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不動産投資信託のREITとは?メリットとリスクを丁寧に解説しました

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これからREITを始めたいと思っていませんか?REITは少額から始められて、株式投資よりも平均利回りが高く、リアルタイムで取引できるのが魅力です。

この記事では基本的なREITの仕組みからメリットとリスク、今後の見通しについてお伝えします。これからREITを始めたい方は必見です。

1.不動産投資信託(REIT)とは?仕組みを解説


REITはアメリカで誕生した制度で、日本で上場しているREITは特にJ-REITと呼ばれています。たくさんの投資家から集めた資金でマンションやオフィスビルなどの複数の不動産に投資する投資信託です。

そうして不動産のプロによって運用されて、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益の原資に投資家の方たちに配当します。REITも株式投資と同様に証券会社を通じてリアルタイムでの売買ができるというのも特徴です。

2.REITの種類


一言でREITといってもまず、大きく単一用途特化型REITと複数用途型REITに分かれます。

単一用途特化型REITでは、オフィスビルや住居、商業施設、物流施設やホテルなど特定の用途に特化した不動産に投資します。

一方で複数用途型REITでは、オフィスと住居、商業施設とオフィスのように2つの用途の不動産に投資します。これを複合型REITと呼びます。またオフィスと商業施設と住居のような3つ以上の用途または用途を限定しない組み合わせで投資するものは総合型REITと呼ばれます。

投資する地域によってもREITの種類が異なり、特定の地域に集中して投資する地域特化型REITと、満遍ない地域に投資する地域分散型REITがあります。

3.REITのメリット


REITには通常の不動産投資とは違ったメリットがあります。代表的なものを紹介します。

少額で複数の不動産投資ができる

REITの大きなメリットは、不動産投資にも関わらず少額からできることでしょう。一般的に不動産の直接投資を行おうとすると、投資用マンションの購入で1,000万円以上必要になることがほとんどです。

ですがREITなら1口10万円~100万円程度と比較的少額から投資することができます。

しかもREITは複数の不動産に分散投資をする形です。不動産の分散投資はリスク分散のためにも必要ですが現実問題、普通の人にとっては資金面で大きな障害だったと思います。それがREITによって図らずも不動産の分散投資ができるというのも魅力的です。

不動産のプロが運用を行う

多くの投資家から集めたお金を運用するのは不動産投資のプロフェッショナルです。

そのため、投資する物件は安定した家賃収入が得られるのか、将来の物件価格は上がるのかといった不動産投資で利回りを出すために求められる専門的な知識が必要ありません。

物件の選定からプロが行うので、一定の質が保たれている不動産に最初から投資ができます。

さらに、通常の不動産への直接投資ならば必ず発生する物件の維持管理やテナント管理という手間も省くことができます。

忙しい会社員の方にとっても、物件の管理をせずに不動産投資ができるというのはメリットです。

リアルタイムで売買することができる

実際に所有している不動産を売却しようとすると、不動産会社に物件の調査と査定を依頼します。そこで出された査定価格に納得できれば「媒介契約」を結んで売却の「依頼」が正式に決まります。

その後、売却活動が行われ、購入希望者が現れれば現地を見学してもらいます。そこで実際に物件を見ていただき、購入を決めていただければ売買契約の手続きを進めます。このタイミングで手付金がもらえます。

引き渡し日までに書類の準備や抵当権抹消の手続きを行い、残代金も受け取ります。そして固定資産税の清書や登記の申請、鍵の引き渡しなどを無事に終えると物件の売却が完了します。

どれだけスムーズに行ったとしても、入金されるまで1週間はかかるでしょう。さらに買い手がつかない物件であれば数ヶ月経っても売却できないなんてことも珍しくありません。

ですが先ほどもお伝えしたようにREITのなかでもJ-REITは東京証券取引所に上場していて、普通の株式投資と同じようにリアルタイムでの売買ができます。

不動産投資なのにこれほど売買しやすいというのは、REITならではの魅力です。

分配金の配当率が高い

REIT平均分配金利周りは4.11%です。株の平均利回りは1.70%、10年国債の平均利回りが0.059%という数字からも、REITの分配金の配当率は比較的高いと言えます。(2017/09/08時点)

このように分配金の配当率が高いのは、REITの仕組みのおかげです。REITの分配金の主な原資は不動産投資ですから、不動産の家賃収入です。

ですから空室が多いと家賃収入は得られず、利回りも小さくなります。もし投資している不動産が1つだけなら、このようなことは十分に起きるでしょう。

ですがREITは複数の不動産に投資する分散投資です。そのため空室のリスクも分散されるのでREITは安定的な分配金が支払われる傾向にあります。

さらに、REITは「不動産投資を目的とする特別に認められた法人」で、利益の90%以上を配当すると法人税が免除されることになっています。

こうしたREITの仕組みのおかげで安定的に高い配当率で分配金を得ることができます。

4.REITのリスク


ここまでREITのメリットを説明してきましたが、REITは投資ですからリスクもあります。メリットだけではなく、そのリスクについても正しく理解しておきましょう。

元本・分配金が保証されているわけではない

REITは不動産の市場状況や家賃の変動、物価、周辺環境な様々な要因で価値や市場価格に影響を受けます。

そのため元本が保証されているわけでもなく、これまで分配金の配当率が高かったといってもずっと続くわけではありません。

不動産の利回りが小さくなれば当然、分配金の配当率も下がります。

さらにREITは株式と同じように証券取引所に上場していて、毎日不特定多数の投資家によって売買されています。そのため、株式投資と同じようにREITの市場価格も市場での需要と供給のバランスによっても変動します。

不動産固有のリスクがある

REITが株式投資と同じように取引できるといっても、不動産ですから証券のような金融商品とは異なる不動産固有のリスクがあります。

それが地震や洪水などの自然災害、火事のような事故などの予測不可能な事態が起きると、不動産の滅失、毀損、劣化などによりREITの価値にも影響がある可能性が高いです。

分散投資をしていますが、地域特化型REITであれば自然災害の影響は大きくなるでしょう。

上場廃止のリスクがある

上場しているということは、株式と同じように上場を維持する基準をREITが満たせなくなったとき、上場廃止となる可能性があります。過去に上場廃止となったREITも実際にあります。

またREITを運用する投資法人が倒産して投資法人としての登録が取り消された場合も、上場廃止となります。上場廃止になると証券取引所での売買ができません。

さらに投資法人が清算される場合は、全ての債権者へ弁済後、残余財産の分配から投資家は投資金額を回収することになるので、投資金額の全部もしくは一部を回収できない可能性もあります。

REITのリスクについては、目論見書や有価証券報告書に詳しく記載されているので投資するときには必ずよく読んで、リスクを十分に確認・理解した上で判断することが大切です。

5.これからREITはどうなる?


2017年4-6月の東証REIT指数は4.6%下落しました。これは5月以降、2018年のオフィス大量供給による需給悪化の懸念や世界的な金利上昇が影響して、海外投資家や個人投資家が買いを手控える動きを強めたためと考えられます。

ですがJ-REITの業績は増益が続いており、配当の増加も見込まれることから今後も魅力は高まってくると予想されます。

これからオフィス需要の拡大が供給増加を吸収してくれて、日本の金融緩和は今後も継続していくだろうことを考えれば、REIT市場は回復・上昇していくと期待できます。

6.REITへの投資の仕方


REITへの投資の仕方は3つあります。それは、個別銘柄、投資信託、REIT ETFです。それぞれの特徴を紹介します。

個別銘柄

個別銘柄は一般的な株式投資と同じ取引方法です。証券会社を通じて売買します。投資単位は1口で、1口1万円~100万円以上のものもあります。

投資信託

REITそのものも不動産の分散投資ですが、REITの投資信託の場合、さらに分散投資を行います。

REITファンド(投資信託)に投資することによって複数のREITに分散投資したり、海外のREITも含めて分散投資したり、株式や債券にまで分散投資したりします。

国内REITの投資信託のなかでも、東証REIT指数に連動するインデックス型投資信託と特定の銘柄に厳選投資するアクティブ型投資信託があります。販売会社や手数料は運用会社によって異なるので、もし投資信託を考えているならいくつかの運用会社を比べてみましょう。

投資信託は証券会社だけでなく銀行でも取り扱っています。

投資信託は1個人で複数のREITに分散投資するよりも少額で、リスクを抑えることができます。

REIT ETF

REITの個別銘柄へ分散投資していて、個別銘柄と比較して少額から投資できます。REIT ETFは東証REIT指数と連動します。

投資信託と異なるのは手数料が安い点と、リアルタイムな価格での売買が可能な点です。ETFは株式市場で売買を行うので、手数料が安くなります。

さらにETFは市場が開いている時間ならば時価で、リアルタイムで売買できるので、投資信託のように基準価格がわからない状態で購入・換金することがなく、想定よりも高い価格で購入してしまうというリスクがありません。

7.まとめ


ここまでREITの特徴、メリットとリスク、今後の見通しについて紹介してきました。

REITは一般的な不動産投資に比べて少額から、複数の不動産へ投資が可能になっています。REIT自体が分散投資ですが、さらに投資信託やREIT ETFを利用することによって投資先を分散させ、リスクを小さくできます。

REITは不動産投資につきものの維持管理の手間がありません。不動産の選定から運営まですべてプロに任せることができます。

またリアルタイムで売買できるというのも通常の不動産投資にはない魅力です。

今、不動産投資を考えているのであれば、まずはREITからはじめてみてはいかがでしょうか。

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賃貸”住まい”の新しいカタチを提供するEdge編集部が記事を書きました。

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