賃貸”住まい”の新しいカタチを提供する

Edge [エッジ]

不動産投資 不動産管理

賃貸経営を始めて後悔しないために理解したい6つのリスクと対処法

更新日:

賃貸経営をするにあたって避けられないリスクが6つあります。そして、これらのリスクは賃貸経営を始める前に知っておくことで適切に対処できるものがほとんどです。

この記事では、どのようなリスクがあって、対処法はなにかということを解説しました。

「先に知っていたかった。」

と後悔しないためにもぜひ賃貸経営を始める前にご一読ください。

1.賃貸経営で避けられない6つのリスク


賃貸経営は、物件管理・建物管理を管理会社に委託することで、ほとんど何もしなくても家賃収入が振り込まれるようになることが魅力です。しかし、賃貸経営をするにあたって避けられないリスクが6つあります。

そのリスクをそれぞれ解説します。

1-1.空室リスク

賃貸経営をしていれば、空室が発生することは避けられません。

たとえ満室になったとしても、入居者の生活環境の変化から退去は必ず起きるものです。そのため、空室は必ず起きるものとして、投資計画を立てることが大切です。

空室対策として入居者募集に力を注ぐだけでなく、その入居者に長く住み続けてもらうためにも物件の適切な管理やトラブル対応などにも同じだけの力を注ぎましょう。

また空室が長く続く理由としては、

・立地が悪い
・家賃が相場より高い
・間取りが需要に合っていない
・人口減少
・マンションの供給過剰
・設備が時代遅れ

というようなことが多いです。

特に立地や間取り、周辺環境などは物件を購入したあとでは対策が難しいものです。空室リスクを低くするためにも、勢いではなく慎重にリサーチして、物件を決めることが大切です。

1-2.家賃滞納リスク

入居者がいたとしても、その入居者が家賃をしっかりと払ってくれなければ収益は発生しません。そして、その入居者が住んでいる限り、新しい入居者を募集することもできず、空室よりもひどい状態と言えます。

不動産投資をされている方や普通に生活されている方にとっては「住んでいる部屋の家賃を払う。」ということは当たり前なのですが、なかには家賃を滞納される入居者もいます。

家賃滞納の可能性がある入居者は正しく入居審査のときに拒否することが重要です。ただ、実際に入居希望者と接するのは不動産会社の方が多く、見極めが上手なのも不動産会社の方でしょう。

そのため、家賃滞納リスクを避けるためにはオーナー自身で審査をしっかりと行うことも大切ですが、信頼できる不動産会社管理会社を見つけることも大切です。

また万が一、入居者から家賃滞納があれば、迅速に対応することが賃貸経営のキャッシュフローにおいても重要になります。ただし、強引な督促や強制退去などの対応は専門的な知識がなければ、後々のトラブルにも発展するので注意が必要です。

そういう意味でも、適切な対応ができる管理会社を探すことがリスク対策となります。

1-3.建物と設備の老朽化リスク

不動産投資を始めるときにはあまり意識しませんが、物件を購入して長く賃貸経営を続けると直面するリスクが建物と設備の老朽化です。

最初は最新型の設備であったり、新築だったりしても、年月が経つと古くなったり、ところどころ痛みが出たり、故障が発生したりということが起きます。この老朽化リスクも避けられません。

建物や設備が老朽化すると、賃貸物件を探している方にとって魅力的ではなくなり、空室が長く埋まらないことにつながります。また、老朽化したものを放置していると、破損や故障によって事故が起きる可能性もあります。

そうすると損害賠償問題にも発展して、金銭面だけでなく精神面でも疲労します。

建物と設備の老朽化は必ず起きるので、投資計画を立てるときにはこのことも考慮して作成する必要があります。また老朽化を遅らせるには、日々のメンテンスも重要です。

「機種が古くなった」「破損している」というわかりやすいものは別ですが、定期的な点検では、専門的な知識や経験がなければ異常に気づくことも難しいです。

そのため、知識としてご自身で勉強することはおすすめしますが、実務の面では、建物の管理・点検をしっかりと行ってくれる管理会社を探す方が安心でしょう。

1-4.家賃下落リスク

築年数が古くなると、賃貸経営を始めたばかりのころの家賃では入居者が決まりにくくなる可能性があります。建物そのものの老朽化もありますが、周辺環境が変わったり、人口減少でそもそも賃貸需要がなくなったりして、家賃を下げなければならない状況にもなりえます。

さらに、所有している物件と条件が似ている近隣の物件が家賃を下げると、それに合わせて家賃を下げる必要も出てきます。

このように、時間の経過による変化から、当初見込んでいた家賃から値下げしなければならないリスクが賃貸経営にはあります。

特に新築の物件で賃貸経営するときには、この家賃下落リスクが大きいです。「新築だから」「築浅だから」という理由で、相場より少し高くても入居を決める方がいるからです。

そのため、家賃下落リスクを避けるためには、最初から家賃が低く抑えられている中古物件を購入するという方法が1つです。また、築年数が古いから、家賃が下がるというのは必ずしも当てはまるわけではありません。

築年数が古かったとしても、駅チカ・都心ということであれば、高い家賃のままでも入居者にとって魅力がある可能性があるからです。賃貸経営は10年単位で長く続けることが一般的です。

だからこそ、築年数が古くなったとしても資産価値が下がりにくいように、物件そのものの魅力だけでなく立地や治安などの周辺環境も十分に考慮して購入することが家賃下落リスクへの対処になります。

1-5.天災リスク

2011年には東日本大震災があり、多くの建物が倒壊しました。日本は特に地震が多い地域で、いつ起きるかも予測できません。また、地震以外にも台風や洪水によって冠水したり、火災で建物がなくなったりする可能性もあります。

耐震構造を高い水準でクリアした建物を購入することも、天災リスクへの対処として有効ですが、想定外の地震が来たときには残念ながら倒壊してしまうでしょう。

ここでお伝えしたリスクの中でも、天災リスクは私たち人間にはコントロールできないものです。そして、前触れなく訪れることがほとんどです。そのため天災リスクに対する一番の対応方法は、補償の対象範囲が広い保険に入るしかありません。

また賃貸経営を拡大していき、複数の地域に分散して投資することも天災リスクの対処になります。そうはいっても、いきなり複数の地域に物件を購入するというのは現実的ではないと思いますので、購入前にハザードマップを確認し、どのような天災の被害を受けそうか把握し、物件を購入するかどうか、購入するにしてもどのような備えをしておくかを考えるようにしましょう。

1-6.金利変動リスク

不動産投資で物件を購入するとき、ローンを組むことになると思います。ローンを組むときには「固定金利」か「変動金利」を選ぶことになりますが、不動産投資用ローンでは基本的に変動金利となっています。

固定金利が選べたとしても、3~5年だけ固定金利で以降は変動金利となる「固定金利期間特約付変動金利」です。

そのため、賃貸経営を行うなら金利変動リスクも想定しておくべきリスクと言えるでしょう。変動金利型は、実際に金利上昇がなければ固定金利よりも利率が低いため、返済総額を抑えられるというメリットもありますが、物価の上昇によって金利が上昇すると、返済額が増えてしまいます。

返済額が増えることで、最初に立てた資金計画からずれが生じて、賃貸経営の収支が赤字に転落してしまう可能性もあります。

金利変動リスクに対処するためには、自己資金割合を高くし、融資を受ける金額を抑えることです。そうすれば、金利変動リスクの影響も小さくできます。しかし、融資額を減らすということは、それだけ購入できる物件に制限が生まれます。

そのため、金利変動リスクを避けるためだけに、融資額を抑えるというのはあまりおすすめしません。たとえ金利変動が起きたとしても、それでも収益が見込める物件があるのであれば、金利変動リスクを受け入れるという選択も取るべきでしょう。

この点は賃貸経営の方針や許容するリスクの範囲にもよりますので、綿密にシミュレーションしてみてください。

2.まとめ


賃貸経営は、うまく経営できればほとんど不労で収益を得られる魅力があります。その一方で、ここで紹介してきたような避けられないリスクもあります。

しかし、避けられないリスクであっても、そのリスクをできるだけ小さくする方法はあります。また空室リスクや家賃下落リスクなどは特に、最初の物件選びのタイミングでほとんど決まっているようなものです。

リスクへの適切な対処法を理解し、リスク管理をしながら賃貸経営に取り組むようにしましょう。

Edge事務局

賃貸”住まい”の新しいカタチを提供するEdge編集部が記事を書きました。

-不動産投資, 不動産管理

Copyright© Edge [エッジ] , 2018 AllRights Reserved.