不動産は自主管理すべき？【自主管理のメリットとデメリット】

不動産投資をするにあたり、賃貸収入を得るには所有している不動産を管理する必要があります。
この管理に関しては、管理会社に任せることもできますし、自身で管理する自主管理を選ぶこともできます。

もし自主管理をするとなるとどういったメリットがあるのでしょうか？
自主管理のメリットや自主管理について詳しく解説していきます。

１．自主管理とは

所有している不動産を自主管理するということは、どういったことが必要なのでしょうか？

①：管理する目的は？

不動産を管理の目的は、その物件が安全であり、居住した人が快適に暮らせることです。マンションであれば、共同生活になるので共同スペースの管理やメンテナンスが必要になります。

こういったことが怠った場合には、住民たちは暮らしに不満を持つようになり、資産としての価値が下がってしまいます。

もちろん新しい入居者も決まらずに収益も減少するのです。

②：自主管理とは

自主管理とは、マンションの管理業務を管理会社に委託することなく自身で管理を行うことです。

共用部分に関しては、マンションであれば住人が自分たち管理組合によって予算管理をして設備等のメンテナンスを行います。
管理会社に委託すると設備のメンテナンスだけでなく、賃料の回収から解約後のクリーニングまで全てを任せることができます。

しかし、自主管理の場合は全てを自身で行う必要があります。

２．自主管理のメリットとは？

近年自主管理のマンションは減少している状態になります。
所有している不動産を自主管理することのメリットとはどういったものがあるのでしょうか？

①：管理費が安い

自主管理することの最大のメリットは、管理費用が安く抑えられるということです。
管理会社に管理業務を委託するということは、費用が発生します。

家賃の５%前後が管理料の平均となり、管理会社に支払わなくてはいけません。
自主管理をすればその費用を支払う必要がないので、管理費を抑えることができます。

②：住民と交流しやすい

自身で物件のメンテナンスをするケースが増えるため、オーナー自身が物件に足を運ぶ機会が増えます。

そのため、マンション住民とコミュニケーションが増えるため、入居者の不満などをオーナー自身がいち早くキャッチできることができます。

３．自主管理のデメリットとは？

自主管理はメリットとして管理費を抑えられることや、住民の交流関係などが挙げられますが、反対にデメリットはどういったものがあるのか見ていきましょう。

①：時間・労力の負担が大きい

清掃や点検などの設備を定期的に行う必要がありますし、不動産投資として自身の物件の賃貸料の回収や契約更新の手続きなど必要なことが沢山あります。

不動産投資専業であれば労力や時間を注ぐことができますが、兼業の場合や物件の所有数が多い場合には自主管理は時間と労力の負担が重くなります。

②：精神的負担がある

肉体的な面だけでなく、自主管理は精神的にも負担があります。

隣人間でのトラブルが発生した際に、仲裁に入る必要がありますし、何か法律的な問題が起きた際にはストレスが一層増えることとなります。

自主管理は、管理を一括して任せることができないことから精神的な負担も自身で持たなくてはいけないこととなります。

４．管理会社に委託することで変わることとは？

自主管理から管理会社の委託に変えると、どういったことが変わるのでしょうか？

もちろんデメリットである部分が変えることができるのですが、具体的に管理会社はどこまで委託を任せることができるのかという部分に注目してみましょう。

管理委託に関しては、全部委託することもできますが、一部委託ということも選ぶことができます。

全部委託は、マンション管理に関わる全てを管理会社に任せることができます。

一方で、一部委託は全てではなく管理を委託したい部分だけを委託して管理してもらうことになります。

例えば清掃やメンテナンス、会計業務など管理が難しい項目を選んで委託するのです。

５．まとめ

自主管理は管理費用を抑えられる反面、肉体的にも精神的にも負担があります。

マンション管理は居住者の安全と快適さを保つためには非常に大切なものです。

自主管理をしていく中で、負担が大きくなってきた場合には管理会社への委託も検討に入れて資産価値を下げないようにしましょう。