多いものです。金額交渉は、足下をみるようで嫌がる方も多いですが、月に5,000円下がれば、年間で60,000円の収益が改善します。この金額を多いとみますか?少ないとみますか?

固定費の削減は収益アップに直結するので、毛嫌いせず実行することをお勧めします。ただし、行き過ぎは禁物です。金額交渉も行き過ぎるとその依頼業者の品質低下を招くことがあります。管理状態の悪化につながる「安かろう悪かろう」であっては困ります。

売り上げに直結した経費、「変動費」を削ってはいけない

逆に削ってはいけないのは、売上げに直結する経費である「変動費」です。代表的なのが「原状回復費用」です。

原状回復費用をケチると空室は埋まらなくなります。汚れた商品が売れないのは当然です。原状回復すらしない部屋に借り手が見つかることは、ごく稀なケースになります。

内覧時にリフォームが済みキレイな状態に維持されていることは、今や、空室解消、入居者確保の最低条件であって特別なことではありません。原状回復費用は、売上に直結しているので賃貸経営上削ってはいけない費用になります。もちろん、リフォーム項目の精査は必要です。必要でない項目は削除することや、単価の交渉等は積極的にすべきですが、「原状回復せずに借り手が見つからないか?」「入居者が決まってからリフォームしよう」と考えるのは、空室期間を無期限に延ばし、売上の機会を逸することになります。

効果的な固定費の下げ方教えます。交渉の3つのポイント


では、実際、どのように固定費を下げればいいのかを「貯水槽清掃」を例にとってみてみます。

ポイント①:複数社の見積もりを取得

まず、値段交渉するにも貯水槽清掃費用の目安を知ることが必要なので、複数の会社から見積りを取ってみてください。具体的な作業内容や作業時間などを確認した上で、従来の作業会社の金額と比較してみます。

従来の会社に不満がなければ、取得した見積金額をその会社に見せて金額を下げてもらえないかと打診します。案外、すんなり下げてもらえることも多いですが、時には渋られることもあります。でもここであきらめてはいけません。

ポイント②:専属契約を打診してみる

金額交渉を渋られた場合は、専属契約を打診してみてください。
作業会社からすると貯水槽清掃が年間契約で確定するので安心できます。浮気される心配をなくしてあげるわけです。

その上で清掃施工時期の自由度をその会社に与えてあげます。実施時期が自由になれば、繁忙期で人員がいない時を外して閑散期の余裕のある時期に作業ができるというメリットが生まれるので金額交渉を受けてもらいやすくなります。

こちらからの削減要望だけでなく、作業会社のメリットを提示してあげると、金額交渉が可能になる確率が上がります。

ポイント③:管理会社に依頼してみる。

実は、こうした金額交渉に管理会社が役立ちます。オーナー個人の交渉となると一棟のみの交渉になりがちですが、管理会社の交渉であれば複数棟になるので、交渉幅に違いが生まれやすくなります。

作業日調整や作業管理なども管理会社に任せることもできる上に、単独で交渉するよりも安く契約できることも少なくありません。こうしたスケールメリットを利用するのは常套手段ですので、管理会社に相談することもお勧めです。

ただ、こうしたスケールメリットを活かせるのは、管理戸数が一定数ある管理会社だけですので注意してください。目安は2000室以上。できれば3000室程度管理している会社であれば、削減幅は期待できると思います。※弊社も該当しますのでお気軽にご相談ください。
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「必要な経費はしっかりかけて、無駄な経費を削る。」本当に当たり前のことですが、実行となると案外難しいものです。経営者であるオーナーの判断と手腕が問われます。

今回ご紹介したことを活用し、効果的な費用削減にチャレンジしてみてください。

由木 正伸

1971年生まれ、大阪市出身。1998年から不動産業に携わり、2006年に(株)エスタス管財を創業。不動産管理業を不動産業ではなく、サービス業と捉えオーナーサポートを展開。アジアの留学生への住まいの提供。元気な高齢者に賃貸市場を開放しようと企画するなど、あらゆる「住まい」の窓口としての役割を担うことを目指している。

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