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不動産投資

不動産投資の各ステージで役立つコラムまとめ12選【保存版】

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1.不動産投資の物件選びに役立つコラム

1-1.【実践大家コラム】絶対に失敗しない物件の選び方 ~たった3つのポイントをねらえ~

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このコラムで紹介されている「絶対に失敗しない」という観点から実践すべき物件の選び方はたったの3つ。

【1】物件価格が土地値を下回っている物件
【2】担保値と利回りがいずれも「大」の物件
【3】売主の売却理由とその大家力が低い物件

【2】については言わずもがなですが、【3】までは意外と考えられていなかったと思ったのではないでしょうか。

例えば、売却理由が「売主が高齢のため」や「相続のため」の場合、価値のある物件が、驚きの低価格で売られているケースが多いです。

売主の評判を収集して前オーナーの大家力を見極め、売却理由から「表面には出ない隠された顔」を探り出すのが、お宝物件を見つけ出すポイントです。

1-2.最良な不動産投資物件の選び方と収益物件購入時に一番考えなければいけないこととは?


こちらのコラムでも挙げられているポイントは3つ。

【1】物件選びは自分の目の届く範囲で
【2】物件選びは場所が命!
【3】積極的にリーシングしてくれる不動産会社を選ぶべし

不動産投資が成功するかどうかは、物件選びの段階でほぼほぼ決まると言っても過言ではありません。

それほどに重要な物件ですから、目先の利回りにばかり囚われ、自分の目の届かない地方の高利回り物件に手を出すのは避けた方がいいでしょう。

【2】はどんな書籍・WEBコラムでも言われていることなので当然ですが、意外と重要になってくるのが【3】の不動産会社選び。賃貸仲介店舗を持っている企業をこのコラムではおすすめしています。

なぜなら、その方が集客力が見込め、空室対策の知見も豊富で、困ったときにアドバイスをもらうことが期待できるからです。

不動産投資は物件を選ぶだけでは終わりません。その後の運用も重要になってくるからこそ、入居者募集のサポートが期待できるかというところも考慮するのがおすすめです。

1-3.失敗しない投資物件のカンタン見極め術!身につければ一生モノ!


上記2つのコラムと比べ、不動産投資初心者に向けて、より手厚く書かれたのがこちらのコラムです。

投資物件の種類の説明やローンの活用方法、投資歴に応じた投資物件の探し方などを丁寧に解説しています。

その中でも特に字数を割いて説明しているのが「自分だけの投資物件の基準」を作ることの重要性です。

明確な基準も持たずに目先の利回りだけで物件を選ぶなんてことはもってのほかですが、失敗を恐れるあまり基準を厳しく設けすぎてしまっている人が多いと警鐘を鳴らしています。

基準作りのコツは『広さ(条件数)』と『深さ(条件の厳しさ)』。この中でも絶対に外せない条件・必要のない条件を見極め、基準に合致する物件を探すことが大事です。

2.融資を受けるときに役立つコラム

2-1.不動産投資で融資を受けられる金融機関の一覧(年収別)

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どれほどいいお宝物件を見つけ出したとしても、金融機関からの融資を受けられなければ意味がありません。

こちらのコラムでは、融資の審査基準で大きなポイントとなる「年収」ごとに、融資を受けられるだろう金融機関を紹介しています。
※審査基準は申請者個人の属性やその時の状況に応じて変動するため、必ずしも融資を受けられるとは限りません。

【年収500万円以下】…日本政策金融公庫、SBJ銀行、セゾンファンデックス、三井住友トラストL&F
【年収700万円以下】…オリックス銀行、静岡銀行、千葉銀行、横浜銀行、スルガ銀行、年収500万円以下で記載した金融機関
【年収1000万円以下】…みずほ銀行、SMBC銀行、三菱東京UFJ銀行、りそな銀行、三井住友信託銀行、年収500万円以下・700万円以下で記載した金融機関

年収1000万円近くになってくると、誰もが知るメガバンクが名前を連ねるようになります。

これらの銀行は地方銀行・信用金庫・ノンバンクとは格が違うため、ここから融資を受けていると他の金融機関からも一目を置かれて、融資を受けやすくなります。

逆に、ノンバンクでしか融資を受けていないと見くびられてしまう可能性もあるため、もしあなたに選択肢があるのであれば、いきなりノンバンクを使うのではなく、出来るだけ格の高い金融機関から融資を受ける方が得策です。

2-2.【実践大家コラム】銀行から融資を受けやすくするための小さなコツ

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上記コラムでは年収別に融資を受けられる目安の金融機関をまとめていますが、それらを踏まえたうえで、より融資を受けやすくするにはどうすればいいのでしょうか。

このコラムでは、融資を受けやすくするコツを教えてくれます。

年収や属性を格上げすることは、そうそうすぐには無理です。ですが、今すぐ準備できる小さなコツがあります。

1つめのコツは「資料を先回りしてきれいにファイリングして渡す」こと。

収入関連の書類や保有物件の情報はもちろん、免許証のコピーや名刺のコピーなどもファイリングして手渡すことで、「マメで几帳面な人だな」、「慣れているな」と好印象を持ってもらうことが狙いです。

2つめのコツは「家族(配偶者)も不動産投資に積極的だと思わせる」こと。家族(配偶者)の賛同を得られず、連帯債務者(または連帯保証人)になってくれなかったために融資の話が流れてしまった、という話があります。

融資担当者がそのような経験が多いと、「また今回も話が流れるんじゃないか。」と不安に思います。そこで、家族(配偶者)も積極的な姿勢であると思わせることで安心して担当者も審査ができます。

3つめのコツは「金融機関の担当者との会話からチャンスを見つける」こと。融資のための審査とはいえ、結局は人と人のやり取りです。相手(担当者)にとってこちらがどんな人物であれば仕事がしやすいか、という目線を持ってみると、いろいろな方法が見えてくるかもしれません。

2-3.【実践大家コラム】これから融資が厳しくなっても問題ない

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2016年頃から「金融庁や日銀が、金融機関の投資用不動産に対する融資への監視を厳しくする方針だ」との報道がなされるようになり、2017年に入ってからも引き続き騒がれていることはご存知の通りです。

また盛り返すのではないか、との意見もありますが、すでに「金融機関の融資姿勢が引き締められている」と感じている人も一定数いるようです。

今後、融資冬の時代を迎えた時、投資家はどう対処すればいいのでしょうか。答えはシンプル、「融資が出なくなったら休憩」するのです。

もちろん、ただ何もせず休憩するわけではありません。

既存物件を満室にするために労力を割くなど今までの投資の充実をはかったり、不動産投資や、その他の投資について勉強し直す機会を設けたりするなど、融資を受ける以外にできることを探してみましょう。

条件の悪い融資に無理にしがみつかず、広い視野で今一度ご自分の周りを見直してみることも大切です。意外とできることはたくさんあります。

3.不動産管理に役立つコラム

3-1.第12回 不動産選びの奥深ポイント(5)買って終わりではない、本当は買った後が大切

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不動産投資の基本は長期投資。つまり「買って終わり」ではなく、その後の努力次第で大きく収益が変わる「事業」なのです。

そのために敷地全体を整備したり、室内設備を最新のものにしたりという追加投資は皆さん実施済みかと思いますが、意外と見落としがちなのは「パートナーと良好な関係性を築くこと」。

この場合のパートナーとは不動産の管理会社・金融機関・修繕をしてくれる工務店・プロパンガス会社や、司法書士・税理士など、不動産投資に関わる全てのパートナーと誠実に向き合い、信頼関係を築いて、上手に付き合っていくことが大切です。

3-2.実録!! 私はこの方法で、「長期間の空室」から脱却しました!

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不動産投資家がもっとも恐れる言葉のひとつは「空室」でしょう。

しかし、長期間不動産投資を続けていると必ずこの空室と向き合うことになるでしょう。そんな時、いったいどう対処すればいいのでしょうか。

結論、「空室を埋めるための即効薬はない」。残念ながら多くの人が期待してしまう裏技なんてものはなく、以下のような当たり前のことをコツコツとやるしかないです。

・きちんとしたリフォームをする
・きちんとした物件管理をする
・仲介業者が客に提案しやすい賃貸条件をつくる
・仲介業者とコミュニケーションをきちんととる
・交渉にはできるだけNOと言わない(言いなりになるわけではない)

また、入居希望者の「かゆいところに手が届くサービス」も大事。自分が入居希望者として室内見学に来たとして、どうしてほしいかを考えてみると、新しい気付きがあります。

4.税金対策に役立つコラム

4-1.私が有効活用している「節税スキーム」2選

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ある意味、不動産投資とは税金との戦いです。不動産投資が順調にいけばいくほど、必ず税金対策が必要になってきます。成功している不動産投資家は、どんな税金対策を行っているのでしょうか。

1つ目は「法人設立」。資産管理法人を設立することで、個人事業では得られないさまざまなメリットを享受することが可能です。法人税の税率の低さや、報酬や給料の経費計上などがこれにあたります。

2つ目は「経営セーフティ救済」。こちらのポイントは以下の4つ。

【1】無担保・無保証人で、掛金の10倍まで借入れ可能
【2】取引先が倒産後、すぐに借入れできる
【3】掛金の税制優遇で高い節税効果
【4】解約手当金が受けとれる

それぞれの詳細についてはコラム内に記載されておりますので、そちらを参考にしてください。

4-2.【実践大家コラム】物件売却時、私の税金対策。

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こちらのコラムでは、不動産投資の中でもとりわけ大きな税金がかかってくる「物件売却時」の節税対策が取り上げられています。

物件売却により利益が出た場合、5年以下の短期であれば40%の譲渡所得税が、長期であっても20%以上の税金が発生します(個人の場合)。

この場合にも、節税対策として有効な手段が「法人設立」。個人の場合は分離課税のため他事業が赤字でも合算ができませんが、法人の場合は総合課税となるため、多少は税額を軽減することが可能です。

5.投資物件の売却に関して役立つコラム

5-1.【実践大家コラム】物件売却時の注意点

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売買契約には「専任媒介契約」・「専属専任媒介契約」・「一般媒介契約」の3つがあるのをご存知でしょうか。

契約の種類によっては、せっかくの売れる物件が塩漬けにされてしまっている可能性もあるかもしれません。

まず避けた方がいいのは専属専任媒介契約。

こちらで契約をした場合、もし知り合いに自分の物件を買いたい人がいても仲介手数料を取られてしまいます。

こちらは不動産会社にメリットのある契約方法といえるでしょう。

また、専任媒介契約でよく聞かれる話が、買主からの仲介手数料を受け取るために、本来義務化されているレインズに登録をしない場合や、登録をしてもすぐに削除する等の悪質な行為が行われているという噂。

もちろん、すべての不動産会社がそうとは言い切れませんが、こういった話は少なくないようです。

このコラムでは売買は一般媒介契約で行うべきだと結論付けられています。

5-2.第2回 投資物件を売却するべきベストなタイミングは?

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物件売却を検討する際に見落としがちな、重要な要素。それは「時間軸」です。

物価が変わらなければお金の価値は変わらないと思われるかもしれませんが、それはお金をそのまま置いていた場合のこと。

家のタンスにお金をしまっているだけならば話は別ですが、不動産投資家の皆さんは「元の資金を投下して資金を増やす」ことが目的だと思います。

例えば、今得た5,000万円を次の投資で増やすことができれば、その利回りにもよりますが「今売却した場合の5,000万円>5年後に売却した場合の9,000万円」となる可能性もあります。

「買ったときよりも高く売れるならば売りたい」と考えるあまり、価値が落ちていくだけの物件を長々と保有してしまいがちですが、次の投資先があるのであれば、今すぐ売却して自己資金を厚くし、次の投資へ備えるといった考え方も大事です。

6.まとめ

物件選びから融資、不動産管理、税金、売却と不動産投資の各ステージで役立つコラムをまとめて紹介しました。

ただ不動産投資の考え方は十人十色。WEBコラムやセミナーなどでさまざまな意見を聞くこともあると思います。

大切なことはそれらを全て鵜呑みにはせず、しっかりと自分なりに考えて、「自分の中の明確な基準」を定めたうえで不動産投資に取り組むことです。

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