空室対策に効果があるインテリアの工夫とは？【満室経営】

大家さんが、経営上一番恐れているのは「空室」です。

空室は、家賃が入らないだけでなく、原状回復の修繕費用や広告宣伝費など、支出も伴います。売却しようとしても、空室率が高いと、満室物件に比べて売買価格が安くなります。

リフォームする際は、入居者のニーズに合ったインテリアとは何かを理解して、修繕や行う必要があります。退去の際にアンケートをとるなどして、次にどんな修繕をすればよいか検討しましょう。

空室対策におおきく影響する管理会社は以下からご確認ください。

1.どうして空室になってしまうのか？

最初に、どうして退去しまうのか、原因を考えます。原因が分かると、解決するためには、どこを改善すればいいかが分かります。必要なインテリアが何かも決められます。

①通勤距離が原因の場合

転勤・転職などが原因で職場が変わると、退去してしまいます。また勤務先が変わらなくても、もともと通勤距離が遠かった人は、更新のタイミングで転居を考えます。

②家族の構成人数が変った場合

子どもが生まれて手狭になってきた。子どもが独立したので家が広くなった。親と同居することになった。家族構成が変わると退去します。

③不動産の購入

マンション・一戸建を自己居住用に購入したときも、賃貸住宅が必要なくなります。2LDK、3LDKの場合、長期入居になるケースが多いですが、自宅購入を機に、退去する可能性があります。

④家賃の支払いが厳しくなったから

入居者が続けて滞納したときは、転居先がない場合が多く、なかなか退去しません。しかし、保証会社等の働きかけにより、退去になれば空室になります。

⑤更新料がかかるから

更新料がある場合、通常、家賃の1カ月程度の更新料を支払います。そのため、更新月は、家賃を倍以上払うことになります。現在の住まいに不満がある場合は、これを機に引っ越ししようと考えます。

⑥騒音問題がある

音のクレームは一番厄介です。主観的要素が強く、同じ音源でも、気になる人と、気にならない人がいます。神経質な人は、耐えきれず、言い争いが煩わしく退去してしまいます。

⑦長く住んでいて、設備も古くなってきたから。

水回りなどの設備が古くなると、使い勝手が悪くなるうえ、管理会社に頻繁に来てもらい修理してもらうのが煩わしく、退去を検討しはじめます。

⑧共用部分が整備されていない

共用部分の電灯が切れたままになっている、チラシがポストから溢れている、など共用部分が整備されていないと、第一印象が悪く、見学に来た人も、物騒な印象を受け、客付けがしにくくなります。

⑨間取り、立地など物件がニーズに即していない

バブルのころに多かった3点ユニットといわれるバス・トイレ・洗面所が一緒になった物件、家具が配置しにくい物件は人気がありません。また、お墓がある、高圧線の近くであるなどの立地も敬遠されがちです。

①～④は、大家側では、どうにもできない事ですが、⑤～⑦は、大家のほうで、努力すれば解決することも可能です。

大家の個性と手腕が一番反映されるのは、リフォームです。空室になる理由を調査し、⑦～⑨が原因の場合は、退去修繕の際、管理会社と相談して、ニーズにあった設備やインテリアを採り入れましょう。

2.賃貸物件で人気のインテリア

インテリアで部屋の雰囲気を変えることは、設備交換に比べて費用や施工時間がかからないため、お勧めしたい方法です。

①クロスをアクセントクロスに交換する

アクセントクロスとは室内の一面のみを別の素材や色の壁紙を使って装飾することです。ビビットなオレンジグリーンイエローなどを使えば、カフェのようなモダンでポップな雰囲気になります。ダークなブラウンやグレーまたはレンガ調や木目調などのアクセントクロスを張るとゴージャスでシックな部屋に変身します。

施工面積が広いので、クロス変更はイメージチェンジをする際に、非常に効果があります。安いクロスであれば、1平方メートルあたり1000円台からあります。安価にアレンジでき、同じ部屋でも違った表情が楽しめます。

②フェルトボードで部屋の表情をソフトな印象に変える

近年、床や壁に敷き詰めるための、フェルト素材でできた製品が販売されています。「フェルトボード」と呼ばれ、インターネットなど販売されています。賃貸入居者向けの壁や床の原状回復が不要な製品ですが、部屋の表情が変わるので、採り入れてみてはいかがでしょうか。

グレーやブラウンなど、各色販売されていますので。1枚ごとに色を変えて市松模様にする、一列ずつ色を変えてグラデーションを楽しむなど、ボードの組み合わせ次第で、装飾性が高くなります。

価格は安価で、1枚1,000円以下のものも多くあります。簡単にカットできるため、隅までぴったり敷き詰めることが可能です。取り付けは、グルーガンでのホットメルトでの取り付けが可能です。これは100円ショップでも購入可能。取扱いも簡単です。

フェルトボードは、扱いやすく、安全性の高い製品です。中性洗剤で洗濯することができるので清潔に保つことができます。また、ホルムアルデヒドを放出しない、低ホルム使用です。安全性も高くなっています。

断熱材と同じような効果もあり、使っていないときに比べ、夏は室温が上がらず、冬は室温が下がりません。吸音効果もあり、密度の高いポリエステルでできているフェルトが吸音し、音を伝えにくい環境を作ります。

このように、フェルトボードは、見た目だけでなく機能性も備えたインテリアアイテムなのです。

③光を意識したインテリアアイテムを配置する

賃貸物件の居室は、万人受けしやすいようにシンプルになっていますが、ニーズに応じてアレンジすることも客付けに効果がある場合があります。

賃貸物件の居室は、ほとんどの場合シーリングライトです。白色の光は、明るく実用的ですが、空間を平坦に見せるので、味気ない雰囲気になりがちです。シーリングライトとダウンライトを併用すると、立体的な空間が演出でき、部屋が魅力的になります。また、ペンダントトップの「傘」の部分を木目調にする、グリーンやオレンジなどの色使いにすることも、部屋に表情が作ることができます。

お勧めなのが、鏡を配置し、光の反射効果を活かすこと。鏡は光を反射しますので、間接照明の役割をします。玄関など、あまり光が確保できないところに設置すると、鏡に光が移りこみ、広がる感じになります。女性だけでなく、男性も姿見サイズの鏡はあると便利なものです。価格も安価なので、採り入れてみましょう。

3.入居者の年代別・おすすめインテリア

①20代～30代の独身者は好きなものに囲まれたい

花王株式会社によると20代～30代の独身者、特に女性は、自宅＝オフタイムという意識を強く持っているようです。「リラックス」「落ち着く」「安らぐ」といったキーワードでインテリアを統一しましょう。

入居者は、シンプルな家具やファブリックを選ぶ傾向があります。リフォームの際は白やグレー、ブラウンのほか、流行のニュートラルカラー（＝曖昧な色味）でクロスやクッションフロアの色味を統一させます。「ヌケ感」が生まれ、ゆったりとくつろげる雰囲気に仕上がります。

②ファミリー世帯は収納力を求めている

ファミリー世帯は、子どもがいる家庭が大半です。夫婦の物に加えて、子どもの持ち物もあるので、物が片付かないと感じている入居者が多いようです。ファミリー世帯の人は、物件を見学に来る際、収納があるか、または収納力があるかどうかを念入りにチェックする傾向があります。

和室から洋室にリフォームする際は、棚板を外して、クローゼット形式にすると、ロングコートなどの衣類が収納しやすく好評です。また、棚板を外さない場合でもハンガーをかける鉄パイプを通しておくことよいでしょう。壁にフックを設置するのも効果的です。デザインはシンプルを心掛け、メタリックやアイアン、天然木など、素材にはこだわりを。

また、すっきり暮らしたいと感じている人が多いので、インテリアは個性的なものよりも、シンプルなものがベターです。建具などは装飾性のないものを選びましょう。「すっきり」がキーワードなので、建具色味と床、クロスの色味を同じライトブラウンで統一するのもお勧めです。また、リビングと洋室が隣接している間取りなら、引違い戸が使われている場合は、アクリル樹脂でできた半透明のものを使うと空間が重々しくなりません。

③男性の1人暮らし

近年は防犯上の問題もあって、男性も、洗濯物を室内に干す人が多いようです。室内物干しのキットを設置すると、大変喜ばれます。若い男性を中心に、入浴時にバスタブにつからない人も多くいるようです。間取り変更を行うなら、3点ユニットの物件を、思い切ってバスタブなしにしてはいかがでしょう。シャワールームとセパレートタイプのトイレは、都心部を中心に入居率が高くなっています。

男性ターゲットなら、インテリアのテイストは「クール」をキーワードにします。モノトーンも素敵ですが、とくに黒にこだわる必要はありません。アクセントクロスはアースカラーを選んではいかがでしょう。ペンダントライトを用意するなら、メタリックテイストのものを選ぶ、ドアやキッチン扉の取手補修の際に、いぶし銀のものを選ぶ、などちょっとした工夫でクールテイストのインテリアに変更できます。

4.インテリアを気をつけて満室経営を行おう！

100％自分の要望をかなえる部屋を見つける人は、いないといってもよいでしょう。見学に来た人は、部屋のマイナスポイントとプラスポイントを比べます。プラスポイントの方が多ければ、多少の欠点は目をつぶってくれることが多いようです。

最初に行うのは、その部屋はどんな人をターゲットにし、どんなニーズがあるかを理解することです。入居者の好みのインテリアにリフォームすることは、空室率をなくす有効な手段です。

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