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【初心者向け】確実に不動産収入を得るためのヒント、それは◯◯です

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収益不動産で最大のテーマは「収益の最大化」です。物件所有するオーナーはそこに 集中すべきです。管理会社はそこに対してどれだけ貢献できたかで良し悪しを判断されるべきです。

しかし、オーナーが「収益の最大化」を目指してはいるけれど、どこをどう間違えたのか?手元に残る筈のキャッシュがない!という事例は、実は一般的です。

そもそも収益が上がっていなかったからでは?

いえいえ、保有時は空室対策を積極的に行ない、経費削減にと取り組み運用はうまくいっていたのに物件を売却したら手元に残るはずのキャッシュがない!って結末。

そんな事態に陥らない為に必要なのが「出口」の戦略です。「出口」を想定した対策を日頃から取れているかどうかが重要です。

1.不動産収入を得るための最重要ポイント、それは出口


収益物件を新たに取得しようと考えた時に、まず考えるべきは「出口」です。

取得が入口なので、「出口」は売却のことになります。
「取得後すぐに売却する気はないよー」という方でも出口を想定しておくことは必要です。
すでに保有されている方も同じです。「相続受けた物件だから売る気はないよー」という方も出口である売却を想定しておく必要があります。

なぜなら、収益不動産事業は、「取得→保有→売却」の一連の流れで「収益の最大化」を目指す事業だからです。たとえ取得、保有時にうまく運用できていても、売却の出口で失敗すれば「収益の最大化」は実現できません。

減価償却費を例に考える

建物や設備にかかる「減価償却費」を例にとってみるとそれがわかります。
「減価償却費」は費用計上して償却できるにも関わらず、キャッシュは手元に残るので、保有時の節税効果は抜群なのですが、売却時には注意が必要です。

償却分は、税金が減免されているわけではなく、毎年次年度以降に繰り延べされ、最終的に売却時で精算される仕組みなので、結局は償却された分も課税されるということを理解しておかなければ大変なことになります。

売却時の譲渡益(損)の計算式をみると
「売却価格ー(取得価格ー累計の減価償却費)-売却にかかる経費=譲渡益(損)」

この譲渡益に対しての課税になるのですが、売却時点で、累計の減価償却費が精算されています。つまり、建物設備の累計減価償却費が4000万円であれば、譲渡益はゼロではなく4000万円となり課税されることになります。

出口で失敗してしまうと、思わぬ課税がなされることとなり想定したキャッシュが手元に残りません。取得時、保有時にうまく運用していても売却時に無策では、収益の最大化には繋がりません。

しかし、出口の想定が必要なのは売却の時に限ったことではありません。保有時の戦略や対策の意思決定のためにも重要です。

2.出口なしで不動産を運用していると、意思決定ができなくなる話


実際の現場の「空室募集戦略」を想定してみます。

空室が5室ある物件を取得したので、空室の募集戦略として、広告料を各室10万円プラスして賃料3,000円ずつ上げて満室にしましょうと提案があり検討してみたとします。

経費は、5室×10万円=50万円アップします。
その代わり、売上は、5室×3,000円=15,000円/月。15,000円/月×12ヵ月=18万円/年アップします。かけた経費50万円を毎月の+15,000円で回収すると、約33ヶ月間で回収することになります。費用対効果でみると投資利回り36%です。

さて、この50万円はかけてもよい経費かどうかどう判断するか?

投資した50万円の回収に約3年は必要にはなるけれど、投資利回りは36%と高い・・・目先の数値をみるだけでは判断は難しいものです。

ここに「出口」を想定した検討をプラスしてみます。
この物件を期待利回り8%で売却する「出口」を想定した場合、賃料アップ分年間18万円÷8%で、225万円になります。広告料をプラス5室分の50万円を投資して、出口で売却価格にプラス175万円で売却することが想定できます。もし、この物件を満室にして数年で売却を考えているなら、躊躇なくかけるべき経費だと判断することができます。
もちろん数年内でに売却を考えていればという前提なので、そうでなければ決断に至らないかもしれませんが、ここで大事なのは、「出口」を想定することで意思決定のための判断基準が生まれるということです。

さらに言えば、「出口」を想定することで、保有期間や保有の理想的な状態がイメージされ、それに見合った運営スタイルも決まり、賃料設定など管理の戦略が生まれます。「出口」想定がいかに大事であるかがわかっていただけると思います。

3.出口で失敗しないために 税務知識は『絶対に必要』です。


本質的に検討すべきは、取得から売却の一連の流れで、手元に残るキャッシュフローを最大化できるかにあります。そのために出口の想定が必要であることを説明してきましたが、ただ出口を想定するだけでは事足りません。出口で失敗しないために必要なものがあります。税務に対する知識です。

例えば、さきほどの譲渡益にかかる課税を例にとると、個人所有の場合、保有期間によって譲渡益にかかる税率が変わります。5年未満の短期であれば税率が約40%に対し、保有期間が5年を超え長期であれば約20%になり税額が半分になります。譲渡益4000万円であれば短期で1,600万円必要になりますが、長期であれば800万円で済むことになります。

税務を理解し、売却時期をコントロールすることが可能となれば、手元に残るキャッシュに差が生まれます。

4.税理士も疑え!出口で失敗しないために一緒に考えてくれるパートナーが大事


ただ、こうした税務知識をあたまでは理解できていても、具体的に実務で活用するとなるとかなりハードルが高くなります。

なぜなら、自身の資産状況や、所有が誰か?法人か個人か?などの違いによって対策が変わり、節税の効果も大きく違ってきます。しかも、申告の仕方や掛け合わせの失敗で、折角の対策が無効になったり、税務署に否認されるようなことになればまったく意味をなさないばかりか、追徴などで余計な出費が発生することになりかねません。

信頼できるパートナー が必要

税務知識の大枠を理解しておく必要はありますが、具体的な実務はやはり専門家に任せるべきです。それも信頼できるパートナーと呼べる存在の専門家が必要です。税務で言えば、やはり税理士の先生です。「それなら、知り合いの税理士や、本業に顧問税理士がいるからー」と言われる方は特に要注意です。

税理士の業務は多岐にわたります。そのうち会計税務は一般的で、法人の決算申告が主業務になります。それに対し不動産にかかる税務、資産税や相続税の実務経験がある税理士は少数です。まず、その税理士の先生が不動産の税務を理解しているかどうかの確認が必要です。税理士でも会計税務だけをしている場合、不動産の税務を実務レベルでは知らない可能性があることに注意をしてください。

当社の場合

当社では、顧客様に一年に一度はどこかのタイミングで、「今、売却をすればどうなるか?」ということを検討、シュミレーションする機会をつくることをお勧めしています。
その時に相談できる方がいなければ、不動産の税務に明るい税理士の先生をお繋ぎすることもあります。不動産の税務は特殊なので、実は気づかないところで節税できることに驚かれることもしばしばです。

収益不動産事業は、「取得→保有→売却」の一連の流れで「収益の最大化」を目指す事業です。それぞれのタイミングで「収益の最大化」の手を打つのことは大事ですが、取得時限定で対処しないと手遅れな節税対策などがあったりします。やはり一連の流れから「収益の最大化」をトータルで検討することがより重要になりますが、それには高度な知識と経験が必要です。そうした総合的なアドバイスができ、信頼できるパートナーを見つけることが最も重要です。

最後に宣伝となりますが、当社でも不動産投資のコンサルティングを行っております。下記よりお気軽にお問い合わせください。
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由木 正伸

1971年生まれ、大阪市出身。1998年から不動産業に携わり、2006年に(株)エスタス管財を創業。不動産管理業を不動産業ではなく、サービス業と捉えオーナーサポートを展開。アジアの留学生への住まいの提供。元気な高齢者に賃貸市場を開放しようと企画するなど、あらゆる「住まい」の窓口としての役割を担うことを目指している。

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