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不動産の必要経費に計上できるものは何?判断に迷わない考え方も解説

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不動産の家賃収入をより多く手元に残すためには経費計上できるものは計上してしまうことが大切です。何が経費で何が経費にならないのかを紹介しながら、不動産の必要経費かどうか迷わずに判断するために大切な考え方についても解説します。

不動産所得の確定申告を初めする方やなんとなくやっていた方は必見です。

1.不動産所得の計算方法について


何が不動産の経費として落とせるのかを知るには、不動産所得の計算方法を知っておくことが大切です。

同じ支出であってもその意味合いで必要経費とできないものもあります。不動産所得の経費に関してスムーズに理解するためにも、先に不動産所得の計算方法についてお伝えします。

不動産所得 = 総収入額 - 必要経費

ここでいう総収入額というのは家賃収入の他に礼金や更新料も含まれます。収入として計上すべき時期は原則として支払日です。ただし、礼金や頭金、承諾料などは契約の効力が発生した日に収入として計上します。

敷金や保証金はお金を受け取ることは同じですが、本来は預かり金なので受け取っても収入にはなりません。返還をしないものについてのみ、返還しないことが「確定した日」に、その金額を収入に計上します。

この総収入額から、このあと詳しく紹介する必要経費を引いた金額が不動産所得になります。

必要経費は、不動産投資・運用を行う上で、「収入を得るために必要かどうか」というのが基本的な考え方です。

そして不動産所得に対する所得税は、不動産所得から控除額を差し引いた金額に対して一定の税率がかかります。必要経費が多いほど不動産所得は小さくなるので節税効果にもなります。

そのため税理士や不動産会社と打ち合わせでコーヒーを飲んだとすれば必要経費にできますが、個人のプライベートで飲んだコーヒー代は必要経費に認められません。

不動産投資をすればなんでも経費になると考えてしまって、プライベートな支出も計上し、あとから追加で多く税金を払わなければならなくなる人もいます。

必要経費は不動産所得を得るための支出のみを計上できる、ということを忘れないようにしましょう。

2.不動産所得の代表的な必要経費10選

それでは実際に不動産所得の必要経費として計上できる代表的なものを紹介します。

2-1.管理費

物件に備え付けられたエレベーターや給排水衛生設備などの管理やエントランスや廊下の共有スペースの清掃、消防設備の法定点検整備など、不動産運営において大切な管理を建物管理会社に委託していることと思います。

管理費はもちろん必要経費として計上することができます。

2-2.賃貸管理代行手数料

続いて、建物管理の他に入居からの家賃の集金や滞納時の督促対応、トラブルが起きたときの対処、空室時の入居者募集などを賃貸管理会社に委託している場合、この手数料も必要経費となります。

不動産投資では、建物の管理、賃貸の管理と運営の大部分を委託する場合が多いですが、それぞれ不動産所得を得るための支出なので、必要経費として計上できます。

2-3.修繕積立金

また不動産所得を得るために直接関係ないように思える修繕積立金も基本的には経費になります。

修繕積立金は、多くのお金を必要とする将来の建物全体の修繕にあてることを目的に毎月支払っていくものなので、「積立金」という名前ではありますが、必要経費として計上することができます。

ただし運営する不動産によっては、不動産売却時に修繕積立金をオーナーに返却する規定にしているところもあります。この場合、たとえ毎月支払っていたとしても必要経費として計上することはできないので、しっかりと確認するようにしてください。

2-4.減価償却費

不動産を取得した場合、それだけで1,000万円近い支出になるかと思いますが、その全てを取得年の経費とはできません。そうではなく、定められた耐用年数に合わせて複数年にわたって経費計上していきます。

そして減価償却は「劣化するもの」が対象です。ですから、不動産を購入すると建物と合わせて土地も購入しますが、減価償却できるものは建物部分のみとなります。

2-5.修繕費

入居者の住んでいる部屋の壊れた備品や給湯器などの修理、共用部分の蛍光灯取替など小さいものから大きいものまで頻繁に発生するのが修繕費です。

こうした「原状回復」とみなされるものは修繕費となり、その年に一括で経費として計上できます。

ただ外壁の塗装や入居者が退去したあとのリフォームで発生した大きな金額の修繕費は、修繕費としてではなく「資本的支出」となる場合もあります。この修繕を行うことによって使用可能期間が延長したり、固定資産の価値を高めたりするとみなされると資本的支出となります。

そうなると、一度資産計上したあと、耐用年数に渡って減価償却費として経費化していくことになります。

一括か、複数年に渡るのかの違いはありますが、どちらも経費計上できるので、その点がご安心ください。

修繕費となるか資本的支出となるか、判断は非常に難しいので申告するときには税理士の先生によく相談しましょう。

2-6.ローン保証料

不動産投資のために融資してもらうとき、万が一お金を返せなくなったときのために、保証料を信用保証協会に支払います。

これは融資した相手が金融機関にお金を返せなくなったときに代わりに信用保証協会から返済してもらうための仕組みです。このローン保証料も必要経費として計上することができます。

また金融機関によってはローン保証料を利息に含めていることがあるので事前に確認しておきましょう。

2-7.損害保険料

投資した不動産にかけた火災保険や地震保険は必要経費になります。ただし保険料が長期契約となっていて、たとえば3年分を一括で支払ったとすると、全額をその年の経費にすることはできません。

経費として計上できるのは、申告する年にかかる分だけです。翌年以降にかかる部分は、その年の必要経費とはならず、実際に保険がかかる年の経費となります。

そして申告は1月1日~12月31日の期間ごとに行うので、保険料3年分を4月に支払った場合、その年の経費として計上できるのは保険料の9ヶ月分です。

また修繕積立金と同じように、保険料について満額返戻金が支払われるような積立部分がある場合、積立保険料部分については必要経費とならないので気をつけてください。

2-8.ローン返済額の利息

不動産の購入時に金融機関から借入をしていた場合、その借入金の返済額のうち利息部分については必要経費として計上することができます。

ただし不動産所得が赤字だった場合、利息部分でも土地に関する利息部分については経費にならないので注意してください。

2-9.税理士に支払う手数料

確定申告のために税理士に依頼する支出は、必要経費として計上できます。

ほかにも顧問料や償却資産申告やその他不動産所得に関係する税務相談に対する支払報酬については経費にできます。

ただし必要経費の考え方は「不動産所得を得るために必要だったかどうか」です。そのため、不動産所得とは関係ない相続税や贈与税、譲渡所得税などの支払報酬については必要経費に計上することはできません。

2-10.各種税金

不動産にかかるもろもろの税金は経費計上することができます。

固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税などです。

固定資産税は4月、7月、12月、翌2月に分割して納付することになっていますが、納税の通知があった日以降であれば、たとえまだ支払っていなくても経費として計上することができます。

また不動産購入のための印紙税についても必要経費として計上できます。

2-11.その他

その他にも、不動産会社との打ち合わせで支払ったコーヒー代は接待交際費として計上できます。所有している不動産の確認や打ち合わせ場所に行くために使ったタクシー代や電車代も経費になります。

また不動産投資や税金など、不動産について勉強したり情報収集したりするために購入した書籍代も必要経費です。

3.不動産所得の経費にならないもの


自宅に関するもの、不動産を売却した場合の譲渡損(仲介手数料や立ち退き料など)、ローンの元本の返済に該当するもの、私生活の費用

3-1.ローン返済額の元本部分

ローン返済額の利息部分は経費になるとお伝えしましたが、元本部分については経費として計上することができません。

3-2.保険料の自宅部分

不動産運営をしている物件に自宅として住んでいた場合、保険料でも注意が必要です。

不動産にかける保険料は経費になるとお伝えしましたが、自宅部分にかかる保険料は必要経費にすることができません。そのため、面積割合などによって損害保険料を按分計算して、賃貸部分にかかる保険料だけを必要経費に参入します。

ただ自宅部分にかかる保険料は所得控除の「損害保険料控除」の対象になるので覚えておきましょう。

3-3.不動産を売却したときの譲渡損失

不動産を譲渡して所得の金額計算をしたときに譲渡損失が出た場合、その損失は譲渡所得の金額から控除できますが、経費にすることはできません。

また控除しても控除しきれない損失の金額については損益通算とすることができません。

ただし、売却に伴う支出として必要な仲介手数料や測量費、立ち退き料などについては経費として計上することができます。

4.領収書がないものは経費にならない?


経費計上するために大切なものが領収書ですよね。自営業の方は打ち合わせで使ったお店では間違いなく領収書をもらっていると思います。

ですが電車やバスなどの運賃の支払い、仕事関係者の香典など領収書をもらえないものもあります。

領収書がないので経費にできないと思われる方も多いですが、支払ったことが事実であれば必要経費に計上できます。

ただし税務署に突っ込まれたときに答えられるように、日付と金額と支払先や、会話の内容、現地のパンフレットや写真など支払いの証明の代わりになるものは残しておきましょう。

所有している不動産を見に行ったならば、日付つきで写真を撮っておけば間違いなくその日、その場所に行くまでの交通費はかかった証明になります。

これは領収書をもらえなかったり、領収書を紛失してしまったりしたときの対応策としても使えます。もちろんすべての領収書をなくしたでは話を聞いてもらえないので、あくまで緊急対応だと思ってください。

領収書がないから絶対に経費にできないというわけではないので、もし大事な領収書をなくしてしまったときは税理士の先生にも相談してみましょう。経費として認められるために必要な情報を教えてくれはずです。

5.不動産所得の確定申告の方法


不動産所得があれば、確定申告する必要があります。

確定申告を税理士に任せてしまえば、税理士の先生に言われた必要な書類や手続きを行うことで特に大きな負担なく確定申告できます。

ですが自分で確定申告をする場合には、確定申告書を作成しなければいけません。確定申告書についてはインターネットからでもダウンロードできます。

まず確定申告をするためには必要書類を集めます。源泉徴収票や不動産売買契約書、領収書などです。

不動産会社やローン会社から書類を取得します。
そして必要書類を集めたら、不動産収支内訳書を作成していきます。ここで支出を見ながら、必要経費になるものは仕訳に従って計上していきます。

不動産収支内訳書を作成したら、確定申告書の作成です。不動産所得がある場合は「確定申告書B」を使います。

必要項目を埋めていき、源泉徴収票とともに税務署に提出したら確定申告は完了です。その後、納税するか還付を受けることになります。

確定申告を期限内に提出しても納税していなかった場合は延滞税がかかるので、忘れずに納税までやっておきましょう。

6.まとめ


不動産の必要経費は、基本的に「不動産所得を得るために必要だったかどうか」がポイントです。経費となるものは正しく計上することによって節税につながり、手元により多くのお金を残すことができます。

必要経費はここで紹介したもの以外にもあるので、確定申告するときには税務署に直接聞きに行ったり、税理士の先生に相談したりして確認してください。

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賃貸”住まい”の新しいカタチを提供するEdge編集部が記事を書きました。

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