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不動産投資で家賃収入を得る3つのメリット【年金が減額は誤解です】

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不動産投資で家賃収入を得るメリットは不労所得になることが知られていますが、それ以外にも大きく2つあります。

また、家賃収入がある年金が減るという話を聞いたことがあるかもしれませんが、それは誤解です。年金が減る本当の理由についてお伝えします。これから家賃収入を築こうとしている方は必見です。

1.不動産投資で家賃収入を得るメリット


不動産投資で家賃収入を得るメリットはたくさんありますが、その中でも特に大きなメリットについてお伝えします。

1-1.不労所得になる

不動産投資で家賃収入を一番のメリットは、あなたが働かなくてもお金が入ってくる仕組みを作れることです。

万が一あなたが病気で倒れたり、親の介護で働く時間を制限されたりするようになったとしても、家賃収入があれば毎月安定したお金が振り込まれます。

インターネットで調べていると「不労所得」という言葉を他の事業でも目にすることが多いかもしれません。しかしどの事業も不労所得のように見えて事業運営が大変です。株式投資では常にチャートから目が話せなくなるでしょう。

もちろん不動産投資でもすべてゼロからやろうとすれば入居者の募集や家賃滞納時の督促、トラブルの対処とやるべきことはたくさんあります。ただこのような手間についても管理会社に委託することによってなくすことができます。

不動産投資による家賃収入が他のどんな投資や事業に比べて不労所得に近いでしょう。

1-2.老後の私的年金として活用できる

これから先、超少子高齢化になることは確実です。そうなると今までのような現役世代に支えられた年金制度が維持される保証はありません。制度がなくならないまでも、維持するために減額、もしくは受給年齢が引き上げられるでしょう。

そうなると働かなければならない期間は延びていきます。とは言え、歳を重ねると体力的に衰えていきますから、現役のころと同じように稼ぎ続けるのは難しいです。

現役のころと同じだけ稼ぎ続けられるのはごく一握りになります。

ですが家賃収入があれば、今と同じような60歳定年でそれ以降はのんびりと生活できるようになるかもしれません。また年金が受給できるようになったら追加で収入が増えるわけですから、より豊かな生活を送れます。

年金制度に期待できない今、家賃収入を得る仕組みを作っておくことは10年、20年先の大きなメリットになります。

1-3.インフレ対策になる

経済が成長していけばインフレになるようになっているのが資本主義社会の仕組みです。適度な範囲でという条件付きにはなりますが、健全な経済成長を続けるにはインフレは避けられません。

ですからたとえ今あなたが1億円の現金を持っていたとしても、10年後、今と同じ1億円の価値があるとは限らないのです。

インフレしていくと1円あたりの価値は下がります。10年後の1億円は今で言う9,900万円の価値しかないということも十分に起こります。インフレになると、ただ現金を置いているだけで価値が下がっていくのです。

一方で不動産の価格や家賃は物価の上昇と連動しています。お金の1円あたりの価値が下がったとしても不動産自体の価値が下がるわけではありません。

ですから不動産投資をしていて家賃収入を得ていれば、インフレにも柔軟に対応できます。

2.不動産投資の平均利回り


不動産投資の平均的な利回りは、物件の築年数や立地によって変わります。

築年数が10年以上の物件の場合、購入時の本体価格が安い一方で家賃相場はそこまで下がっていないので、表面利回りでは8%~10%の物件もあります。

ですが築年数が古い分、物件の維持管理や修繕にお金がかかり、実質利回りでは5%程度になることが多いです。

一方で築浅の物件の場合、本体価格は築年数が古い物件に比べて高い割に、家賃を上げることは難しいので表面利回りは6~7%程度に落ち着きます。逆に維持管理や修繕積立金にかかるお金は少ないので、これも実質利回りは4~5%程度になります。

また地方の不動産を購入した場合、本体価格が都市圏に比べてかなり安くなっていることが多いので、表面利回りは10~12%になる物件もあります。ただし、場所によっては全然入居者が集まらず、空室が多くなって、実質利回りが最悪マイナスになることもあります。

不動産投資で物件を検討するときには表面利回りではなく、実際の周辺の家賃相場や維持管理費、立地などから実質利回りを計算して、慎重に選ぶようにしましょう。

3.家賃収入があると年金が減額されるって本当?


もしかするとあなたも家賃収入があると年金を減らされるという話を聞いたことがあるかもしれません。

会社を退職して、年金と家賃収入で悠々自適に老後を送ろうと考えていたのに、家賃収入があるせいで年金が減らされるという話は大きな不安になるでしょう。

ですが心配しなくて大丈夫です。たとえ家賃収入があったとしても年金は満額もらえます。

この「家賃収入があると年金が減らされる」という話は、老齢厚生年金のしくみを誤解したものと思います。

昭和60年の法律改正により、厚生年金保険の受給開始年齢が60歳から65歳に引き上げられました。退職は60歳なのに65歳になるまで年金がもらえないとなっては生活することが難しいです。

そこで国が新しく導入した制度が「特別支給の老齢厚生年金」です。

この老齢厚生年金は60歳以上で条件を満たして入れば受給できるのですが、一定額以上の給与を受け取っていると年金が減額、もしくは停止されてしまいます。

そのため家賃収入があると年金が減額されると思われる方が多いのですが、家賃収入は年金減額の対象となる「標準報酬額」に含まれません。

会社を退職して、厚生年金の被保険者資格を失えば家賃収入があっても、年金は満額受け取れるので安心してください。

老後の資金のために定年後も働き続けると、逆に年金が減らされるというのは納得いかない部分もありますが、家賃収入ならばそんな心配が無用というのは嬉しいですね。

4.家賃収入の確定申告について


不動産経営による家賃収入を含めた給与以外の収入が20万円を超えると課税対象となり、確定申告の義務が生まれます。

家賃収入がある場合の確定申告についてです。

4-1.家賃収入にかかる税金

まず家賃収入にかかってくる税金です。主には所得税、住民税、消費税の3つです。消費税はかかる場合とかからない場合があるので後ほどお伝えします。

また不動産投資をしていると固定資産税や都市計画税というのも発生しますが、これは家賃収入に対する税金ではありません。所有している物件そのものに発生するものなので別で考えてください。

4-2.家賃収入の仕訳について

確定申告では家賃収入の仕訳をして計上する所得に計上する必要があります。

ただ家賃収入の仕訳は個人が賃貸経営している場合と、個人事業主や法人が賃貸経営している場合とで異なります。この記事では法人ではなく個人が賃貸経営している場合のみで考えます。

個人というのは例えば会社員をしながら副業であったり、投資用物件として所有していたりする方のことです。このときの家賃は、「不動産所得」として計上することになります。

また不動産所得ではなく「雑収入」として仕訳を行い、事業所得とすることもできるので、どちらがより税務的に有利かという視点で考えればいいでしょう。面倒であれば、家賃収入は不動産所得して計上しておけば間違いありません。

4-3.所得税はどうなる?

家賃収入に対する所得税は、あなたの所得税率によって異なります。今、所得税率は累進課税となっており課税される所得金額が多いほど、所得税率も高くなります。

そして課税される所得というのは家賃収入だけで考えるわけではありません。

家賃収入の他にあなたが毎月受け取る給与や他の副業で稼いでいる報酬もすべて合わせたものからそれぞれの必要経費や控除額を差し引いたものが「課税所得額」となります。

式にすると次のとおり

課税所得=給与所得+(家賃収入―必要経費)+(その他報酬-その他経費)-各種所得控除

家賃収入は同じであっても課税所得が違えば、家賃収入にかかる所得税も違ってくるということは覚えておきましょう。

4-4.消費税はどうなる?

住まいとしての賃貸であれば、その物件からの家賃収入に消費税はかかりません。一方で店舗や貸ビル、オフィスのような非居住用として使われる場合、その物件からの家賃収入は消費税の課税対象となります。

ただ、非居住用の不動産物件の賃貸であったとしても前々年の居住用・非居住用を合算した家賃収入が1,000万円以下の場合、消費税の課税対象外となります。

5.不動産投資で節税するにはどうすればいい?


家賃収入に対する税金は、家賃収入そのものではなく、そこから必要経費を引いた「不動産所得」対してかかります。

つまり不動産投資で節税するには、必要経費を忘れることなく全て計上することが不動産所得を圧縮し、所得税の節税につながります。

6.まとめ


不動産の家賃収入をテーマに、家賃収入のメリットや平均利回り、税金の考え方をお伝えしました。家賃収入は働かなくても安定した収入になるというのが大きなメリットです。

年金制度が当てにならない今、家賃収入を得られるというのは老後の安心にもつながります。ここでは触れませんでしたが、不動産投資は相続税対策にも有効です。

あなたご自身のためにも、家族のためにも、ぜひ不動産投資に取り組んでみてください。

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賃貸”住まい”の新しいカタチを提供するEdge編集部が記事を書きました。

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