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【不動産】賃貸契約時の保証金とは?トラブル例も解説

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不動産賃貸契約には、家賃の数か月分の初期費用が必要となります。関東圏では「敷金・礼金」、関西圏では「保証金・敷引き」と呼ばれているものです。地方によって呼び方が異なるので、初めて聞く費用で、どのようなものなのか判断できない方もおられるでしょう。

トラブルを避けるためには、どのような費用なのか理解しておく必要があります。さらに保証金が返還されない場合でも、結局泣き寝入りして取り戻すことができないケースもあります。

本記事では、「敷金・礼金、」「保証金・敷引き」の意味や、よくあるトラブルを具体例を元に解説していきます。

不動産業界の保証金とは?

関西に引っ越しした方は、初めて保証金という言葉を聞くことがあるかもしれません。保証金と敷金は同じように感じますが、明確に意味を理解していないなら、退去時に保証金の返金トラブルになることがあります。

トラブルを避けるためにも、敷金と保証金の違いを理解しておきましょう。

敷金と保証金は違った意味合いになる

不動産賃貸契約については、関東では「敷金・礼金」が一般的になっています。それに対して、関西や福岡では「保証金・敷引き」を採用しています。

保証金とは、敷金と同様で入居者が退去する際に修繕費用や滞納金に充てるためのものを言います。そして、敷引きとは退去時に保証金から一定額を差し引き、賃借人に返還されない金額を指しています。

保証金には、礼金も含まれていると考えることができるでしょう。保証金が採用されている物件の場合には、返還される金額は保証金から修繕費・敷引き料を引いたものになります。

一方で、敷金・礼金が採用されている物件の場合には、返還される金額は敷金から修繕費を引いたものになります。

礼金は、貸主への謝礼ですので、返還されることはありません。敷金・礼金不要となっている不動産物件で保証金があり、保証金の金額が大きいこともあるので注意しましょう。

保証金の相場

保証金の相場は、以下の通りです。

個人の不動産賃貸の場合:家賃6~8か月分

オフィスの場合:家賃6~12か月分

 

敷金を採用している場合と比較して高額です。また敷引きの相場は、保証金の半額程度です。

保証金を採用している場合には、更新料が無いことが多く、長期間住む場合にはお得になります。しかし、短期間しか住まないなら敷引き料がかかるので費用が高くなります。

保証金トラブルの例

どのような保証金トラブルがあるのかを知っておくなら、保証金トラブルを回避できるでしょう。また、賃貸契約のガイドラインや法律についても理解しておかなければいけません。

不動産業界でよくある保証金トラブルをご紹介します。

1:高過ぎる敷き引き

一般的には敷引きは保証金の半額程度です。しかし不動産会社によっては、保証金と敷引きが同額になっていることもあります。これは、消費者契約法10条の「消費者の利益を一方に害する条件は無効とする」に照らし合わせると、敷引きが高いことは問題になります。

裁判の判決例でも、敷引き額が適切な範囲を超えている場合に無効になった判例があります。基本的な考えとして、保証金は何か問題があった場合の担保という意味合いだからです。

2:必要のない金額を請求される

別の例として、保証金から必要以上の金額を差し引かれるというケースです。さらには、保証金だけでは修繕費用が足りないとして、追加で費用を請求されることもあります。

ここでポイントとなるのは、減価償却が何かを理解しておくことです。

減価償却とは、時間の経過で物の価値が減少することです。例えば、壁紙は6年経つと1円となるように、毎年価値が減少します。

保証金から修繕費用を差し引きと説明されると納得してしまう入居者も多いようですが、減価償却の意味を知っていると、請求内容との照らし合わせることができるでしょう。

不動産の保証金トラブルを回避するために

保証金は高額になることから、退去時のトラブルが多くなっています。トラブルを避けるためには、現状回復の範囲を明確にすることや、敷引きの金額を確認することが必要です。

現状回復の範囲を明確にする

原状回復とは入居者の過失による損耗を回復することです。例えば、日焼けなどの経年劣化やエアコン設置の壁の後は、賃借人には過失がありません。

しかし、飲み物をこぼしてしまたり、畳にカビが生えたり、というケースでは入居者の不注意が原因となります。保証金から必要費用を差し引かれた金額が返還されます。

敷引きの金額を確認する

契約する前に、敷引きの金額を確認することも大切です。敷引きの説明をしないまま契約を結ぶ不動産会社もあるからです。

例えば、保証金と敷引きが同額の場合には、保証金が返ってきません。契約を結ぶ前に、敷引きの金額を確認しておきましょう。

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保証金の意味を理解してトラブルを避けよう

保証金や敷金には、それぞれ違った意味合いがあります。慣習の違いがありますが、どちらも過失があったときの担保という意味合いが主になります。

契約の前には、保証金や敷金がいくらになるのか、契約条件をよく確認しておくと、トラブルを回避できるでしょう。

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