不動産管理の空室対策にはリノベーション【発注のポイントも解説】

1.不動産管理の空室対策にはリノベーションが効果的

アパートやマンションの空室対策の一つとして、リノベーションが効果的であることをご存知ですか。

築古で壁にくすみがあったり、色落ちがあったりするとお客様の印象が悪くなってしまいます。

ですが築古物件をリノベーションすることで、内覧にきたお客様はパッと見た瞬間、思わず新築と勘違いされてしまうほどのでき栄えとなります。

そして見た目だけでなく、間取りもリノベーションで変えることができるので、今の時代にあった使い勝手のいい部屋にすることができます。

空室が長引いていた２Kタイプの部屋を提供していた築古のアパートも、１LDKタイプにリノベーションすることで完成後、１ヶ月も経たないうちに入居者が決まったという事例もあります。

また、あくまでリノベーションですので、新築の物件に比べて賃料を低く設定していることが多いです。

そのため、新築の物件に住みたいけど予算が厳しいというお客様を引き込むことができるようになります。

2.不動産管理会社にリノベーションを依頼した時の流れ

不動産管理会社にリノベーションを依頼した時の流れとしては、現地調査から始まり、マンションであれば管理組合の規約の確認、そして費用の確認が行われたあと、実際に施工会社の手配、工事へと進みます。

２－１．現地調査

この現地調査では、リノベーション工事を行ったとしても建物の強度に影響が出ないかということや、その地域で入居付けをしやすくするためにも、どのようなリノベーションを行った方が効果的なのかということを調査していきます。

あなたが「住みたい」と思えるようにリノベーションすることもいいですが、それよりもどんな人に住んでほしいのか。どんな入居者を集めたいのかという視点から逆算してリノベーションを計画した方が不動産投資での効果は大きいです。

２－２．管理規約の確認(マンションの場合)

またマンションであれば、管理組合の規約に違反するようなことがあってはいけません。

その規約に基づいた中でどの程度まで工事を行って良いのかということを考える必要があります。

たとえばマンションによっては床材が指定されているところがあります。これは防音の観点からそのように定められているのですが、そうなるとリノベーションでも床材を変更することはできません。

また電気・ガス・給湯器の容量が決められているとオール電化にできなかったり、お風呂の追い焚き機能をつけられなかったりという問題もあります。

施工会社に発注したあとに、管理規約に抵触して止められてしまった、大きな問題になってしまったとならないように事前の確認は必須です。

２－３．見積り～引き渡し

現地調査、管理規約の確認が終わった後は、リノベーション後の物件のイメージの擦り合わせと費用がどのくらい掛かるのかをお互いに確認します。

確認した内容に問題が無ければ、不動産管理会社の方で施工業者の手配、近隣の方や既存の入居者へ工事の挨拶を行っていきます。

リノベーション工事の内容によっては、工事の最中に現地で打ち合わせをしなければいけない場合もありますが、問題無く工事を終えることができたのなら最後は物件の引き渡し受けて終了となります。

リノベーション工事を依頼する会社によっては違いがあるかもしれませんが、このような流れが一般的ですので参考にして下さい。

リフォームとリノベーションの違い

そもそもリノベーションとリフォームの違いを知らないという人も多いです。

実は、リノベーションとリフォームの違いについては明確な定義で分けられているわけではありません。

定義が分けられているわけではなく、シチュエーションによって言葉を使い分けているという方が正しいです。

それぞれどのような場面で使われることが多いのか説明します。

３－１．リフォームとは

リフォームは壁紙の張り替えやキッチンの交換、ユニットバスの交換など、新築の状態に戻すという意味合いで使われることが多いです。このような「汚れたもの」「壊れたもの」「老朽化したもの」を「新品」にするということを指します。

賃貸物件の退去時において、原状回復という工事がありますが、この工事は新築の状態に戻すという意味合いですのでリフォーム工事に区別することができます。

不動産経営においては、リノベーション工事に比べてリフォーム工事の方が身近な存在であると言えるでしょう。

新築の状態を基準にして、マイナスから基準にまで「戻す」というようなイメージです。

３－２．リノベーションとは

リノベーションの場合は既存の建物を活かしながら、新築以上の性能に向上させるという意味で使われています。

例えば、２ＤＫで和室２間の物件の場合、畳ではなくフローリングにしてなおかつ壁を取り壊せば１ＬＤＫの物件に変更することができます。

これは性能を向上させていると言えますのでリノベーションに該当します。

新築の状態を基準にして、さらに「プラスに進める」というイメージです。

ただ、工事内容が大規模になるため、リフォーム工事に比べて費用が掛かってしまうということも忘れないで下さい。

３－３．リフォームとリノベーション、どっちを選ぶ？

リフォームとリノベーションを比べた時に、必ずしもリノベーションを行った方が良いというわけではありません。

その地域において、リフォーム工事をするだけで入居が見込まれるというのであれば、無理にリノベーション工事を行う必要はありません。

ただ、今まではファミリー物件として入居が見込まれていた物件でも、市場の変化によりリフォームをした所でファミリーの入居が見込めないというのであれば、１Ｋや１ＬＤＫの物件にリノベーションすることで入居が見込めるようになるでしょう。

お金の掛かる話でもありますし、オーナー自身の気持ちの問題でもありますので、よく考えてから実行に移すべきだと言えます。

３－４．リフォームとリノベーションの違いを分かっていない不動産管理会社も多い

依頼する不動産管理会社によっては、リフォームとリノベーションの違いを理解していない所もあります。

リノベーション工事の相談をしたのに、壁紙の張り替えや畳交換など、リフォーム工事の提案をされる場合も考えられます。

そのため、不動産管理会社に依頼をする時は、１社に絞るのではなく数社に見積もりを依頼することをおすすめします。

ただ、既にその物件を不動産管理会社に委託しているのであれば、他の不動産管理会社に声を掛けるわけにはいかない場合もあるでしょう。

その時は、委託している不動産管理会社にリノベーション工事を頻繁に手掛けている業者に見積もりを取ってもらうように話をしましょう。

そうすることで、不動産管理会社との関係性にヒビが入るようなこともありませんので、お互いにとって良い関係を続けることができるようになります。

有名なリノベーション事例

リノベーション工事の内容を知るためには、事例を参考にするのが一番です。有名なリノベーション工事の事例を３つ紹介しますので、参考にしてみて下さい。

４－１．光と風が吹き抜ける空間を演出したリノベーション

約400万円で実現! 建築家とつくりあげた理想のリノベーション空間

間仕切りを撤去することで、外からの光と風を取り込みやすくすることができたリノベーション事例です。

キッチンの横の袖壁をガラス貼りにすることで、水が跳ねても床に落ちる心配もありませんし、明るく開放的な空間を演出することができています。

思わず新築のマンションかと思ってしまう所が、リノベーションの良さとなっています。

４－２．ＬＤＫにベッドスペースを設けることで、家族が集える家へと変化

LDKとベッドスペースをワンルームにリノベーション！家族が集い思いやりが生まれる家　

３ＤＫの間取りを広い１ＬＤＫにすることで、家族がいつまでも仲良く暮らせる家へとリノベーションすることができています。

リビングにベッドスペースを取り入れるという斬新な発想ができるのもリノベーションの魅力の一つだという事が分かります。

４－３．オシャレなカフェをイメージさせる一風変わったリノベーション

極上の「ヒュッゲ」を感じる、透明感のあるインテリア×リノベーション

ナチュラル素材やアクセントクロスを取り入れることで、まるでオシャレなカフェのようなリノベーションに成功した事例です。

建具やクロスなどの素材だけでなく、家具もお部屋に合うようなものを選ぶことで見栄えは大きく変わります。

このような一風変わったデザインにすることができるのもリノベーションの魅力の一つです。

リフォームとリノベーションを使い分けよう！

リフォームをするだけでは空室対策の効果を得ることができないのであれば、リノベーション工事を検討してみることをおすすめします。

ユニークなアイデアを取り入れることで、他の物件と差別化を図ることができ、客層を絞り込むことで空室対策の効果を得ることができるようになるでしょう。

また、リノベーションを依頼する時には、リフォームとの違いを理解していない不動産管理会社もありますので、可能であれば数社見積もりを取ってそれぞれの提案内容を比べてみた方が良いです。

また、提案された内容だけではなく、アフターメンテナンスはどこまで行ってくれるのかということについて聞いておくことで、工事後に何か不具合が起きたとしても安心することができます。

新築物件に負けないくらいの良さがリノベーションにはありますので、空室対策をするためにも工事を行ってみることを検討してみましょう。

以下は、管理会社が考える空室対策の記事です。ぜひこちらもお読みください。