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不動産オークションの基本的な仕組みとメリット・デメリットを解説!

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不動産を売却するときには不動産オークションに出品する方法もあります。日本ではまだあまり普及していないですが、海外では代表的な売却方法の1つです。

この記事では日本の不動産オークションの仕組み、オークションのメリット・デメリットを解説します。不動産オークションでの売却に興味があればぜひご覧ください。

1.不動産オークションとは?


ヤフオクを使えば自宅にある時計やブランドバッグをオークションに出品できるように、不動産オークションは、不動産を出品できるオークションです。

かつては債務不履行によって差し押さえられた物件の競売や国有地の入札をさしていましたが、1999年の規制緩和で民間企業による不動産オークションが解禁されました。それ以降、不動産オークションは不動産の1つの流通経路となっています。

オークションに出品されている不動産は個人や法人が所有する物件で、新築、中古、マンション、一戸建て、オフィス、土地など、不動産と呼ばれるものはほとんど対象になっています。

不動産をオークションに出す理由は遺産分割や相続税納税、貸地の整理、借入の繰り上げ返済のためなど様々ですが、できるだけ高値で売却したい、納得できる価格で売却したいという方が多いです。

オークションにすることで通常の査定価格よりも高値で売れる可能性があるからです。

また不動産オークションでは通常の売却とは異なり、契約から決済までのスケジュールを立てやすく、資金繰りの計画も読みやすいです。いつ買い手があらわれるかわからない期待価格で売却するよりも、確実性が高いというメリットもあります。

2.不動産オークションの仕組み

不動産売却でオークションを利用するために、不動産オークション特有な仕組みを解説します。

ただし不動産オークションを運営する会社によって細かなところで仕組みが異なるので、実際に出品するときにはその会社の仕組みをしっかりと把握することが大切です。

落札者は価格か総合評価で決められる

不動産オークションでの落札者は会社にもよりますが、単純な価格順ではなく、「総合評価」によって決めることもあります。

価格順は他の一般的なオークションと同じです。オークションの出品期限内に最高値を入札した人が落札します。価格順で落札者を決める場合は、「入札条件」は同じにすることが一般的です。

また不動産はモノの売買ほど単純ではありません。どういった用途で使うのか、どういった条件で購入するのかということも判断材料の1つです。このような価格以外の要素、具体的には購入条件、用途、購入名義の3つを加えた評価によって落札者を決めることもあります。

これを総合評価といいます。

競り上がり方式とフリービット方式

入札方法もオークション運営会社によって異なりますが、大きくは競り上がり方式とフリービット方式の2つに分かれます。

競り上がり方式では通常のオークションと同じように、高値を更新するときに限り、期限内に何度でも入札できる方式です。一方で、フリービット方式は期限内に一度だけ入札できます。

そしてどちらの入札方式だったとしても最低落札価格を超えた入札があって始めて落札されることになります。この最低落札価格については、出品するオークション運営会社と相談して決めることが多いです。

不動産のオークション出品は委託がほとんど

不動産オークションに出品するには、事前に購入希望者に公開すべき情報が定められていたり、調査項目が多かったりと専門的な知識や経験が求められます。

不用品を出品するようなオークションとは違って、個人が直接出品することは難しいです。そのため不動産オークションに出品するときは、ほとんどの場合、不動産オークションの運営会社か不動産会社に依頼することになります。

物件の査定や、過去の売却物件をもとに最低落札価格を決めます。そして、売却の仲介を1社にだけ依頼する契約となる専属専任媒介契約を結ぶことが一般的です。

3.日本で利用できる不動産オークションサイト


不動産オークションは実際に会場に行って入札するよりも、オークションサイトを利用してネットで取引することが一般的です。

日本でも利用できる不動産オークションサイトを紹介します。

Yahoo!オークション

日本最大のオークションサイトです。古くからあり、車や時計も出品されている中に不動産も出品されています。

官公庁オークションが出品している物件が多いです。2017年10月31日時点で160件の不動産が出品されていました。

» Yahoo!オークション

AUC’S

東京建物不動産販売会社をはじめとする不動産流通会社5社が共同運営するオークションサイトです。

価格の査定から出品条家の決定まで全面的にサポートしてくれるので、安心して出品できます。オークションは設定された期間内ならば何度でも入札できるせり上がり方式と、一度だけ入札できるフリービット方式から選びます。

競り上がり方式の場合は、入札状況をホームページ上で確認できます。フリービット方式は期間が終わった後にまとめて確認します。

担当の参加不動産流通会社が入札・出品の手続きを代行するというのも特徴です。複雑な調査や専門的な知識なく出品できます。

» AUC’S

マイホームオークション

マイホームオークションはYahoo!と提携して不動産オークションを開催した実績もあります。

1998年に業界初の不動産オークションをホテルで開催し、2007年6月にはヤフー株式会社と業務提携しています。

大手ポータルサイトにも掲載され、ネット競り上がり入札から各店舗での期日入札も行われるようになりました。

マイホームオークションでの売却の流れは、出品価格と引き渡し条件を決めた後に、ピタットハウス加盟店との間に売却依頼をする専属専任媒介契約を締結して進められます。

物件は担当者立ち会いのもと自由に内覧できるオープンルームとして公開されるだけでなく、広告・インターネットで広く購入希望者を募ります。そして最高入札額者が落札者となり、売買契約を結びます。

» マイホームオークション

4.一戸建ては不動産オークションで売却できる?

さきほどもお伝えしたとおり、不動産オークションでは個人も出品することができ、一戸建ても売却することができます。

一戸建ての場合は築年数や立地条件はもちろん、間取りによって大きく落札額に差がでます。あなたの理想を反映させたマイホームですから、様々なところにこだわりがあると思います。

このこだわりが多くの人にとっても魅力的なものであれば、少し築年数が古かったとしても高値がつく可能性がありますが、こだわりが独特の場合は、同じ条件での普通の一戸建てに比べて落札額が低くなります。

また出品するときには外構や住宅内部などはきれいにしておくことが大切です。経年劣化は仕方ないですが、日々のメンテナンスで対応できる傷や汚れは出品までにきれいにしておきましょう。

5.不動産売却でオークションを使うメリット・デメリット

それでは実際に不動産オークションを売却目的で利用するときのメリット・デメリットを解説します。

不動産オークションのメリット

不動産オークションの魅力は、広く物件情報を宣伝できるという点です。不動産売買を、一般的な不動産会社と媒介契約を結んで行う場合は、誰に情報を伝えるかということは不動産の担当者次第となります。

不動産会社も売ることによって仲介手数料が入るため、広く告知しようと思うのですが、担当者や会社の都合によって情報の公開先を制限することがあるからです。

ですが、不動産オークションではあなたが出品した物件は公開情報となるので、多くの人に見てもらえます。そして短期間で多くの人の目に触れることで、落札希望者に出会える可能性も上がります。

不動産オークションのデメリット

不動産オークションは古くから行われていますが、最近になって注目が高まってきた売却方法です。ですが、不動産オークションでは落札者から購入をキャンセルされたり、オークション運営会社から法外な報酬を要求されたりというようなトラブルが頻発しています。

普通の不動産売買に慣れていたとしても、不動産オークションには独特のルールがあります。はじめて取り組む場合にはしっかりと勉強したうえで、信頼できる会社を利用するようにしましょう。

また、不動産オークションでは入札者が殺到すれば高値になるというメリットがある一方で、入札が全然ない場合も十分にありえます。

入札が多く入ることを見越して、低い価格からスタートしていると、入札が少なく、想定よりも低い価格で落札さえることもあります。一度落札されるとキャンセルできないので、最初の出品価格は慎重に決めるようにしましょう。

不動産オークションは日本でもいくつかサイトが運営されていますが、盛り上がりに欠けるのは事実です。まだ未成熟な市場のため、出品者や入札者が少ないです。

そのため出品期間が終了しても入札者が誰もいないということもよくあります。過去の落札履歴や多く入札されている物件の条件などを見て、あなたが出品した場合にどれくらい入札されるかあらかじめ予想しておくことがおすすめです。

6.まとめ


不動産の売却方法の1つとして、不動産オークションを紹介しました。海外と比べると、まだ日本の不動産オークションを市場は成熟していないですが、物件によっては普通に売却するよりも高値で落札される可能性もあります。

不動産オークションの仕組みは複雑な部分もありますが、インターネットを活用することでより多くの人に見てもらえる魅力があります。

不動産を売却するときは、オークションも1つの方法として検討してみてください。

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賃貸”住まい”の新しいカタチを提供するEdge編集部が記事を書きました。

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