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おすすめの管理会社はどっち?【管理専門 VS賃貸仲介+管理】【徹底検証】

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管理会社選びの際に「賃貸仲介部門」があるかどうかを契約の判断材料にされる方が意外に多いように思います。
ただ、その判断理由を聞いてみると、両極の相対する意見がでてきます。

・「賃貸仲介部門をもつ管理会社は選択肢から外す」という声。
・「選ぶなら、賃貸仲介部門がある管理会社」という声。

なぜ、まったく反対の見解が存在するのか?
「管理専門」会社と「賃貸仲介+管理」会社で何がどう違うのか?徹底比較検証してみます。

1、まず検証の前提から

 おすすめの管理会社はどっち?【管理専門 VS賃貸仲介+管理】【徹底検証】
今回の比較検証に賃貸仲介会社が仲介業務の片手間に行う管理は含めていません。

駅前の街の不動産屋等に管理を任せる場合、場当たり的な管理となることが多く、体系的な管理とは言えません。

特にいざという時の対処や法的な事案の処理能力が期待できないことから管理業務の比較対象とならないと判断しています。

今回の検証は、賃貸仲介を主業務としながら、管理運営できる部署をもつ、もしくは子会社や関連会社で管理運営を行っている会社と、管理専門会社との比較によるものとなります。

2、検証1:情報の抱え込み


「管理専門」会社と「賃貸仲介+管理」会社を比較する際、真っ先に検証すべきはリーシング力となります。両者を比較する上で最も違いが表れる部分であり、管理会社選びの最大の比較項目になります。

「賃貸仲介+管理」会社の最大の謳い文句はここです。自社の仲介部門が直接に部屋付けをするので…と当然に強みを主張します。

かたや、「管理専門」会社はこれに対して、仲介部門がある管理会社は、仲介手数料を稼がないといけないため空室情報を自社内に囲い込み、他社には空室情報は出さないので部屋付けに強いというのは嘘であると主張します。

結論から言いますと、自社で仲介をするから部屋付けに強いという主張も、空室情報を囲い込むから部屋付けには強くないというのも間違いです。

なぜ間違いか?その理由は大きく二つ

1、自社仲介だけでは満室になりにくい
2、仲介営業マンはプラス要素がないと動かない。

自社仲介だけでは満室になりにくい

首都圏を別にして地方都市では、空室率の激しさが増しています。われわれの関西圏でも空室率の増加が顕著です。そんな空室が多い状況で、情報を抱え込んでしまうと当然空室解消に時間がかかります。

そうなるとオーナーから不満が上がり、管理解約の引き金になるリスクが生まれます。よっぽど部屋付けがしやすい物件は別として、空室情報を囲い込める状況ではなくなってきているのが実情です。

2、仲介営業マンはプラス要素がないと動かない。

多くの賃貸仲介の営業マンは、自社管理物件か他社管理物件かどうかにこだわりがありません。

言い換えれば、例え自社管理物件であろうとプラス要素がない物件を積極的に部屋付けしようとはしません。プラス要素、つまりは広告料の多さや、効率よく成約に結び付く案件であるかどうかなどを重視します。

軒並み空室数が増え、空室情報が多く出回る中で、自社管理物件情報を囲い込んでしまうと空室解消にはならないことと、プラス要素の強い物件が他社管理物件にあれば躊躇なく部屋付けに動く仲介営業マンの特徴を捉えると「情報の囲い込み」がいかに意味がないことなのかがわかると思います。

3、検証2:仲介営業と管理部門との関係性

 おすすめの管理会社はどっち?【管理専門 VS賃貸仲介+管理】【徹底検証】
次に、仲介営業部門と管理部門の立ち位置と関係性を見てみます。

 検証1でもお伝えした通り、仲介営業は成約を通して手数料、広告料を稼ぐ必要があります。仲介営業部門は仲介手数料が給与に直結するので、ひとつでも多く入居成約させたい立場にあります。

逆に管理業務部門はトラブルの元になる契約はできるだけ回避する必要があるので入居審査で拒否することから逃げてはいけない立場です。

とにかく入居をさせたい側と、怪しい入居は防がないといけない側なので、しばしば衝突、対立する関係になります。攻める側と守る側との関係でベクトルが真逆なので、うまくはいきません。

他社であればまだしも、これが自社内であれば感情論も加わり、社内で部門間の交流が断たれていることもしばしば。自社管理物件であるのに仲介営業担当者が空室があることを知らないというのはごく一般的なことだと認識されています。

どちらの部門が良い悪いという問題ではなく、それぞれが自立すればするほど、力がつけばつくほど、それぞれの責任と権利の主張で対立が起こりやすい構図となります。

表向きのアピールでは、自社で部屋付けができる体制にあるので、入居率を高く維持できることを積極的に伝えますが、中身は案外こうした対立で、リーシングがうまく機能していないことも少なくありません。

4、検証3:管理運営能力

 おすすめの管理会社はどっち?【管理専門 VS賃貸仲介+管理】【徹底検証】
管理専門であろうと仲介業を持つ管理であろうと管理業務が体系的に運営されているなら、管理運営能力に大きな差が生まれることはありません。
そもそも管理会社として体系的に業務化、組織化がなされているかどうか?綜合的な評価がどうか?が重要になります。

管理会社をどう評価すればいいのかは、是非以下をクリックしダウンロードしてみてください。

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管理業務は担当者である社員によって差が生まれます。会社の理念やベクトル、社員教育の在り方が社員の言動に現れるので、そこが評価基準になるとも言えます。

このことを前提に、運営能力を比較するならば、マーケティングに基づく賃料設定能力で比較してみるのは価値があるとおもいます。
例えば、自社内に仲介部門があり営業マンとの個人的な交流があれば、賃料設定のための調査は簡単に済んでしまいます。

しかし、仲介営業の立場は、入居成約させることが第一なので、賃料が多少安くなっても成約しやすい賃料設定を提示する傾向にあります。
一方、管理担当者は収益の最大化を目指す立場なので、賃料をできるだけ高く設定できるよう情報収集に努め、収益アップに貢献することが求められます。

もし自社内で集めた情報だけをもとに賃料設定の提案をしてくる会社や担当者であれば問題です。

5、まとめ

 おすすめの管理会社はどっち?【管理専門 VS賃貸仲介+管理】【徹底検証】

ここまでお読みいただいた後にお伝えすることではないかもしれませんが、当社は管理専門会社ですので、今回の検証は管理専門会社の一方からのみの視点となり、検証内容に偏りが見られるかもしれません。しかし管理会社として求められる資質は、専門であろうが、いち部門であろうが同じだと思います。

管理会社は、管理する物件の収益の最大化を目指し、賃料設定とその提案に責任を持ち、成果を上げようとする行動力がなければなりません。
今、お付き合いの管理会社がそうした会社であれば、「管理専門」でも「仲介+管理」会社でも、実はどちらでもいいわけです。

今、契約中の管理会社がそういう動きをしてくれなくて困っているとか、今、良い管理会社を探してるという方はこの記事を参考にしていただければと思います。そして願わくば管理会社検討の折には、当社も検討の一社に入れていただければうれしい限りです。

また弊社では、リーシングで重要な賃料査定を無料で行なっています。ぜひこの機会にお問い合わせください。

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由木 正伸

1971年生まれ、大阪市出身。1998年から不動産業に携わり、2006年に(株)エスタス管財を創業。不動産管理業を不動産業ではなく、サービス業と捉えオーナーサポートを展開。アジアの留学生への住まいの提供。元気な高齢者に賃貸市場を開放しようと企画するなど、あらゆる「住まい」の窓口としての役割を担うことを目指している。

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