空室が埋まらないときの対策とは？【収益最大化しよう】

空室が増えていると頭を抱えている大家さんはいませんか？家賃の値下げを要求してくる管理会社に出向いて、怒りをぶつける大家さんは少なくありません。確かに管理会社に原因がある場合もありますが、冷静になって、次のことを検討しましょう。

1．現地に立ち寄って自分で確認する

大家さんは、勉強家の人が多いようです。経済新聞を読み、マクロ経済を勉強する。悪いことではありませんが、まず、現地に出向き、物件を自分の目で確認することが一番大事です。
物件の確認は管理会社任せにしていては、机上の空論になってしまいます。

現地に出向く大きな目的は、どこにコストをかけるべきかを判断するためです。コストをかけても空室が埋まらなければ意味がないからです。まずは、共用部分からチェックします。

などをチェックします。

次は、専有部分のチェックをします。クロスや床の汚れのほか

など、リフォームを行わないところまで確認をしましょう。

2．コストをかける場合どこにかけるか

次にどの部分からメンテナンスをするかを探ります。メンテナンスにかけてよい金額は、現状の空室率で売却する金額と、客付けをして満室にした場合の売却金額の差額より少ない価格です。

必要最低限のリフォームまたは、メンテナンスをするために、どこから手を付ければよいか、その答えを知っているのは、不動産会社の客付け担当者です。不動産会社のお偉いさんと話しをしても答えは見つかりません。1社だけではなく、数社、不動産会社を訪問しましょう。

訪問の際は、古くから経営している地元の業者とフランチャイズ系の店舗、どちらも訪問すべきです。募集方法や、普段の集客、ターゲットとなる顧客層などが重複しない場合が多く、色々な意見が聞けます。

一般的に、管理会社の人にとって、オーナーが支払うメンテナンスやリフォームを提案することは、面と向かって話しにくいものです。本音を打ち明けてくれるのに時間がかかります。そのためにも、頻繁に足を運んで、腹を割って話せる関係を作りましょう。

話し合いでは、基本的に、清潔感と住みやすさを実現するための改善点を上げてもらいます。その後は、優先順位を付けて、見積金額を出してもらい、どこから改善するかを決めます。優先順位は大家さんがつけるのではありません。地域特性を考慮して、入居者目線に立って、改善の必要性のある場所から修繕・リフォームを行いましょう。

3．管理会社に問題があるか確認する

あなたが任せている管理会社はどんな形態の管理会社でしょうか。管理会社には、管理専門で行っているところ、仲介管理一体型で行っているところがあります。どちらもプラス面、マイナス面があります。

管理専門の会社は、管理費に重点を置いているため、物件の維持管理に関して、高いコスト意識持っていますが、市場の動向に疎い傾向があります。また、仲介と一体の会社は、客付けも行っているので、入居者のニーズを良く把握していますが、入居者の要望を優先して大家に対して安易に値下げを要求してくることが多くあります。大家としては、この特性を理解して付き合うことが重要です。

また、大きい不動産会社に頼めばよいというものではありません。ある、不動産会社は、管理戸数が増加し、1人の担当者が担当するアパートの戸数は、100部屋以上でした。担当者は、3月から5月の繁忙期には、毎日何件も退去立ち合いを行っていたので、空室が出ても新規募集の用意が間に合わなかったそうです。管理戸数が多いから良い管理会社とは限らないのです。

管理を任せる場合は、募集方法やターゲットとなる客層、集客の方法などを確認することが大切です。また、管理を任せるときは、どんな人が担当者かも重要になってきます。同じ会社でも担当者により、対応やリフォーム、修繕の提案内容が変わってくるからです。「担当者が変わったので、空室が多くなった」という大家さんの声をよく聞きます。担当が変わったときは、じっくりと話し合って共通理解をすることが大切です。

これらに注意して、管理会社との相性を見極めます。問題がある場合は、思い切って管理会社を変更し、大家さんがリードして管理を行えるようにしましょう。

4.まとめ

空室率が下がらない場合は、このように、限られた予算の中で、どこにコストをかけるかを吟味しましょう。そのために、不動産会社にニーズをヒアリングし、どこから手を付けるかを決めるべきです。

同時に、管理会社の特徴が自分の物件に入居してもらえそうな客層を募集するのにふさわしいかを定期的にチェックすることが大切です。