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不動産管理

管理会社変更ノウハウ。絶対失敗したくない人の為の指南書を公開します。

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収益不動産の保有時点の収益の大小を決定づける役割を担うのが管理会社です。
ここに信頼関係や納得感がないと、いらない心配が増えてしまうばかりか、収益の中身まで変わってきます。

今契約中の管理会社の良し悪しの評価は必要ですが、管理会社を変えた方が良くなると判断できるなら変更のタイミングかもしれません。

いざ、管理会社を変えようと動き始めると意外にやることが多く驚くことになります。
新たな管理会社探しや、その比較検討、契約内容の確認から具体的な引継ぎ対応など、重要なことも多く、ひとつひとつクリアしていくには相当なエネルギーが必要です。未経験なことが多いだけにストレスを感じてしまうことすらあります。

着手し始めて、対応すべき内容の大変さから、変更を完了することが目的化してしまうなんてこともあり得ます。変更完了後、落ち着いてみると結局変更する前とあまり変わっていない…なんて失敗の声も。

そんなことにならない為にも、オーナーが管理会社を変更する時の注意点やチェックポイント、対策を簡単にまとめてみました。失敗しない管理会社変更の指南書を公開します。

1.管理会社を変更しようと思いたったら、まず最初にすべきこと。


まず最初にすべきは、頭の中の整理です。

「今の管理会社の何が不満か?」を明確にしなければなりません。
管理会社の不満=管理会社に求めたいものが明確になっていなくては、新しい管理会社選びも進みません。なにを基準に選べば良いかがわからないことになります。現状の不満点を考え出すとイライラしますが、ここはグッと我慢です。

よく上がる不満点や問題点とは

よく上がる不満点や問題点をまとめてみると、およそ次の3つに大別できます。

  • (1) 担当者の対応不満
  • (2) 会社自体の対応不満
  • (3) 物件や物件環境の問題

(1) 担当者の対応不満

依頼内容への反応が鈍い。携帯、メールなど連絡のレスポンスが遅い。やる気が見られない。誰のための仕事かがわかっていたない。勝手に工事発注する。仕事が回っていない。など

(2) 会社自体の対応不満

担当者任せの体質。一人の担当戸数が多すぎる(仕事がまわっていない。上司責任者が不明。募集情報を自社仲介部門しか出していない。管理解約がしずらいような制約がいくつもある。送金が遅れる時がある。送金の間違いが多いなど

(3) 物件や物件環境の問題

エントランスなど共用部分が汚い。原状回復を部屋が決まるまでしない。外壁の漏水を放置。定期的な貯水槽清掃をしていない。設備故障していても対応していない。など

こうして上がる不満の奥底には、多くの場合「空室」の問題が潜んでいます。「空室が埋まらない」または、「埋めてくれない」という不満が根底にあります。今、抱いている不満が、空室の原因に絡んでいるのであれば、管理会社の変更を含め何らかの対策を早急に施す必要があります。
まず、今の不満が、上記3つの内のどれに分類されるかを考えてみてください。

具体例で考えてみる

例えば、「空室に正式な申込みがあってから、原状回復をする」というオーナーの考えの問題は、3つのどれにあたるか?1担当者か?2会社か?3物件環境か?

この問題は、3の物件環境にあると見ます。

「いつ入居するかわからない空室をリフォームしても・・」と原状回復を渋るオーナーと、前の入居者の生活感が残る部屋では契約をする気が失せてしまっているユーザとに接点が生まれることはありません。機会損失が発生しています。悪循環にもなります。

そもそも物件や物件環境に問題がある場合は、管理会社を変えるだけでは成果はでません。
内、当サイトではずさんな管理会社を見抜く為のチェック項目『63点』を無料公開しております。完全0円での配布ですのでお気軽にお問い合わせください。
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今の管理会社を変えれば、今の不満や問題が解決するのかを冷静に判断することです。管理会社を変更する前に変えるべきことがあるなら、まずそこから着手すべきです。

その上で、やはり1担当者や、2会社自体に問題があるのなら、具体的に「どこが不満でどう改善してほしいのか?」を明確にしてください。次の管理会社を探す段階で、ここがはっきりしていないと新しい管理会社へ要望が出せません。良い管理会社かどうかを見極める為にも、できる限り具体的要望を提示してその回答や対応を見ることが必要です。

2.管理会社を変更するメリットとデメリットを理解する。


 管理会社を変更するのには手間がかかります。手間をかけて変えるわけですからメリットがなければ、変更する意味はありません。もし変更によるメリットよりもデメリットの方が大きくなるのなら変更してはいけないことになります。

メリットを理解する 

まずはメリットは、先述の通り、物件オーナーとしての要望がきちんと聞き入れられることだと思います。正しく言えば、市場動向を捉えた正しい目線で、要望の間違いは間違いだと指摘があり、是正対策の提案がなされ、その決定後には成果に導く行動をとってくれるということです。

例えば物件のオーナーとしての要望が、市場動向とかけ離れた事であり間違えているならば、それを的確に指摘してくれる担当者や管理会社でなければ価値がありません。

その上で、変更の最大のメリットは、収益力のアップが実現するということ。
今の管理会社にその成果が期待できないのであれば、それが可能な管理会社に変更するメリットは大きくなります。

デメリットを理解する

かたや、変更するデメリットも少なくはありません。

その①:管理契約内容の悪化

今の契約内容と新管理会社の契約内容の違いを知らなければなりません。変えた後に、前の方が充実していたというのでは困ります。

その②:家賃入金先の変更による滞納の悪化

入金先が変更になるので、誤入金が増えます。このこと自体は問題ではないのですが、既存滞納者の引き継ぎは重要です。ただでさえ約束期日を守らない滞納者ですから、管理会社や入金先が変更になったという理由で、入金を渋ることが発生します。不足分を足して振り込む覚書を勝手に反故にしたりしてきます。

その③:保証会社の引き継ぎ問題

現管理会社が利用している保証会社の条件を確認しておく必要があります。
管理会社が、管理解約抑止策として保証会社を引き継げないようにしている場合があります。
※保証会社引き継ぎ問題の詳細はこちら

その④:賃料の減額交渉

管理会社変更はオーナーサイドからのアプローチなので、入居者にとってはなんらかの交渉のタイミングとなります。長期入居者にとっては賃料の見直しの交渉機会となるケースがあります。適正賃料への減額であればいたしかたないですが、出来るぎり減額幅を小さくする交渉が必要です。

その⑤:入居者不満の噴出

現管理会社がいい加減であれば、変更を機に入居者があきらめていた不満を吐き出すことにもなります。いったん膿を出すことになるので必要な処置ですが、不満の対応には費用がかかることもありますので、覚悟はしておく必要があります。

その⑥:入居者へのストレス

管理会社の変更によって、賃料の入金先の変更をが必要な場合があります。口座振替を利用している入居者にはその変更手続きをしてもらわなければなりません。また手数料が銀行によっては上がりますから、予期せずして入居者の不満を作るこもあります。

その⑦:融資先金融機関との関係悪化

現管理会社が物件購入時の融資先金融機関と関連がある場合、特に銀行からの紹介の場合、変更することによって銀行との関係が悪くなってしまうこともあるので注意が必要です。

こうしたデメリットを事前に理解しているのとそうでないのとでは管理変更への心構えと準備が変わります。これらの想定されるデメリットを理解し、変更の流れに沿ってチェック、対処することが、管理変更を失敗しない為の指南書のキモになります。

3、管理変更の流れとチェックポイント

変更すると決めてからの大枠の流れを掴みます。

  • 手順①:新管理会社の選定、各会社の契約内容の確認と要望の伝達
  • 手順②:現管理会社との契約内容、解約条件のチェック
  • 手順③:現管理会社への解約の通知と解約期間の対応の取決め
  • 手順④:現管理会社と新管理会社の引継ぎに関する打合わせ

いうまでもなく、最重要なのは1の新管理会社の選定です。ほぼすべてがここに集約されると思います。変えようと思う新管理会社が本当に有能であれば、管理変更に大きなストレスを感じなくてすみます。

なぜなら1の選定に間違いがなければ、2,3,4は、新管理会社主導で作業の大部分を任せてしまうことが可能になるからです。

管理会社の選定が、管理会社変更の成否を決めますので、妥協せず決めなくてはいけません。
では、その管理会社が有能であるかどうかを、どう見極めればいいのか?先ほどもご紹介しましたが、こんなときに活用できる管理会社のチェックリストを配布しております。
» ずさんな管理会社を見抜く為のチェック項目『63点』を無料公開

 変更時に大変なのは、相談できず、頼ることもできなくて、すべてを自分で決定しなければならないことですから、それを新管理会社に相談でき、任せることができるだけでも相当助かります。特に4の現管理会社と新管理会社との引継ぎなどはプロの管理会社同士でやりとりしてもらう方が、抜けなく完結してもらえるので任せてしまいましょう。

こうした引き継ぎの時に、もたついたり、動きが鈍い管理会社は考えものです。デメリットで上げた項目がすべて自身の身に降りかかってくることを考えなければいけません。

まず、良い管理会社かどうかを見極めるには、できる限り具体的な要望を提示してみることです。
それから、管理引継ぎの問題を一緒に考え、相談できる会社、担当者であるかどうか。さきのデメリットを理解し、対処できるかどうか、具体的にどう対処してくれるのかを質問をしつつ、その回答や対応を見て判断することが肝要です。

由木 正伸

1971年生まれ、大阪市出身。1998年から不動産業に携わり、2006年に(株)エスタス管財を創業。不動産管理業を不動産業ではなく、サービス業と捉えオーナーサポートを展開。アジアの留学生への住まいの提供。元気な高齢者に賃貸市場を開放しようと企画するなど、あらゆる「住まい」の窓口としての役割を担うことを目指している。

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