相続不動産を売却する際のポイントを紹介【知識・手順・メリット】

相続した不動産を売却することに不安を抱えていませんか？相続不動産を売却する際には、さまざまな課題が浮き彫りになるものです。

例えば、相続人同士の意見をまとめるのにも苦労しますし、隣人や買主、不動産、税務署との間でもトラブルが相次いでいます。

また、相続した不動産を売却せずに放置したままでいると、税金が積み重なるだけでなく、問題が深刻化すると市町村役場から勧告され、さらには罰金を取られることもあります。

そこで、今回は相続不動産の売却手順といった基本的なことから、相続不動産を売却した方が良い理由、売却トラブルに至るまで幅広くご紹介します。今すぐにではなくても、いつかは相続を経験するでしょう。ここで一度、相続不動産の売却について検討してみてはいかがですか。

１．相続した不動産の売却で押さえるべきポイント

相続した不動産を売却する前に、まずは売却手続きの流れや税金などの基本事項を確認しましょう。

ポイント①：相続不動産を売却する手順

名義が被相続人のままでは不動産の売却を行うことができないため、名義人を変更する必要があります。

まず、相続不動産の売却に伴う収支予測を行い、遺産分割協議では相続不動産を売却すること、売却後の分配金額などについて相続人全員が合意しなければなりません。

相続人全員の合意を得られたら、遺産分割協議書にその内容を書き記します。遺産分割協議書や相続登記申請書をはじめとした必要書類を法務局に提出し、受理されれば名義人の変更が完了となります。

そして、相続不動産の売却を不動産売買仲介業者に依頼します。また、売買契約が成立し、所得が得られたら税金を納めなければなりません。

ポイント②：相続不動産の売却で納める税金

一般的な相続不動産の売却で納める税金は印紙税、所得税、住民税、消費税の４つです。「印紙税って一体なに？消費税がかかるの？」と思う人も多いのではないでしょうか。それでは、一つずつ確認していきましょう。

まず、聞き慣れない人も多い印紙税についてです。売買契約書には収入印紙を貼り付けますが、これがそのまま印紙税の納付となります。印紙税は不動産の売却額に応じた金額を収めることになります。多くの場合、相続不動産の売却額は5,000万円未満ですので、納める印紙税は10,000円以内です。

次に、所得税と住民税についてです。相続した不動産に限らず、不動産の売却には所得税と住民税が課税されます。これらは毎年納付している給与所得や住民税とは別の扱いとなります。所得税と住民税の税率は、売却する年の１月１日を基準として、相続不動産の所有年数5年を境にして変わってきます。

税率は以下のようになっています

• 5年以内の所有：所得税30%、住民税９%
• 5年を超える所有：所得税15%、住民税５%

最後に消費税について確認しましょう。相続不動産の売却は事業目的ではないため、売却自体に消費税はかかりませんが、不動産会社の仲介手数料には消費税がかかります。

２．相続不動産の売却をおすすめする３つの理由

相続不動産に住まない場合、いつまでも所有しているだけではデメリットばかりが目立ち、所有者に利益はほとんどないでしょう。ここでは、相続不動産の売却をおすすめする理由を3つご紹介します。

理由①：税金が積み重なる

相続不動産を所有したままだと、固定資産税、さらには維持費などが経済的な負担になります。

ただし、売却のタイミングがあと少しで5年に達するような場合には、所得税15%と住民税5%となることを見越して売却を待った方が得策です。

理由②：資産価値の低下

相続した不動産の管理をきちんと行わず、売却もしないままでいると、土地が荒れてしまい資産価値が低下します。

相続不動産を長年放置してから、いざ売却しようとしても、買手はそのような不動産に対して良いイメージを持つことは普通ないでしょう。つまり、相続した不動産を放置しておくと資産価値が低下するだけではなく売却が困難になるのです。

理由③：特定空家に認定される恐れがある

老朽化が進んで倒壊の恐れなどがある場合、空家等対策特別措置法に基づいて、特定空家に認定されることもあり得ます。

特定空家に認定されると、固定資産税の優遇措置が適用されなくなり、これまでの６倍の税金を納めなければなりません。また、市町村長の勧告に応じない場合、50万円以下の罰金を受けることにもなります。

ただし、役所の指示に従って修繕すれば、特定空家を解除することができます。特定空家に指定される前に、不動産の修繕と売却を早いうちに済ませることをおすすめします。

３．相続不動産の売却でよくある５つのトラブルと対処法

相続不動産を売却する際、手続きのあらゆる段階でトラブルが起きやすいものです。ここでは、よくあるトラブルと対処法を5つご紹介します。

その①：共有名義の相続人とのトラブル

相続不動産を共有名義にすると、売却の話が出た時に相続人同士で意見が分かれることがよくあります。

さらに厄介なのが、次の相続時には共有名義人の子供たちも相続人となるため、より一層意見がまとまらなくなるのです。このような状況に陥ると、売却手続きを進めるのに時間と手間が非常にかかってしまいます。

時には、裁判での争いに発展することもあります。相続人同士でトラブルにならないためにも相続不動産を共有名義にすることはおすすめできません。

その②：税務所とのトラブル

相続不動産売却に過度な税金対策の疑いを持たれると、実地調査が行われ、申告内容に修正が求められます。

例えば、以下のような場合は要注意です

• 被相続人が亡くなる直前に不動産を購入し、被相続人が亡くなった直後に売却する
• 被相続人が亡くなる直前に購入した不動産に、被相続人の居住実態がない

実際にこのようなケースでは、国税庁は「過度な相続税対策」として判断し、追徴課税を課しています。

たとえ、偶然が重なって過度な相続税対策のようになってしまったとしても、国税庁は客観的に物事をとらえて判断します。このような場合、相続後すぐに不動産を売却すると追徴課税のリスクが高まるため、専門家に相談して適切な対応をしてください。

その③：不動産業者とのトラブル

まず、異常に高い仲介手数料を上乗せする仲介業者には注意してください。そのような悪徳な業者に騙されないためにも、仲介手数料の知識を身につけておきましょう。

仲介手数料は宅地建物取引業法により、売却する不動産の金額に応じて上限が決められています。また、仲介手数料は売主と買主の間で契約が成立した時にはじめて発生するものです。

また、相続不動産は通常の不動産と比べて特殊なケースが多いため、相続不動産の売却実績が豊富な仲介業者を選びましょう。

そして何よりも基本的なことですが、印鑑を業者に預けてはいけません。トラブルを未然に防ぐには仲介業者に任せきりにせず、進行状況をこまめに確認することが大切です。

その④：買主とのトラブル

売買契約を結んだにもかかわらず、申込金の返金を要求し契約自体を白紙に戻そうとしてくる買主がいます。売主が不動産の欠陥を隠していない限り、一度成立した契約を勝手に取り消すことはできません。

不動産を売却する際にこのようなトラブルを招かないためには、買主との間で契約内容や不動産の状況について情報共有することが大切です。

さらに悪質なケースだと、購入手続きをしていないのに「勝手に住み着く」、「シェアハウスを経営する」、「農地を勝手に使う」などといった不法占拠の事例もあります。

一定期間住み続けられると、時効が成立し土地の所有権が奪われてしまいます。専門家に相談して早急な対応が必要となります。

その⑤：隣人トラブル

相続不動産を売却する際、よくある隣人トラブルが境界線に関するものです。たとえこれまで近所付き合いがうまくいっていた場合でも、被相続人が亡くなった後には死人に口なしと言わんばかりに、隣人は都合のいいように主張してくるものです。

特に境界標が設置されていない時には、土地家屋調査士や不動産仲介業者も含めて、登記簿の情報を参考にして境界を確定していきます。しかし、ここでもお互いの主張がなかなかまとまらずに、協議に長期間費やされることも少なくありません。

どうしても境界線が確定されない場合は、弁護士に依頼して民事訴訟や民事調停により問題を解決することになります。

このような隣人トラブルを防ぐためには、被相続人が生前のうちに境界線について問題解決しておくことが望ましいです。

相続不動産の売却をめぐるトラブルは、相続人の間だけでなく、隣人などとも起きることがあります。相続がはじまってから対応していては、問題解決に時間と労力を消耗して、心身ともに疲弊してしまいます。今のうちに不動産の相続や売却について考えておきましょう。