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不動産投資

不動産投資のROIとは【定義・使い方・レバレッジなどの解説です】

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これから不動産投資を始めるという人は多いのではないでしょうか?
今回は、不動産投資で重要な指標と言われているroiについて説明していきます。

不動産投資は投資額も大きくなりやすいので、きちんと勉強して仕組みを理解したうえで始めましょう。そうすることで成功率も高まります。

1.不動産投資でよく使われる「ROI」とは?


「ROI」とは、不動産投資が上手くいっているか否かを判断する指標の1つで、「Return On Investment」の略。

訳すと「投資回収率」という意味になります。つまり、不動産投資につぎ込んだ投資金がどれくらい回収できているかを示す数字です。

ただし、不動産投資では、ROIはあくまでも自己投資金の回収率を表しています。一般的に、不動産投資では銀行からの融資+自己資金で始めますが、ROIでは、融資の分は含めず、自己で投資した分だけを対象にします。

ROIの計算式

ROI=1年の回収金額 ÷ 自己投資額 ×100 

例えば、3,000万円の不動産を、融資額2,000万円、自己資金1,000万円で購入したとします。この物件の利回りが10%とすると、1年間の家賃収入が300万円ということになり、そこから返済金、経費などを仮に100万円として、それを差し引いて200万円÷1,000万円×100=20% 、つまり、1,000万円の自己資金を5年で回収できるということになります。

どうして、自己投資金だけを対象にするのかというと、不動産投資では、自己資金をどれだけ早く回収し、どれだけ多くのキャッシュを回転させられるか、ということが成功するか否かのポイントになるからです。だから、ROIという指標が必要になるわけです。

2.ROIの数字が高いということはどういうことを表している?


前項で計算したROIで説明すると、200万円(年間収入)÷1,000万円(自己資金)×100=20%という結果でした。それが、もし、同じ3,000万円の不動産で、2,5000万円を融資で、500万円を自己資金で賄ったとしましょう。

そうすると、ROIは、200万円÷500万円=40%という高い数字になります。

これは、わずか2年半で自己資金回収できるということになり、わずか500万円の自己資金が大きな利益をもたらすという計算が成り立ちます。ですから、この不動産投資は、とても優良ということになります。

計算してみて分かったように、ROIは融資額が大きければ大きいほど、高い数字を示します。
ということは、融資でなるべく賄った方が、ROIも高いということになりますので、投資の観点から見ると、自己資金は少なく、融資を多くというのが、成功のポイントということになります。

しかし、その分、リスクも高くなると言えます。
そのリスクを減らすには、なるべく正確なキャッシュフローを算出することが重要になります。

キャッシュフローとは

キャッシュフローとは、現金の流れという意味です。
ROIの計算をするには、年間収入を算出する必要がありますね。

3,000万円の物件で10%の利回りがある場合、収入は300万円で、先ほどの計算でも融資の返済、経費を差し引きました。これがキャッシュフローです。

つまり、実際の収入から、返済や経費を差し引いて、いくら残ったか、という実際の現金の流れをキャッシュフローというのです。実際には、他にも人件費や税金等の支払いが発生する他、建物の場合は原価償却されるので、それも計算に加えなければなりません。

不動産投資では、多額のお金が動きますので、万が一損失を出すと、その金額も大きくなります。
ですから、できるだけ正確なキャッシュフローを出して、正確なROIを算出することが大切です。

キャッシュフローの把握をおろそかにすると、正確な利益額も分からず、決算をしたら、自己資金が減っていて赤字だったという事態になり得ます。

ROIの数字も大切ですが、それだけでは不動産投資は成功させられません。
ROIの数字が高いからと言って、安心しないようにしましょう。

3.レバレッジとROIの関係


不動産投資では、なるべく自己資金を少なくして、融資を多くした方が理想的とされています。
このような投資方法を“レバレッジ効果”といいます。

FXでも、このレバレッジ効果を活用して取引されていますが、レバレッジとは、日本語で「てこ」のことです。てこの原理の、あの「てこ」です。

つまり、少ない資金で大きな取引を動かすという意味で使われています。

不動産投資は、このレバレッジ効果を活用できることに魅力があります。
マンションなどを自己資金だけで建てるなんて、到底無理な経済力であっても、レバレッジを利用すれば、立派なマンションを建てられるからです。

そして、不動産投資では、レバレッジ効果が活用できていれば、いるほど、ROIの数字は高くなり、自己資金の回収を早期に行え、それだけ利益率も高くなりますので、投資家にとっては、良い投資と判断されます。

しかし、レバレッジ効果を効かせて、ROIの数字も高いということは、それだけ多くの融資を利用しているということになりますので、かなりの高リスクです。

ROIの数字だけを指標にしていると、利益のことしか目に入らず、とんでもないことになり得ます。そうならないように、ROIが高い場合は、リスクも高いということをしっかりと頭に入れておくようにしましょう。

4.不動産投資を成功させるにはROIだけを見てはいけない


不動産投資を成功させるには、まずは、良い物件を選ぶことが第一条件と言えるでしょう。
不動産投資ではROIを指標としますが、不動産を選ぶ時点で、ROIだけを参照にするのは、あまりおすすめできません。

それは、ROIは実際に投資してみなければ、はっきりした数字が分からないからです。
ROIの計算式をもう一度見てみましょう。

年間回収金×自己投資額×100

実は、年間回収金という数字が、投資して1年経たないと、はっきりした数字が出ないのです。

キャッシュフローの項で説明しましたが、年間回収金は家賃収入から、返済金や修繕費、人件費、租税公課などを差し引いた金額になります。これは、投資した不動産が動き出してみないと分からない金額です。

ですから、投資を始める時点ではROIの数値は分からないということになります。概算でROIの数字が出ていても、それはあくまでも、おおよその目安として、鵜呑みにしないようにしましょう。

不動産投資を始める際に何を指標にすれば良いのでしょうか?

不動産投資を始める時は、自己投資額だけではなく、融資額も含めて観点におき、利回りから家賃収入を割り出し、その収入から融資の返済額、経費を差し引いて、自己資本金で割ることが大切です・

(家賃収入-毎月の返済額-経費見積り額)÷自己資本金×100

このような計算式で、簡易的に自己資本金の回収率を求めてみましょう。

経費に関しては、不動産によって違いがありますので、何%とするか迷うと思いますが、多めに見積もっておいた方が後で慌てずに済みます。

できるだけ細かい数字を出したいという人は、実際に不動産投資をしている人のコラムやプログをチェックして、どのような経費がどれくらいかかるか、割り出してみると良いでしょう。

この計算式で、納得のいく数字が出れば、その不動産投資は優良と判断して良いでしょう。
しかし、おおよその利回りや経費の数字が出ていても、それは概算に過ぎません。

もしかすると、空き室が多くて、思った以上に家賃収入が集まらない場合もありますし、台風や地震といった天災で、建物が崩壊してしまうかもしれません。金利が急に上がってしまうことだって考えられます。そうなってしまうと、自己資金が回収できないばかりではなく、借金が容赦なく追いかけてくることになります。

5.不動産投資で失敗しないためには


不動産投資で失敗しないためには、利回り、ROIの数字はもちろんですが、何よりも良い物件かどうかをきちんと見極めるということです。

その物件の立地条件、家賃の金額、建物の質など、様々な事柄を考慮に入れて、まずは良い物件を見つけることから始めるようにしましょう。

また、不動産投資では、ROIの数字が高いほど、優良な投資だと判断されますが、それだけで不動産投資を進めてはいけません。何度も言いますが、ROIの数字が高いということは、それだけ多額の借金があるということを表しています。

少額の資金で、大きな利益を得ることはとても魅力的ですが、実際には大きな借金があるということを、くれぐれも忘れないようにしましょう。

そして、ROIの数字だけを見るのではなく、キャッシュフローをよくチェックすることをしっかりと実践しましょう。そうすれば、もし自己資本金が減るような事態になっても、いち早く、銀行融資の返済期間を延ばすなどの対策を行うことができ、最悪の事態を回避できる確率が高まります。

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賃貸”住まい”の新しいカタチを提供するEdge編集部が記事を書きました。

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