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不動産投資

資産運用の初心者なら不動産投資信託かワンルームマンション投資推奨

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資産運用と一言でいっても様々な種類があります。

ですがこれから資産運用を始めたい方であれば、不動産投資信託かワンルームマンション投資がおすすめです。

この記事では不動産の資産運用の種類と魅力、リスク、そして始める手順について紹介しました。

資産運用として何を始めようか迷っていればどうぞお読みください。

1.不動産の資産運用の種類

①不動産投資信託(REIT)

投信信託の不動産バージョンです。

ファンドと呼ばれる運用会社が複数の投資家から資金を集めて、投資家の代わりに資金の運用を行います。ファンドが複数のマンションや商業施設に対して投資して管理・運用まで行うので投資しても手間がかからないことが魅力です。

また不動産投資で複数の不動産に分散投資しようと思うと、10億円近い資金が必要です。ですがREITであれば最初から分散投資された不動産信託に投資することになるので、わずかな金額でも不動産の分散投資ができます。

REITは管理運営にかかるコストを除いた利益の90%以上を配当金として投資家に分配することで法人税が免除されるという制度があるので、多くのREITで配当利回りが他の投資信託よりも高いです。

金融商品ではありますが、少額でも始められる身近な不動産の資産運用ともいえます。

②ワンルームマンション投資

不動産投資信託は金融商品でしたが、ここからは現物の不動産投資についてお伝えします。

まずはワンルームマンション投資です。1つの部屋にバス・トイレ・キッチンのコンパクトな間取りのマンションです。その1室を購入して賃貸物件として貸し出します。

単身世帯が増えているので、今後も高い需要は維持し続けると考えられます。中古のワンルームマンションであれば現金500万円もあれば融資を受けずに購入することも可能です。

ワンルームマンションは住みやすさよりも、立地や家賃の安さを気にする方が契約されることが多いので、物件を選ぶときは特に立地を意識することが大切です。

不動産投資の中でも少ない資金で始められるので、不動産投資の経験を積むという目的とするのもおすすめします。

③戸建て投資

戸建て投資は一軒家を賃貸物件として貸し出す資産運用です。

都会では少ないですが、地方では戸建住宅の賃貸は需要があります。また地方ということで戸建てにもかかわらず価格は安いので、リフォーム費用を含めても始めやすいでしょう。

戸建て賃貸であれば、マンションのように「共有部分」がないので管理の手間がかかりません。庭などは入居者自身が清掃してくれます。

また戸建てに入居するのは家族連れであることも多く、一度入居すると長く住んでくれる可能性が高いです。ワンルームマンションでは1年~2年単位で入居者募集を繰り返すことも多いですが戸建て投資にはそれがありません。

入居者が退去してから新しい入居者が決まるまで家賃収入はないので、長く住み続けてくれるというのは空室リスクが低くなるということです。

ただし地方の立地によっては自然災害を受けやすいところもあるので、魅力的な物件だったとしてもすぐに決断するのではなく、事前にハザードマップを確認して問題なさそうかチェックしましょう。

④1棟マンション投資

最期に紹介するのは1棟マンション投資です。そのままマンション1棟を購入して賃貸経営する資産運用です。

「不動産投資」という言葉を聞いたときにこの1棟マンション投資をイメージされる方が多いのではないでしょうか。1棟マンションを購入するには安くても1億円近いものがほとんどですがもちろん現金で買う人はほとんどいません。

融資を受けます。それでも自己資金がある程度なければ億単位の融資はおりないので、元で資金は他の不動産投資に比べても必要です。

そして1棟マンション投資の魅力は他にオーナーがいないということです。ワンルームマンション投資の場合は、マンションのオーナーがいて、そのオーナーの部屋を1つ購入しているにすぎません。

そのため、空室対策としてマンションに手を施そうと思っても難しく、自由が少ないです。ですが1棟マンションであれば自分のみがオーナーなので、よいと思ったことは自分の意思で進められます。

また1棟マンション投資を所有するということは複数の部屋を所有することになるので、1室空きが長期間になったとしても全体の収支で補完することもできます。

一方で、マンションの魅力が低かったり立地が悪かったりするとマンション全体で空室が続き、マイナス収支からの立て直しが難しく、多額のローンだけ残る危険性もあります。1棟マンションは不動産投資の中でも上級者向けの投資です。

2.資産運用初心者は不動産投資信託とワンルームマンション投資がおすすめ

不動産の資産運用の種類として4つ紹介しました。その中でも資産運用初心者は

・不動産投資信託
・ワンルームマンション投資

このどちらかを選ぶのがおすすめです。

この2つの不動産投資は今手元資金が少なかったとしても始めやすいものだからです。特に不動産投資信託は1口10万円から購入できるものもあります。またワンルームマンションもフルローンでの融資がおりれば手元に資金がなくても始められます。

そしてワンルームマンションは立地をしっかりと選べば資産価値も下落しにくいので、賃貸経営が難しくなったときも部屋を売却するという選択肢を残すことができます。

資産運用の初心者が最初からうまくいくことは稀です。知らないことばかりで失敗する方が多いでしょう。その失敗したと感じたときの損切りがしやすいのもワンルームマンションです。

3.不動産資産運用のメリット

不動産資産運用のメリットは、不労所得になるということです。

株式投資やFX投資も資産運用ですが、これらは日々チャートを追いかけて売り買いを続けなければいけません。

賃貸経営でも物件管理・入居者管理の業務が発生するのは事実ですが、こうした業務は管理会社にすべて委託することができます。そのため最初の物件選びから契約・購入まで終えると、あとはほとんど手間をかけることなく不動産が運用されるというわけです。

そのため忙しい会社員の方でも資産運用の一環として始めやすく、兼業大家さんも多いです。

また不動産は現物資産なのでインフレに強いです。国は今デフレ脱却のために様々な施策をしています。

国にとって経済はデフレよりもインフレの方が好ましい状態です。それは経済が成長していることを意味するからです。

これを資産運用に当てはめます。もし今手元に1000万円の現金があったとしてもインフレが起きると、その1000万円の価値は1000万円ではなくなってしまいます。

インフレは物価が上がるということなので、今1,000万円で買えるものが1,100万円出さなければ買えなくなるというような状態です。

しかし不動産はお金ではなくモノです。今1,000万円の価値だとして、インフレが起きればその分だけ評価額も上がります。つまり不動産を所有しているということはインフレにも対応しやすいのです。

経済は長期的に見るとほとんど間違いなくインフレに向かうので、資産形成も長い目で見ると不動産へ投資するメリットが大きいでしょう。

4.不動産資産運用のリスク

不動産資産運用のリスクは利回りがマイナスになる可能性があるということです。

不動産は購入しても入居者が決まらなければ家賃収入は発生しません。しかし融資を受けていた場合は返済がありますし、融資を受けていなかったとしても管理費や維持費などで支出があります。

また最近増えていますが孤独死による死亡事故が投資している物件で起きると、事故物件扱いになって全く入居者が集まらない、大幅な家賃の引き下げが必要になるということもあります。

入居審査のときに独り身高齢者は許可しないなど基準を設けることで対処はできますが、自然災害や人為的災害による建物が倒壊して住めなくなるリスクもあります。

それでも融資の返済は必要なのでやはり、ゼロではなくマイナスになってしまいます。他の資産運用も選んでも利回りがマイナスになるリスクはあるので、不動産の資産運用ならではというわけではないですが、不動産投資に取り組むなら無視できないリスクです。

5.資産運用初心者が不動産投資を始める手順

不動産投資を始めるには次の6STEPで進めるのがおすすめです。

STEP1.勉強する

行動力がある方はすぐに物件を購入しようとされますが、その前に不動産投資について勉強します。

弊社でもインターネット上で不動産投資に関する情報を発信しているように、今はWEBで検索すれば大抵の情報は見つかります。

ですが、その情報の信憑性には疑問が残るところもあり、また体系的にまとまっていないことが多いです。そのため資産運用がはじめての方は本で勉強することをおすすめします。

本で不動産投資に関する基本的な知識を身に着けたあと、インターネットで補足の情報や最新の情報を探すようにすると効率的に理解が深まるでしょう。

STEP2.資金計画を立てる

不動産投資の知識を一通り学んだあとは実際に資産運用を始めるための資金計画をたてます。

いつまでに、どれくらいの資産を形成したいのか。というゴールから逆算して購入するべき条件の物件、そのために必要な資金を計算します。

この資金計画には手元に用意する現金だけでなく、目標とする融資の金額、修繕費や管理費、日々のキャッシュフローについて念入りにシミュレーションすることが大切です。

経験も求められるところなので、資金計画を立てるときには専門家に相談することをおすすめします。

STEP3.物件を探す

資金計画を立てたあとは、その計画に基づいて投資する物件を探します。

物件は最初インターネットで探すことが一般的です。現在売出し中の物件から条件にあうものを探します。もちろん投資したいエリアが決まっているのであればご自身の足で近隣を見に行ってもいいですし、不動産会社を訪問してもいいです。

このとき物件の価格が適正価格どうかを判断するためにも周辺相場や似たような物件の価格も一緒に調査しておきましょう。

STEP4.契約する

投資する物件が決まれば、その物件の売却を仲介している不動産会社で契約を結びます。手付金・仲介手数料を契約するときに支払います。

融資の申し込みは契約締結後です。そして審査が通れば融資金額が入金され、売り主に手付金を除いた金額を支払うことで正式に契約が完了し、不動産オーナーとなります。

STEP5.入居者を募集する

これで不動産の資産運用のスタートラインです。早速入居者を募集する必要があります。管理会社に委託している場合は、管理会社から入居希望者の連絡を待つだけです。

今後は管理会社からの報告を聞いて問題なければ特に面倒な業務は発生しません。もし客付けに苦戦しているようであれば対策を考える必要があります。

6.まとめ

不動産投資の種類と初心者におすすめの方法、そして不動産投資を始める手順をについてお伝えしました。

資産運用のなかでも不動産投資は融資を活用することで、少ない手元資金でも大きな運用資金を手に入れやすいものです。物件の管理は管理会社に委託することでほとんど手間がかかりません。

もちろん不動産の資産運用も例外ではなく、元本割れするリスクがあります。入居状況によってはローンの返済に追われるかもしれません。ですがしっかりと知識をつけて始めることで、不動産投資が初めてでも失敗の可能性を低くすることはできます。

このサイトでも不動産投資に関する記事がたくさんありますので、ぜひ他の記事も読んでみてください。

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