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空室対策前の4つの確認項目と7つの施策【家賃を下げる以外の方法】

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1.空室対策前の4つの確認項目

空室対策には様々な方法があります。しかし、効果的な空室対策を行うには、現状を正しく把握しておくことが大切です。そこで、具体的な空室対策を解説する前に、確認するべき項目を紹介します。

1-1.賃料は相場と合っているか

最初に確認する項目は賃料です。周りの同条件の物件と比べて賃料が高すぎないかを改めて確認します。入居者を募集し始めたタイミングでは一度確認していると思いますが、時間が経つと賃料の相場が変わっていることが多いです。

賃料相場を確認した時期がもう何年も前であれば、空室対策を考えた今、もう一度確認してみてください。自分で調べることもいいですが、物件の管理を任せている管理会社に相談すると楽に知ることができるのでおすすめです。

もし賃料が相場よりも高ければ収支を見ながら、賃料を相場並みに下げるのか、ペット可にしたり設備投資をしたりすることで物件の付加価値を高めるのかを考えてみます。

賃料が適正かどうかはしっかりと賃料査定を実施する必要があります。

弊社でも無料で賃料査定を行なっていますので、ぜひご連絡ください。

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1-2.間取りはニーズに適しているか

入居のニーズは時代に合わせて変わります。単身者向け物件であってもすでにバストイレ別は必須条件となりつつあります。また、広くても畳がある部屋よりも、少し狭くても全室フローリングの部屋の方が好まれる傾向にあります。

そして最近では「インターネット無料」物件のニーズが高まってきています。新築当初は人気物件の間取りだったとしても、その人気はずっと維持されるわけではありません。間取り・設備の変更は大きなお金が必要になりますが、収支を計算して利回りの改善につながるのであれば検討することをおすすめします。

ターゲットにしている層には今、どのような間取りの人気があるのか、どのような設備があれば賃料が高くても選んでくれるのか調べたり、不動産会社の担当者に相談したりしてみましょう。

1-3.入居者募集はしっかりと行われているか

賃貸物件を探している人はまず、インターネットで物件を見て、ある程度候補を絞ったあとで不動産会社に向かうという流れが多いです。そのためポータルサイトや自社WEBサイトへの物件情報の掲載や、不動産仲介会社への営業が入居者募集では重要になります。

またポータルサイトでは物件の魅力が伝わる写真になっているか、もチェックポイントです。たとえば、部屋内の撮影も通常のカメラではなく、広角レンズを使うことで、より広く撮影することができます。

入居希望者は、インターネットで写真を見て、不動産会社でも他の物件の写真を見て、内覧に行くかどうかを考えます。そのときに、魅力的な写真であれば「実際に部屋を見てみよう」という気にさせることができ、内覧、そして入居へとつながっていきます。

その不動産会社によっては入居者向けにキャンペーンを実施して入居者を募集していることもあります。今依頼している管理会社では、どのように入居者募集を行っているか、再度確認してみましょう。

1-4.既存の入居者への対応はちゃんと行っているか

もし入居者が決まってもすぐに退去してしまう、という状況であれば、既存の入居者への対応も確認したいです。

隣人の生活音がうるさい、廊下の照明が長く切れたままになっている、共用スペースが汚れている、などの不満が続くと、適切に対応しなければ退去率が上がってしまいます。そうすると、穴の空いたバケツに水を注ぎ続けても意味がないように、どれだけ空室対策をしても、入居率が維持されません。

基本的なことでありますが、入居者のクレームには迅速に対応しているか、トラブルがあったときの緊急時の対応は整っているか、家賃の滞納があったときに督促が滞りなく行われているか、という点を確認しましょう。

2.5つの空室対策

空室対策前の4つの確認項目と7つの施策【家賃を下げる以外の方法】
それでは空室対策を紹介します。

2-1.外国人入居を受け入れる

少子高齢化、人口減少で入居者募集の競争は厳しくなっています。その一方で、国内での外国人人口は増加傾向です。

現状、日本での物件探しは、英語対応していない、入居審査が通りにくいなどの理由で、外国人にとって不便が多いものでした。しかし、留学やビジネスで日本に住む外国人が増えているということもあって、空室対策として外国人の入居を受け入れる効果は大きいです。

また外国人は、外国人同士でのつながりが強いです。外国人入居可の物件が少ないということもあって、物件を紹介してくれることも多いです。入居者が入居者募集もしてくれるというような構図となって、より空室が埋まりやすくなります。

文化の違いから近隣住民とのトラブルになる確率が高いというリスクもありますが、空室が長く続いている状態であれば、十分にメリットのある施策です。

2-2.敷金・礼金を下げる

空室が埋まらない場合、家賃を下げたほうがいいと考えてしまいますが、敷金・礼金を下げるという方法もあります。

引越しの初期費用は一般的に、家賃の5ヶ月~6ヶ月分が必要と言われています。これは入居者にとって大きな負担です。急な引越しとなった場合、初期費用分のお金の準備が難しいことから、他の家賃が安い物件に入居希望者が流れてしまいます。

一方で敷金礼金がなければ、周辺の家賃相場よりも高くても入居するという人もいるほどです。

また一度家賃を下げると今後、家賃を上げにくいというデメリットがありますが、敷金・礼金については空室状況によって家賃よりも柔軟に変更しやすいです。そのため家賃を下げるよりも礼金を下げたほうが、長期的にはメリットの大きなものとなります。

2-3.フリーレント期間をつける

家賃を下げる以外の空室対策として、敷金礼金を下げるほかにフリーレント期間を設けるという方法もあります。

引越しの初期費用には、前家賃も必要になりますが、フリーレントを1ヶ月つけることによって前家賃分の支出を入居者は抑えることができるというメリットがあります。また、物件は気に入ったけれど今すぐの入居が難しいというときでも、フリーレントがあれば負担なく決めることができます。

初期費用を少なくしたいニーズが大きく、引越しが早いタイミングで確定する学生をターゲットにした物件では特に、フリーレント期間をつけることで入居者の募集が集まりやすくなります。

2-4.家具家電付きにする

マンスリーマンションでは一般的になっている家具家電付きマンションは、賃貸物件でも効果的な空室対策になります。

特に大学生や外国人留学生、単身赴任のように、その物件に住む期間が限定的という入居者にとっては魅力が大きいです。学生が就職するときに実家に戻る、本国に帰るとなったときには、家具家電を処分することになりますが、その処分費用も馬鹿になりません。

それならば、と家具家電付きの物件に住むことで初期費用も抑え、将来的な支出も抑えられるということで、他の物件と比較しても選ばれやすくなります。

また備え付ける家具家電は購入するのではなくレンタル・リース契約することによって配送だけでなく設置、撤去、不具合が起きたときの対応まで業者に依頼できるので、オーナーの負担も小さくなるのもメリットです。

2-5.入居条件の変更を行う

他の物件と差別化が難しく、入居者募集に苦戦している場合は思い切って入居条件を変更するという方法もあります。

このときに慎重に注意すべきことは、他の入居者に影響が出てしまうということです。たとえば「ペット飼育可」に条件変更する場合、それを理由に既存の入居者が退去してしまうかもしれません。

またペットのニオイや鳴き声の対策、爪のひっかき傷への対策など内装も変更する必要が出てくる可能性があります。既存の入居者の理解も必要で手間がかかる変更ではありますが、現状を大きく変える施策です。

2-6.リノベーションを行う

経年劣化によって物件そのものの魅力が落ちていたり、間取りが古かったりしたときの空室対策として検討したい施策の1つがリノベーションです。

今は単身者が増え、ファミリー層も子どもの数が昔比べて減っているため、部屋数が多いよりも、部屋が広い方が魅力に感じる方も多いです。また築年数が古い物件では水回りに不具合が生じている可能性があります。カビや水漏れなどは入居者の生活に大きな不快をもたらすもので、修繕費も高いです。

そのためリノベーションを行うタイミングで水回り設備の交換も検討し、追い焚き機能や浴室乾燥など、よりターゲットにあった変更を加えることで物件の魅力を高めることができます。

ただしリノベーションには、その規模によって工事費が数十万円~数百万円かかることになります。リノベーションを行うときには、入居率はどれくらいアップしそうか、家賃は上げられそうか、といった費用対効果が見合うかどうかを十分に検討するようにしましょう。

2-7.管理会社を変更する

管理会社によっては、入居者募集が苦手だったり、積極的に力を入れていなかったりするところもあります。管理会社は一度契約するとなかなか変更しづらいと思われていますが、そんなことはありません。空室対策は物件オーナーにとっては重要度も緊急度も高い問題です。

もし空室対策について相談をしたときに提案がなかったり、入居者募集が積極的に行われていなかったりするようであれば、管理会社の変更も検討した方がいいでしょう。

実際、管理会社を変更しただけで入居率が上がったという声も多いです。

弊社も管理会社をしています。ぜひお気軽にご相談ください。

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3.空室対策をしっかり行い収益アップを目指そう!

空室対策について7つの方法を紹介しました。空室対策には様々な方法がありますが、大切なことは、その対策が本当に費用対効果を見込めるのか慎重にシミュレーションし、長期的な影響も十分に考えることです。

たとえば深く考えることなく家賃を値下げすると、短期的には入居率アップに貢献したとしても、長期的にみれば物件価値を下げることになって今後の空室対策が難しくなるかもしれません。

そのため、この記事で紹介したように、まずは家賃を下げる以外の空室対策を検討し、実施することをおすすめします。

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