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空室保証は安心安定の不動産経営手法なのか?【詳しく解説】

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大家さんにとって、もっとも怖いのが空室です。空室をなくすための方法の1つに「空室保証」という制度があります。空室保証は、毎月、一定の保証料を管理会社に支払うことで、空室が発生した際の家賃保証を管理会社にしてもらうサービスのことです。

1.空室保証の内容は?

空室保証はおもに、2種類あります。もっとも知られているのは、物件を一括借り上げしてもらう「サブリース」です。通常のアパート経営は、家主が入居者と賃貸借契約を結びますが、サブリースの場合、家主は不動産会社とサブリース契約と居室の管理委託契約を結び、不動産会社が入居者と賃貸借契約を結ぶことになります。

家賃は、通常は家主が入居者から直接受け取りますが、サブリースの場合、不動産会社が入居者から受け取ります。家主は不動産会社から、一定の賃料を受け取る仕組みです。空室になると家賃の70~80%の金額が家主に支払われます。

もう1種類の空室保証(以下、こちらの仕組みを空室補償と記載)の場合、補償会社は賃貸管理を行いません。賃貸管理は通常通り、地元の不動産会社に委託し、家賃保証は補償会社と契約します。家主は、補償会社に毎月保証料を支払わなくてはなりません。空室時は、家賃の80~90%が支払われます。

空室補償は、管理と別に保証会社と契約するために、礼金や更新料などの賃料以外の収入は家主に支払われますが、サブリースの場合、家主に支払われません。そのため空室補償よりも収益性が下がります。保証期間は、どちらの場合も様々。2年から30年程度の保証期間が選べます。

2.空室保証のメリットは?

空室保証は安心安定の不動産経営手法なのか?【詳しく解説】
空室保証のメリットは、サブリースと空室補償では若干異なります。

2-1 所有物件が1室しかないオーナーに有利

空室保証のメリットは、区分所有のマンションや戸建て賃貸の場合にもっとも効果があります。これらの物件は空室率がゼロか100しかないからです。ゼロになるとまったく利益を享受できず、他の部屋がないために、リスク分散ができなくなります。

借り主を継続的に確保できるかどうか不安な場合や、不動産投資初心者は空室保証制度を利用するとよいでしょう。

2-2 融資の審査時に有利

空室保証の利用は、融資を受ける際に有利になることがあります。不動産投資ローンの融資の際、審査されるのは、物件の収益性、つまり確実に家賃が入るかどうかです。一般的な管理委託契約だと、空室の際に家賃はまったく入ってきません。空室が多い状態で、物件を銀行などの金融機関に審査してもらうと、空室を不安要素と判断されてしまい、融資が通らない場合があります。

信用度が高い空室保証会社と契約していると、継続した一定収入があると判断されることが多いようです。保証賃料を給与収入と合算してく融資判断をしてくれ、空室保証に加入していないときよりも、高額の融資をしてくれる場合があります。

2-3 サブリースは手間いらず

サブリースの場合は、保証会社が管理会社も兼ねているために、家主の手を煩わせることがありません。物件を相続したが、アパート経営にあまり興味がない人、細かいことはしないで収益だけ考えたい人に向いています。

家賃管理、入居者募集、修繕作業、将来的な大規模修繕の計画など、すべて保証会社が行ってくれます。すべてをプロが行ってくれますので、管理状態も万全です。空室になれば、リフォームや募集もスピーディーに対応してくれます。

サブリースには契約形態が2種類あります。

●賃料固定型

実際の貸出し賃料が変動しても、オーナー様へ支払われる賃料は固定とするサブリース契約です。安定収入が得られて支などのプランが立てやすい、景気の変動を受けにくいなどのメリットがあります。

●賃料変動型

実際の貸出し賃料に連動して、オーナー様へ支払われる賃料が変動する契約です。賃料の増額が期待できる、賃料相場が反映されるなどの特徴があります。

2-4収益を期待するなら空室補償を選ぶ

家賃補償の場合は、先に述べたように、礼金や更新料が家主の手元に入ってきます。そのために、サブリース契約に比べて収益性が上がります。家賃収入に関しても違いがあります。仮に80%でサブリースしている物件が満室だったとしても、残り20%分の家賃収入が、空室補償なら家主の収入になります。

空室補償の会社の契約は、管理会社と別の契約です。管理会社との相性が悪くても管理会社を変更できます。ある程度、不動産経営のノウハウを持っている家主は、修繕の指示や募集の際に自分の意見を反映させたいと思うかもしれません。そんなときは、サブリースではなく、こちらの空室保証を選ぶとよいでしょう。

3.空室保証のデメリットは?

3-1. 空室がゼロでも家賃が100%入らない場合がある

サブリース契約の場合は、たとえ満室だったとしても、家賃収入が100%家主のもとに入りません。契約上、家賃の70%しか支払わなくてよいことになっているからです。空室が埋まれば埋まるほど、損をした気持ちになるでしょう。

近年、空室補償で100%家主に支払う空室補償の会社が登場していますが、大半の企業の場合、満室になっても全額家賃が支払われない仕組みを採用しています。契約書類をよく確認して、理解したうえで契約すべきです。

3-2.家賃は家主が設定できない

保証会社と契約すると、家賃は家主ではなく、保証会社に設定する権限があります。賃料は、当初の賃料がずっと続くわけではありません。契約条項には「賃料の見直し」という項目があるので確認して下さい。大半が2年毎に見直しのことが多いようです。

空室になると、賃料の一部を支払わなくてはならないため、意図的に保証会社が低めの家賃を設定する悪質な企業も過去に見受けられました。すべての企業がそうではありませんが、経年劣化と人口減少によりアパートの価値が上昇することはなく、賃料相場は確実に下がっていくと予想されています。契約時に、これらのことを頭に入れて収益計算をする必要があります。

3-3.免責期間を設けているケースがある

募集開始の数ヶ月は保証免責を設定している場合があるので注意が必要です。退去者が出て、募集開始してからの数カ月間、保証会社から家賃の一部が支払われないことになります。たとえば「退去後3か月を免責期間とする」とあった場合、年に2回入居者が入れ替わったら、家主は半年分の家賃収入を失うことになり、大家にとって大きな損失となります。

4.まとめ

空室保証に加入する際、チェックすべきおもなポイントは

●免責期間が長すぎないか
●契約を解約するときの条件が、オーナーにとって厳しすぎないか
●修繕やリフォームの要.不要を誰が決めるのか、コストをどう負担するのか
●保証内容、見直しの頻度に問題がなさそうか
●安定した経営を継続しており、トラブルがない保証会社なのか

などです。
契約する際は、メリットだけでなく、デメリットもきちんと把握し、気になる点があれば必ず契約前に明確にしておいてください。

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賃貸”住まい”の新しいカタチを提供するEdge編集部が記事を書きました。

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