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【不動産】脱税の手口を解説&注意喚起【バレたら逮捕もあえます】

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相続などによる不動産取得の機会は多くの人に訪れます。その時の相続税の額に驚くことも多いでしょう。中にはそれが嫌で脱税を考える人も。

しかし、脱税は確実に露見して脱税額以上の大きなものを失います。ここでは意図しないまま犯罪者にならないように、脱税の手口と、知らないで脱税してしまう失敗事例をご紹介します。

1.脱税と節税は違う!


誰でも納める税金は少なくしたい思うでしょう。そのためにいろいろな工夫をするわけですが、それは「節税」と「脱税」に分かれ、前者は合法的な方法、後者は違法な方法を使うという点で、全く異なります。ですので、税金を減らしたいというのであればぜひ節税の工夫をして、脱税には手を染めないようにしましょう。

ただしその時に怖いのが、節税のつもりで行っていたことが、税務署の想定外方法だった場合、脱税と指摘されてしまう危険性があることです。それは「租税回避行為」と言って、場合によっては脱税か節税かについて税務署との訴訟になるものです。

たとえば、以下はある会社を経営していたケースです。

  • A:家族だけを従業員とする法人を設立し、その法人が不動産を取得する。不動産によって発生する所得を形式上は従業員だが実態は家族である者に、給与として支払い、税金を減らす。→節税
  • B:不動産所得のあることが分からないように先方から現金で受け取り、帳簿には載せない。さらに架空の従業員を雇用して人件費を計上し課税所得を減らす。→脱税
  • C:個人で不動産を所有している場合に、自分で法人を設立し不動産管理を委託して管理料を支払う。これを経費として申告し、課税所得を減らす。→租税回避行為

AとBの違いは明らかですが、Cの場合は脱税だと指摘する税務署に対して、節税だとして納得できな場合、裁判になります。しかし、一般個人が税務署との訴訟に巻き込まれるのは、法的な知識も足りませんし、弁護士に委託しても弁護士費用もかかります。何より精神的な負担があります。ですので、できるだけこのような租税回避行為に近寄らないようにしながら節税していくことが、賢い選択だと言えるでしょう。

2.【悪用禁止!】不動産を使った脱税の手口


ただし、確信犯として不動産取得に絡んだ脱税をする人は後を絶ちません。ここでは、反面教師としてその手口のいくつかをご紹介します。

手口①:架空の不動産を赤字で申告する

不動産所得があっても、取得・維持に関わる経費がそれを上回れば赤字になって、赤字分を全体の所得から控除することができます。それによって課税額を減らす脱税方法です。

たとえば、架空の1ルームマンションを賃貸用に150万円で取得します。そのために120万円の借入金をしたことにします。そして減価償却費を150万円として計上し、さらに借入金の利子が120万円、他に保険料や管理費などを30万円計上すれば、経費が合計で300万円になります。一方で家賃収入を150万円だと申告すれば、この物件取得と所有によって150万円が赤字ですから、これを所得から控除することが可能になります。これによっておおよそ30万円脱税できます。

手口②:架空の造成工事費用を計上する

架空の造成工事などを行ったことにし、領収証を手に入れればその金額を経費として計上して課税額を減らせます。特に架空の経費は、「形に残らないもの」に関するものにすれば、露見することが少ないのです。

たとえば、所有している遊休地を売却し、その際に土地の造成をしたことにして、工事会社と結託して領収証を偽造すれば、造成費用は経費として計上でき、課税額が減らせます。

手口③:不動産売却した時に、仲介費用ではなく架空のコンサルティング費用を計上する

不動産売却時の仲介手数料は売買代金の3%+6万円と宅建法で決まっています。ですので、実際に払った金額しか経費に計上できません。しかし、それ以外に仲介人を設定し、架空の業務委託契約書に基づくコンサルタント料を高額に請求させ、偽造領収書を発行させれば、払っていない高額の経費を計上し、課税額を減らせます。

しかし、いずれの場合も、本人たちは露見しないだろうと思っていたでしょうが、実際はすべて露見し、立件されています。ですので、このような手口はあるものの、真似はくれぐれもしないほうがよいでしょう。

3.脱税がバレたらどうなる?最悪逮捕も?


このような脱税をし税務署に指摘された場合、悪質だと認定されれば刑事告発され、犯罪行為になります。それが裁判の結果、有罪になれば前科がついて、5年以下の懲役もしくは500万円以下の罰金です。つまり「牢屋行き」です。そこまでいかない場合でも、脱税、あるいは故意か過失かは別にして申告所得が税務署の認識よりも少なく、納めるべき税金を納めていないと認定されると、以下のような追徴課税がかけられます。

①過少申告加算税

申告はしても、それが事実よりも少ない金額の場合は以下の過少申告加算税が課税されます。

  • 増えた税額に対して:+10%
  • 税額が期限内申告税額と、50万円のいずれか多い金額を超える時に、超えた部分について:+15%

なお、税務署から指摘される前に自主的に修正申告をした場合は課税されません。

②無申告加算税

正当な理由なく期限までに申告しなかった場合には、ペナルティとして+20%が課せられます。

③不納付加算税

給料などの源泉徴収税を、納付期限後に自ら納付した場合、+10%が課税されます。

④重加算税

課税所得や経費についてごまかしや隠蔽があった場合は、①③などに加えて+35%、または+40%が課税されます。

さらに悪質な場合は、これらの追徴課税のほかに「所得隠し」の犯罪としてマスコミによって報道されることもあります。これはおそらく税務署がマスコミにリークしているのだろうということですが、報道されれば実名が出ますから、会社であれば社会的信用を失って事業が立ち行かなくなりますし、個人の場合でも平穏な生活は送れなくなります。

いずれにしても、脱税をして露見すれば、金銭的にもそれ以外の面でも大きな痛手をこうむるのです。

4.【要注意!】知らないで脱税になる場合も


では、このような脱税行為がなぜ税務所に露見するかというと、不動産や預金の大きな動きはすべて金融機関などから税務署に報告が行っているからです。

たとえば、預金額が1,000万円を超える預金者は銀行から税務署に報告が行きます。評価額が5,000万円を超える不動産を持っている人は役所から税務署に報告されます。市区町村が死亡届を受理するとその情報を税務署に通知し、相続税の発生があるはずという予見で申告状況がチェックされます。

このように、大きなお金の動きは税務署に筒抜けなので、所有資産に比べて課税額が少ない時にはすぐに調査されてしまうのです。

その情報収集の中に、法務局への登記情報をもとにした不動産取得に関するものもあります。ですので、たとえば不動産の名義変更をした場合、あるいは不動産を取得して配偶者との共有名義にした場合などは、税務署からすぐに調査が入ります。その結果、前者の場合で贈与税を申告していなければ脱税だと指摘されますし、後者の場合は配偶者の不動産取得資金の出どころが確認され、その資金取得に関して所得申告や贈与申告がなければ、それも脱税として指摘されます。

この2つのケースとも、意図的に悪意を持って脱税したわけではなく、たとえば不動産の名義書き換えで贈与税が発生することを知らなかっただけなのですが、しかし追徴課税は容赦なく取られるのです。

ですので、大きな資産の所有権を移すときには、それが課税対象にならないかどうかをしっかり確認することが必要です。

今回は以上です。不動産の売買、取得、相続を経験する人は多いですが、うっかりすると脱税と認定され、思ってもみない多額の税金を徴収される危険性があります。賢く節税をするのはよいことですが、このようなある種の「無知」「うっかり」のために脱税をし、追徴されてしまうのはは完全に無駄な出費になりますので、ぜひ注意しましょう。

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賃貸”住まい”の新しいカタチを提供するEdge編集部が記事を書きました。

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