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賃貸経営で会社化する目安は収入900万円【メリット・デメリットを解説】

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賃貸経営で収益が出始めると、次に考えるのは節税のことだと思います。そしてあなたは、今まで「会社化すると、節税に役立つと」聞いたことがあるかもしれません。

そこでこの記事では、賃貸経営を会社化するのに目安となる収入をお伝えし、合わせて、会社化のメリット・デメリットもお伝えします。

1.賃貸経営を会社化する目安は収入900万円

賃貸経営で会社化する目安は収入900万円【メリット・デメリットを解説】
賃貸経営を個人事業から会社にする収入の目安は900万円を超えたときです。これは家賃収入の金額ではないことを注意してください。

経費を差し引いて残った利益が900万円を超えたときです。

なぜなら、個人として収入が900万円を超えたときの所得税+住民税の税率が、法人税の税率よりも高くなるからです。そのため、賃貸経営の目安として900万円に設定することをおすすめします。

それよりも少なければ、会社化による節税のメリットを受けられません。

ここまで、専業大家だったときの目安になります。

実際には、会社員をやりながら賃貸経営を行う兼業大家がいたり、家族を役員にして役員報酬を支払ったりするような場合もあります。このようなときには、現在の会社員の給与での税率がどのくらいなのかを確認し、家族にどれくらいの報酬を支払うことが所得の分散として効率的なのかをシミュレーションすることが大切です。

年収1,000万円を超えるような方が賃貸経営を始める場合は、最初から会社化した方が節税メリットを得られる可能性もあります。

このあたりは各個人の状況や、どれくらい節税したいかにもよるので、目安として900万円としながらも、最終的には専門家に相談して決めることがおすすめです。

2.賃貸経営で会社化するメリット

賃貸経営で会社化する目安は収入900万円【メリット・デメリットを解説】
会社化するメリットは大きく4つあります。

2-1.所得税の節税ができる

多くの方が期待するメリットが所得税の節税です。会社化したとき、課税所得が900万円を超えたときに税率が逆転します。

具体的には、個人の場合は900万円を超えると税率が43%になり、さらに、1,800万円を超えると50%が所得税と住民税で課税されます。

一方で、資本金1,000万円以下の会社にすると800万円を超えても実効税率は33.8%のまま一定です。

たとえば、2000万円のときの税金を比べてみましょう。

単純計算で
個人:1,000万円
会社:676万円
と300万円以上近い差が生まれます。

2-2.所得の分散ができる

たとえば会社化したあとに家族を役員にして役員報酬を払ったり、社員にして給与を払ったりすることで節税につなげることができます。

これが節税につながるのは、「所得の分散」になるからです。

所得税は累進課税のため、1人で1000万円の所得を得るよりも、2人で500万円ずつ所得を得たほうが、それぞれにかかる税率は小さくなります。

1人で1000万円の給与所得を得ると、税負担額(所得税+住民税)は137.4万円です。
2人で500万円ずつの給与所得を得ると同様に、税負担額は52.5万円となり、合計で105万円です。

これだけで30万円以上の節税効果があります。家族が多く、2人ではなく3人や4人であれば、一人あたりの給与はもっと少なくすることができ、その分だけ節税につなげることができます。

2-3.経費に計上できる項目が増える

個人では経費として計上できなかったものも会社にすることで計上できるようになるものがあります。

具体的には、小規模企業共済や会社で加入した生命保険や定期保険などの保険料、倒産防止共済です。

これらは会社のための制度なので、うまく活用することで個人のときよりも利益を小さくすることができ、結果として節税にもつなげることができます。

ただし小規模企業共済や保険は満期になって戻ってきたお金は雑収入として課税対象となるので扱いには注意が必要です。そのため、退職金に充てるなどして損金対応している会社が多いです。

このようなことも、専門的な話になるので詳しくは担当の税理士に相談するようにしてください。

2-4.相続税対策ができる

個人で賃貸経営を行っていると、自分が亡くなったときに、その賃貸経営していた物件も相続財産となります。

すると相続税の課税対象となり、次の世代に多額の相続税が発生したり、また遺産分割協議でのトラブルを招いたりしてしまう可能性もあります。

ですが、事前に会社化しておくと、物件そのものは相続財産とはなりません。株式会社の場合は株式が相続財産となります。そのため、亡くなるときには最初から株式を持っていない状態、親族に移転させていれば、賃貸経営については相続財産となるものがなくなるので、相続税対策になります。

もちろん株式の所有比率は経営権に関わるものなので、移転のタイミングは慎重に決めることが大切です。

3.賃貸経営で会社化するデメリット

賃貸経営で会社化する目安は収入900万円【メリット・デメリットを解説】
賃貸経営で会社化することはメリットだけではありません。大きく3つのデメリットがあります。

3-1.会社設立に費用がかかる

会社の設立には次のような費用がかかります。

・定款認証費用:5万円
・定款印紙代:4万円(電子認証定款であればゼロ円)
・登録免許税:最低15万円(資本金の0.7%)

また定款の作成に慣れている方も少ないと思うので、定款の作成は司法書士などの専門家に依頼することになりますが、それにも費用がかかります。

そのため、会社を設立するだけでも、すべての手続きを自分でして20万円はかかるので、節税できる金額によっては会社の設立費用が上回ってしまう場合もあります。

3-2.赤字でも法人税がかかる

また会社になると、決算が赤字でも法人税がかかります。

個人のときであれば、赤字のときには税金がかからなかったですが、会社では法人住民税均等割によって、赤字でも毎期7万円の納税が必要だからです。

その他、会社化すると顧問税理士をつける必要が出てきて、その税理士に支払う報酬も個人のときに比べて高くなることが一般的です。これらの項目は赤字でもかかり続ける費用なので、会社化するときには固定費として計算しておくようにしましょう。

3-3.社会保険料が増加する

自営業のときであれば、従業員が5人未満であれば従業員の社会保険は任意加入です。そのため、家族に手伝ってもらっていたとしても、社会保険料を支払わなくてもよかったのですが、会社化すると、社会保険に強制加入となります。

そして、強制加入となるため、従業員だけでなく会社の経営者も加入する必要があります。その分、人件費が高くなることがデメリットです。

4.まとめ

賃貸経営で会社化する目安は収入900万円【メリット・デメリットを解説】
賃貸経営で会社化する収益の目安と、会社化のメリット・デメリットをお伝えしました。最初にお伝えした900万円を超えていれば、デメリットでお伝えした追加の費用を考えても、節税の効果があることがほとんどです。

しかし、賃貸経営もずっと同じように成功するわけではありません。天災や周辺環境の変化によって、大きく赤字に転落してしまうことも十分にありえます。

一度会社化したあと、個人事業に戻すのも手間がかかるので、節税効果や今後の情勢を踏まえて、会社化する前には丁寧にシミュレーションするようにしましょう。

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賃貸”住まい”の新しいカタチを提供するEdge編集部が記事を書きました。

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