空室対策はツールを最大限に活かそう！【満室経営の重要性】　

立地や家賃が適正なのに、長期に空室が続く場合は、募集するためのツールに問題がある可能性があります。インターネットサイトや募集をお願いする仲介会社の営業マンのほか、賃貸住宅の設備も募集するための手段、つまりツールとなります。

1． インターネットツールを味方につける

1-1ポータルサイトには必ず物件を掲載してもらう

空室を埋めるためには、まず、募集を行って、申し込みを受けることが必要です。現在は、不動産会社を何件も回って物件を紹介してもらうということはありません。借り手はSUUMOやHOMESなどのポータルサイトを検索し、気に入った物件を掲載している不動産会社に問い合わせを行います。

そのため、ポータルサイトに掲載されていることが申し込みを受けるためには必須と言ってもよいでしょう。さらに、条件を入力して検索結果が表示されたとき、上位に表示されているとさらに検索している人の目に留まります。

1-2検索結果の上位に表示されるためには

では、ポータルサイトの上位に物件が表示されるためには、どうしたらよいのでしょうか。SUUMOを例にとってお話します。SUUMOでは、上位に表示されるためには、明確な基準があります。入力項目に正しく文字情報を入力するほか、外観、リビング、キッチン、バス、トイレ、セキュリティ、収納など、決められた設備の写真を掲載する必要があります。

また、掲載画像の点数も決められています。動画が掲載されているかどうかもヒットに関係してきます。SUUMOのデータベースは、大家さんは操作することができません。操作ができるのは、加入している不動産会社のネット担当者です。退去が決まったら、すぐに不動産会社に自分の物件を規格通りにネットに掲載するようお願いしておきましょう。

ポータルサイトに掲載がされたら、チェックをします。一般のユーザーが自分の物件をみたときに、分かりにくくないか、検索条件を入れて、検索をかけたときに、上位にきているかを確認しましょう。複数のサイトに掲載してもらったら、比較して、どのサイトで検索結果の上位にきているかを確認することも掲載方法を決めるのに役に立ちます。

もし、改善すべきところがあったら、不動産会社に相談して、解決すべきです。1度だけでなく定期的にチェックすることがポイントです。

2． 人的ツール　営業マンの動機付け

ネットの時代とはいえ、入居者や不動産会社の社員など、人が多く関わるのが不動産投資です。人的ツールをうまく使って入居率をさらにあげる方法をご紹介します。

2-1 入居者の門戸を広げる

今まで断ることが多かった入居者層を積極的に受け入れれば、空室率を少なくする確率も高くなります。

2-1-1 外国人

今まで外国人の入居を断っていませんでしたか？日本に住む外国人は、年々増加しています。法務省による在留外国人統計によれば、平成29年末現在の中長期在留者数は223万2,026人。特別永住者数は32万9,822人。これらを合わせた在留外国人数は、256万1,848人となり、前年末に比べ17万9,026人（7.5％）増加し、過去最高となっています。入管法も改正が決まり、今後、さらに外国人は増加する見込みです。

外国人のマナーの違いや滞納リスクを気にする大家さんは少なくありません。しかし、家賃保証の会社をうまく利用する、頻繁に訪問してマナーや習慣を教えることで、改善できる見込みがあります。言葉が通じない場合は、外国語で説明してくれるサービスが、保証会社などにあるので、利用しましょう。

2-1-2 高齢単身者

周知のとおり、高齢者も増加しています。高齢者の賃貸需要も年々増加傾向にあります。未婚者が増加し、その人たちが高齢単身者になり、世帯所得が少ないために、介護付きの賃貸住宅（老人ホーム）に入居ができないと考えられることなどが、その理由です。高齢者は入居すると、転居先が見つかりにくいために、長期で入居してくれるので、安定収入が見込めます。滞納リスクは保証会社を利用することで回避しましょう。

民間賃貸住宅総務省統計局・平成25年住宅土地調査によると、高齢者（65歳以上）がいる世帯のうち、高齢単身世帯は26.5％、高齢者のいる夫婦のみの世帯は28％、高齢者のいるその他の世帯は45％。高齢単身世帯のうち、33.9％は賃貸住宅に居住しています。

高齢者を入居させると、孤独死や体力的にゴミを出しに行けず、自宅にため込むなどのリスクが考えられます。しかし、縮小する賃貸市場の中で、高齢者は貴重な空室改善のツールになってくれるはずです。近年では、自治体や有志団体により、高齢者の見守りを行う、高齢者のためにゴミ出しのルールを変えるなど、協力体制を作り始めていて、高齢者の単身入居の問題は、少しずつですが、改善されてきています。

3． 部屋を魅力的にするツールで空室対策する

3-1収益を考えたリフォームを行う

不動産経営における収益は、（売却額－取得額）+（収入－支出）で算出されます。これを最大化することが投資の目的となります。そのために、リフォームを行う際は、費用対効果を最重要視すべきです。リフォーム業者や管理会社から提示されたリフォーム費用が高いと感じたら、断るべきです。いくら質がよくても、収益が上がらないなら、やる意味がないからです。他の管理会社やリフォーム会社に問い合わせて、低コストの業者を探すか、で現状維持の方向で別の空室対策を考えるべきです。

もっとも費用対効果が高いのは内装リフォームでしょう。壁紙をアクセントクロスにする、クッションフロアを張り替えるなどの工事は、比較的案内にリフォームできます。バス・トイレを別々にする、間取りを変更するといった工事は確かにグレードアップが期待できますが、費用が高額なので収益がマイナスになってしまう可能性があるので、注意が必要です。

3-2費用を抑えたリフォームとは？

費用を抑えたリフォームでも、工夫次第で大きな効果が得られます。たとえば、築年数が経っている物件ならば、あえてヴィンテージ風のデザインのクロスを貼って、古さを魅力に変える、若い単身者の女性の入居者を想定して、独立洗面台を入れるなどは、安価に行えるリフォームです。

照明の色を昼光色から電球色（温かみがあるオレンジっぽいもの）に変えるだけでも部屋の印象が変わります。これらのリフォームを行う場合は、まずコンセプトやターゲットを明確にしないと意味がありませんので注意をしましょう。

また、モデルルームは、その部屋の雰囲気や独自の良さを感じてもらうために重要なツールです。どうしても空室を埋めたい部屋があるなら、積極的にモデルルームにしていくべきです。見学に来た人が良い印象を持ってくれるどうかが勝負。スリッパが常備されていたり、ウェルカムボードを置いたりと、ちょっとした事にも気を配りましょう。

4． まとめ

どのツールを使うときも、しっかりと調査することから始めましょう。インターネット上の競合物件数の変動、掲載期間状況、掲載順位などを調べる、仲介業者の営業マンがどのくらい自分の物件を案内しているか確認する、ニーズにあった設備になっているか調査するなどを行い明日。各ツールを十分に使いこなすために準備が必要なのです。