不動産の贈与税を徹底解説【計算・税率・親子での生前贈与まで網羅】

配偶者への不動産を含めた生前贈与には特例が認められています。婚姻期間が20年以上の配偶者には居住用の不動産を贈与しても2,000万円までは贈与税がかからないというものです。

通常の贈与が110万円まで非課税なことを合わせると、2,110万円までは贈与税がかからずに財産を受け取ることができます。

これはよく知られていることではありますが親子間ではどうでしょうか。代々受け継いできた土地や家を親子間で贈与するというのはよくあるケースです。

ただし「相続時精算課税制度」という特例が親子間での贈与に使えます。この特例を活用することで、場合によっては贈与税がかからないこともあります。

相続時精算課税制度は、60歳以上の父母、または祖父母から20歳以上の子どもまたは孫に対して財産を贈与したときに選択できる贈与税の制度です。

相続時精算課税制度を使えば2,500万円までの財産ならば親・祖父母から贈与された財産については贈与税が非課税となります。

ただし相続時精算課税制度を利用した場合、暦年課税の基礎控除額110万円は控除できないので注意が必要です。

また相続時精算課税制度では、贈与された財産を贈与時の評価額で相続財産に合算するというのがポイントです。ですから、贈与時に不動産の評価額1,000万円であり、相続時には2,000万円に値上がりしていたとしても、相続財産には2,000万円ではなく1,000万円として合算できます。

相続税にも非課税作が設定されているので、相続時精算課税制度を活用することで贈与税と相続税における負担を小さくできる可能性があります。

２．不動産を生前贈与するメリットとデメリット

不動産を生前贈与するメリット・デメリットについて解説します。

２－１．メリット

生前贈与するメリットはやはり節税・減税効果です。基本的な贈与・相続に関する制度や特例を利用することで大きな金額を節税することができます。

たとえば配偶者への贈与の場合、先ほど2,110万円までは贈与税がかからないとお伝えしましたが、2,210万円を超えていた場合でも制度をうまく使うことで譲渡税を節税できます。

5,000万円の自宅であれば持分を２：３にわけて売却すると、それぞれ3,000万円の特別控除を受けられて、合わせて6,000万円の特別控除が認められることになります。こうして売却したときの贈与税を節税できます。

また現金よりも不動産恩贈与の方が節税の金額が大きくなる場合もあります。

現金では額面通りの時価で評価されるので100万円の現金は100万円の価値です。です。一方で不動産ならば時価よりも低い路線価や固定資産税評価額で評価されるので、より多くの価値分を贈与できるのです。

親子間であれば住宅資金を贈与されると一定金額以内であれば贈与税が非課税となる特例があります。この特例を利用するよりも住宅をもらった方が得になる場合もあります。

たとえば市場での時価が１億円の土地と建物があったとして、その購入資金としてもらうと１億円から控除額を引いた金額が課税対象となります。

一方で、不動産の評価額は１億円の土地と建物であっても半分以下になることもよくあります。そうなると、住宅購入資金として現金を生前贈与されるよりも親が住宅を購入して、それを贈与してもらった方が贈与税の節税につながる可能性もあります。

２－２．デメリット

土地や不動産の相続では、登記申請(名義変更)が必要になります。そのため、登録免許税や不動産取得税などの費用が発生してしまいます。

登録免許税は土地・不動産価額の約２％、不動産取得税は評価額の約３％です。

もし不動産を相続で取得した場合には、登録免許税は約0.4％、不動産取得税は無税となっているので生前贈与するか相続するかは計算しておいた方がいいです。

また相続開始３年以内に贈与された財産は、みなし財産として相続税を課税されます。配偶者であれば配偶者控除を受けていれば、みなし財産とはみなされず除外されるので手続きも忘れずにやっておきましょう。

不動産の生前贈与の場合は必ずしも節税にはならないケースもあるということを覚えておいてください。

３．不動産を生前贈与したときの税率と計算方法

生前贈与では１年間に受け取った財産の合計金額が110万円を超えた分が課税対象になります。平成27年１月１日に法改正が行われて、贈与税の税率と控除額が変更となりました。

３－１．贈与税の税率

一般的な贈与税率

親または祖父母が20歳以上の子どもへ贈与するときの贈与税率

上の表のように親子間での贈与の方がそれ以外の贈与に比べて税率は低く、控除額は大きい傾向にあります。

３－２．贈与税の計算方法

贈与税は不動産だけでなく、それ以外の財産もすべて合わせた金額に対して課税が行われます。

そのため、たとえば父親から評価額3,000万円の不動産と祖父から100万円の贈与があった場合、課税価額は3,100万円です。

そこから基礎控除額を引き、税率をかけたあとに、控除額を引いて算出されます。

課税価額は3,100万円の場合で話を進めると、基礎控除額を引いた金額は2,990万円です。親子間・祖父母孫間の贈与税率は3,000万円以下で45％、控除額は265万円となっています。

そのため納税額を計算すると1,080万5,000円となります。

４．生前贈与と死後の相続、税金額の違い

生前贈与したときの計算をお伝えしました。同じだけの金額を相続した場合ではどうなるのでしょうか。

４－１．相続税の税率

法改正により、贈与税だけでなく相続税も基礎控除額が変更になりました。今までの基礎控除は5,000万円＋(1,000万円×法定相続人の数)だったものが、3,000万円＋(600万円×法定相続人の数)となっています。

基礎控除額が4割近く引き下げられた形になります。

また税率は下の表の通りです。

４－２．相続税の計算方法

課税価格が下記のように計算します。
課税価格＝相続した財産の価額＋みなし財産の価額―非課税財産の価額＋相続時精算課税制度を利用したときの贈与財産の価額―債権および葬式の価額＋相続開始３年以内の贈与財産の価額

この課税価格が各人の課税価格です。相続税の総額の計算では、それぞれの課税価格を合計して、基礎控除額を差し引いたものが課税される遺産の総額となります。(課税遺産総額)

そこから相続税の総額を出したあと、財産を取得した人の課税価格に応じて割り振って、各人の税額が計算されます。

さらに計算された税額から暦年課税分の贈与税額控除や配偶者の税額控除など各種控除額を差し引いて残った金額が納付税額です。

４－３．贈与税と相続税、比べるとどうなる？

相続税と贈与税、税率を比べただけでは、贈与税の方が高い税金だと思ってしまいます。たしかに相続税がかからない人にとっては贈与税の方が高く税金を払うことになる可能性が高いです。

ですが、将来相続税がかかってくるような資産家・お金持ちの方にとっては金額に寄っては贈与税を支払った方が最終的には得するようになっています。

たとえば財産が1億円、相続人が1人という場合を考えてみます。
そのときの相続税は単純に計算を行うと1,220万円です。

一方でもし1,000万円の贈与を行ったとすれば、贈与税は148万円です。そして、残った財産は9,000万円になり、亡くなったときに9,000万円に対して相続税が課税されます。

このときの相続税は、880万円です。相続税と贈与税を合わせると1,028万円になり、相続税だけのときと比べて200万円近くお得です。

このように同じ金額を贈与するのと相続するのとでは、贈与税が高くなりますが、事前に贈与税を支払っておくことで相続税は減り、合算すると大きな金額を節税することができるわけです。

贈与税と相続税を考えるときは税額を比べるのではなく、合わせてどうなるかということを考えて生前贈与を行うことが大切です。

５．不動産を生前贈与するための手続きと費用

不動産を生前贈与するためには、贈与契約だけでなく名義変更が必要です。名義変更することによってはじめて第三者に権利を主張することができます。

ただもちろん当事者間の合意で権利は移転しますし、登記も義務ではないです。登記しなければ第三者に権利を主張できない、不動産を売買したり、担保を設定したりできないので、生前贈与の場合は贈与契約だけでなく不動産登記までを生前贈与とすることが多いです。

不動産の登記をするには法務局に登記申請する必要があり、費用は登録免許税と不動産取得税がかかります。

贈与契約書の作成や不動産登記のための必要な書類の収集など時間と手間がかかるものが多いので、自分でやるのも節約になりますが、司法書士などの専門家に任せてしまってもいいでしょう。

費用としても10万円程度でほとんどの手続きを任せることができます。

６．まとめ

不動産を親子間で生前贈与したときの税額や相続したときの税額との違いについてお伝えしました。今後人口が減少していき、税収が減ることが予測される日本では贈与税や相続税が引き上げられることは間違いありません。

何も対策しなければ相続貧乏や相続破産にもなりえる時代です。その中でも不動産の生前贈与は節税効果が高いのでぜひ一度は真剣に考えてみてください。