自己破産しない不動産投資を解説【正しい不動産投資のはじめ方】

「不動産投資をはじめたい」と考えている人が、まずイメージするのは、失敗して自己破産するリスクが高いと不安に思うことではないでしょうか。

不動産投資で成功する人と失敗する人の違いは、スタートの時点で明確です。何十年も働いて貯めた財産を失わない、そして、自己破産しないためにも、正しい知識を身につけて、不動産投資をはじめる必要があります。正しい方法で運営すれば、他の投資と比べて圧倒的に失敗のリスクは低いと言われています。

しかしながら、「不動産投資で資産を拡大し将来に希望を持ちたいが、いったいどのようにしたらよいのか分からない」という方が非常に多いのが現状です。そのような状態で投資を始めても、成功する確率は低く、むしろ失敗する確率の方が高いでしょう。ひどい場合は自己破産なんてことにもなりかねません。

そこで今回は、自己破産しない不動産投資の始め方についてまとめました。

１．不動産で破産するってどうゆうこと？破産したらどうなるの？

不動産投資に対して多くの人が抱くのは、失敗、自己破産などといったマイナスイメージ。もちろん、正しいやり方で行わなければ、不動産投資は失敗します。しかし、それは不動産以外のすべての投資についても同様に言えることです。不動産投資で失敗ないためにも、まず、自己破産について理解しておきましょう。

① 破産の定義

自己破産とは「金融機関から借りた融資の返済が滞り、さらに借り手が経済的破綻により返済不能」と裁判所が認める手続きです。

② 破産したらどうなるの?

自己破産すると、借金を帳消しにできますが、99万円以下の現金と20万円以下の預貯金以外の資産は没収となります。土地や建物などの不動産も資産と見なされますので、通常は金融機関からの差押さえの後、競売にかけられます。

自己破産しないためにも、正しい知識を身につけてから不動産投資を運営しましょう。

２．不動産投資で自己破産する人に共通する３つの特徴とは？

本来、失敗するリスクの低い不動産投資。それなのに、どうして失敗するのか。さらには、自己破産に陥るのか。そのような自己破産する人に共通する３つの特徴についてまとめます。

① 不動産投資に知識のない高所得者

どんなに高所得者の人でも、経済面において将来に不安を持っているものです。そのような問題を払拭するために、投資をはじめる人が多くなっています。不動産投資は他の投資と比べてリスクが低いですが、取り扱う対象が土地や建物といったように金額が大きいため、その分、専門知識も多くなっています。

しかしながら、最近は、リスクが低いということだけに飛びつく高所得者が現れています。たまたま運よく１件目の物件で成功しても、２件目以降で立て続けにつまずいて、自己破産したとう話も耳にします。このように、不動産投資に知識のない高所得者が営業マンの餌食となっているのです。詐欺的なセールスには気をつけましょう。

② 金融機関の選び方に問題がある

不動産投資で融資を受けることのメリットは、少ない資金で不動産を購入し、運営できるということです。ここで問題となるのが金利です。不動産の価格、自己資金額、返済年数、そして、金融機関によっても金利は異なります。

最近では、金融機関と仲介業者の癒着も問題として浮かび上がってきています。これは、悪徳な仲介業者から金利の高い金融機関を斡旋されるというものです。自己資金不要で融資してくれる親切な金融機関と見せかけ、実は他の金融機関よりも高金利である場合があります。それに気がつかなかったばかりに、金利分を含めた融資の返済が回らなくなり、自己破産するケースが増えています。自己破産しないためにも、審査内容や融資条件をよく理解して金融機関を選びましょう。

③ 空室を埋める工夫をしない

空室とは、イコール、お金をドブに捨てるのと同じことだと思ってください。特に、金融機関から融資を受けている間は、空室のまま放置していると、破産に一歩近づくくらいの危機感を持って空室を埋める努力をしないといけません。

まずはこれら3つの注意点をよく検討して、正しい不動産運用を心がけることが、失敗や自己破産を防ぐことにつながります。

３．不動産投資で自己破産しないためにやるべきことは？

せっかく夢を抱いてはじめた不動産投資で破産しないために、やっておくべきことを3つご紹介します。

① 物件選びは慎重に決める

不動産投資をはじめるには、まず、物件選びを慎重に行わなければなりません。物件選びのコツをいくつかご紹介しますと、

• 女性目線で選ぶ
• 物件の周辺環境もチェックする

などが挙げられます。

女性に好まれる街は人気があります。建物も同じく、女性に好まれるものは人気があります。これは、物件の周辺環境のチェックにも通じていることです。建物のすぐそばに大きな駐車場があり、部屋のカーテンを閉めたくなるような物件は人気が出ません。また、ゴミ捨て場や近くの公園、コンビニの様子なども物件選びの参考になるはずです。

② 物件購入時に必ずシミュレーションを行う

会計上は黒字であるのに破産してしまう、いわゆる「黒字破産」というものがあります。建物にかかる税金は変化していきますので、税金が重くのしかかったことが原因で、融資の返済が滞ることもあります。最低限、融資返済までの収支状況をしっかりとシミュレーションしておきましょう。

③ 管理会社を立てる場合は信頼のおける業者、担当者を選ぶ

一般の会社員の人が不動産投資を運営する場合、日中は十分な時間が取れないため、ほとんどの場合、管理会社を立てることになります。管理会社の働きぶりによっても、入居者の状況が左右されます。また、優良な入居者が入れば、余計な修繕費を掛けずにすみますし、近隣トラブルもおきないでしょう。

管理会社の選び方のポイントには、問題があった場合に迅速な対応をしてくれるか、修繕費を可能な限り低く抑えてくれるかなどが挙げられます。20年〜30年先までを見据えて、管理会社を決めましょう。また、管理会社の担当者も重要です。疑問に思ったことは遠慮せずに質問してください。質問に対して、誠意のある返事をしてくれるか、責任感があるのかをしっかりと判断しましょう。