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【不動産】贈与税の計算方法2つ【メリット・デメリットを解説】

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不動産の贈与税の計算には暦年課税と相続時精算課税の2つの方法があります。多くの場合、暦年課税の方が納税額は小さいですが、ある条件では相続時精算課税の方が贈与税は大きく下がります。

どちらを選択するか、その基準も紹介しているので、不動産の贈与税の計算方法を知って自分で判断したい方は必見です。

1.不動産の贈与税の計算方法


親や祖父母から不動産をもらったり、不動産を購入するための資金をもらったりすると、「贈与税」を納めることになります。

贈与税の計算では不動産だからといって特別扱いされるわけではありません。お金を贈られても、不動産を贈られても同じように贈与財産価額をもとに計算されます。

贈与税が一定金額までは非課税になる特例もありますが、基本的にはどういったものでも贈与されれば等しく扱われることを覚えておいてください。

それでは実際の贈与税の計算方法ですが、基礎控除の110万円を贈与財産価額からひき、その課税価格に対してかかる税率をかけたあと、さらに控除額を引いた金額が贈与税の金額となります。

式にすると下記のようになります。

課税価格=贈与財産価額―110万円(基礎控除)
贈与税納税額=課税価格×税率-控除額

また贈与税の計算では、20歳以上の人が自分の親や祖父母などの直径の尊属から贈与を受けた場合と、それ以外の人物から贈与を受けた場合とで税率と控除額が異なります。

贈与税の税率や控除額は平成27年1月1日の法改正で変わりました。

親または祖父母が20歳以上の子ども(孫)へ贈与するときの贈与税率

110万円 税率 控除額
200万円以下 10% なし
400万円以下 15% 10万円
600万円以下 20% 30万円
1000万円以下 30% 90万円
1500万円以下 40% 190万円
3000万円以下 45% 265万円
4500万円以下 50% 415万円
4500万円超 55% 640万円

一般的な贈与税率

贈与額-110万円 税率 控除額
200万円以下 10% なし
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1000万円以下 40% 125万円
1500万円以下 45% 175万円
3000万円以下 50% 250万円
3000万円超 55% 400万円

そのため例えば、父親から5,000万円の評価額の不動産を贈与された場合を考えてみます。

親からの贈与ですから、上の表の税率が適用されます。
贈与額-110万円=4,890万円ですから、税率は55%、控除額は640万円です。

つまり、この場合の贈与税は2,049万5,000円となります。さらに不動産の贈与の場合は、登録免許税が評価額の約2%、不動産取得税が評価額の約3%かかることになっているので、単純計算で追加250万円の費用がかかります。

5,000万円の不動産を贈与されたのに、支払いが2,300万円近いです。不動産の評価価額の半分ほどのお金を支払わなければならなくなります。

2.贈与税の課税制度


実際に贈与税を計算してみると、想像よりも贈与税が高いと思われたのではないでしょうか。どうすれば贈与税を節税できるのかをお伝えしていくまえに、贈与税の2つの課税制度についてお伝えします。

この2つの制度を理解することによって、次の章以降の話も納得しやすくなるはずです。

2-1.暦年課税

贈与税の計算は、その年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与された財産の価額を合計し、その金額をもとに贈与税を課税する制度です。

合計というのは1人から受けた合計の金額というわけではありません。父と母と祖父と3人から1回ずつ贈与を受けた場合、その3人から受けた贈与額を合算したものになります。

暦年課税での基礎控除は毎年110万円です。ですから、先ほどの場合で父から30万円、母から30万円、祖父から60万円の贈与を受けていると合計で120万円となり110万円を超えてしまいます。

そうなると贈与税の申告をしなければいけません。

また暦年課税における贈与税の税率は一般贈与財産と特例贈与財産に区別されます。先ほどの表で言えば、一般税率が一般贈与財産のものにかかる税率です。子どもや孫であれば特例贈与財産の方になると考えてしまいますが、子どもが未成年の場合は一般税率で計算することになるので注意が必要です。

どちらの税率で計算されるとしても、基礎控除額が年間110万円というのは共通しています。計画的に贈与を行えば、大きく節税しながら財産を移転させられるメリットがあります。

2-2.相続時精算課税

相続時精算課税の制度は、原則として60歳以上の親または祖父母から20歳以上の子ども、孫に対して財産を贈与したときに選べる贈与税の制度です。

この制度は選ぶには贈与税の申告書を提出する必要があり、しかも、贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日の間と定められています。

そしてこの制度を利用すると、贈与してくれた人から今後受け取る財産は、その制度を利用し始めた年以降全てに適用されて、暦年課税へ変更することができないので注意が必要です。

そしてこの制度で対象とした贈与してくれた人が亡くなったときに相続税の計算で、相続財産の価額にこの制度を適用した贈与財産の価額を加算して相続税の納税額を計算することになります。

相続時精算課税の特徴は、贈与した財産の価額は、贈与したタイミングの評価額になるということです。たとえば、不動産の評価額が2,000万円のときに子どもに贈与したとします。

そして亡くなったときには値上がりして5,000万円になっていたとしても、相続財産として計算するときは亡くなったときの5,000万円という評価額ではなく、贈与した当時の2,000万円という評価額で算出されます。

今持っている不動産が大きく値上がりすることが予想されるなら、他の財産との状況も考えたうえで、相続時精算課税の制度を利用すると贈与税も相続税も大きく節税できる可能性があります。

ただし、相続時精算課税を選ぶと、暦年課税にはある基礎控除額110万円はなくなります。そのため、毎年小さな金額であっても贈与税の申告をしなければならず手間が増えるデメリットもあります。

ですがもし相続税がかかる可能性は低くて高額な贈与を受け取る場合は、暦年課税の制度で贈与税を支払うよりも相続時精算課税の制度を利用した方がメリットは大きいです。

3.不動産の贈与税がかからない特例はある?


贈与税は親子間であれば非課税になる特例が設けられていることもあります。親子間、配偶者間以外での贈与について、贈与税が非課税・減額になる特例はありません。

不動産の場合、まず1つは相続時精算課税の制度は贈与税がかからない特例と言えるでしょう。贈与財産が2,500万円までは贈与税は非課税となります。

また不動産ではなく、「住宅取得資金等の特例」という制度を利用する方法もあります。これは子どもが住宅を購入するときのその資金の一部を親が負担するといようなときに、財産の受け渡しが親子間であったときに一定金額以内であれば贈与税が非課税になるというものです。

平成29年時点では、「省エネ住宅」と呼ばれる物件の購入の場合は1,200万円、それ以外の物件購入の場合は700万円が上限で非課税になります。ただしこの「住宅取得資金等資金の特例」は、住宅にだけ適用されて、土地には適用されないので気をつけてください。

4.不動産の贈与税をできるだけ減らすには?


不動産の贈与税をできるだけ減らすには、不動産の評価額が低くなるようにすることです。贈与税の課税対象となる金額を算出するとき、不動産はその評価額が基準となります。

そのため不動産の贈与税を減らそうと思うのなら、評価額を下げられたらいいわけです。もちろん何もせずに不動産の評価額は落ちることはありません。そしてほとんどの不動産の評価額は適正に算出されるので、何かをごまかして評価を下げるということも考えにくいです。

ではどうしたらいいのかというと、方法は様々ですがここでは1つ紹介します。

もし所有している不動産が郊外の古くて立地の悪いものであれば、その不動産を売却して、それを原資に将来性がある不動産に組み替えることです。

そうすれば相続の時にプラスの財産として渡せるだけでなく、収益不動産を購入するときに金融機関から資金を借り入れることで優良負債もつくることができます。これによって評価額を下げることができ、贈与税、そして相続税を減らすことができます。

5.まとめ


不動産の贈与税の計算方法と贈与税の2つの制度についてお伝えしました。贈与税は相続税に比べて税率が高いです。相続財産は少ないのに、不動産のような高額な財産を贈与される場合は暦年課税ではなく相続時精算課税を選ぶほうが納税額を抑えることができるでしょう。

不動産の贈与税は数百~数千万円単位になる高額がものです。どうすれば節税できるのか、しっかりと調べてわからないところは専門家に相談するようにしましょう。

相談料よりも大きな金額を節税できる可能性が高いです。

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賃貸”住まい”の新しいカタチを提供するEdge編集部が記事を書きました。

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