不動産取引に重要事項説明は必須【後悔しないために確認すべきこと】

不動産の売買や賃貸の契約をする前に、仲介業者である不動産会社は買主や借主に対してその物件の重要事項について説明をしなければいけない決まりがあります。

不動産業界では重要事項説明という場合もあれば、「重説」のように略して使われることが多いです。

この重要事項説明についてですが、宅地建物取引業法では宅地建物取引士の資格を所有している者が説明をしなければいけないと定められていますので、

まず説明してくれている相手が宅地建物取引士であるか確認することが大切です。

ちなみに重要事項説明をしている際は、必ず宅地建物取引士の免許を机の上に置いて、実施しなければいけませんので、その点は必ずチェックしましょう。

そのうえで、内容をしっかりと聞いて理解しておくようにしましょう。

重要事項説明は難しい言葉も多く、面倒に思われるかもしれません。

それでも、物件や契約内容について物件を契約する前にその詳細を確認できる最後の機会です。

このときに疑問点がなく契約してしまうと、「重要事項説明のときにお伝えしましたよね。」と言われてしまいます。

賃貸契約後に後悔しないためにも、しっかりと説明を聞いてください。

不動産契約時の重要事項説明書に書かれていることとは？

重要事項説明書に書かれている内容は大きく分けて「物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」です。それぞれの事項ではどのようなことが記載されているのか説明していきます。

1－１．物件に関する事項

物件に関する事項では所在地や土地建物の面積などの物件概要や、都市計画法・建築基準法などの法律に関係することが記載されています。

他にも全面道路のことについてのことや石綿使用調査・耐震診断の内容、飲用水・電気・ガスの供給施設に関することも書かれていますので、

自分が取得することになる物件がどのようなものなのかを知ることができます。

また、賃貸物件の場合だと自分で各ライフラインの使用開始の手続きをする必要がありますので、

重要事項説明書に記載されてある連絡先を見ながら忘れずに使用開始の手続きを行いましょう。

そのほか賃貸物件の場合、物件に抵当権が設定されているかの確認も大切です。

抵当権が設定されているということは、オーナーがその賃貸物件を担保として金融機関などから借入をしている可能性が高いです。

あまりないですが、オーナーの融資の返済が滞ったとき、抵当に入れられている物件について退去命令が出ることもあります。

2～3年住むくらいの気持ちで賃貸物件を借りるのなら、そこまで気にしなくても大丈夫ですが、長く住み続けようと思えば万が一のことがないと言えません。

分かる範囲でオーナーの財政状況について自分で調べるか、不動産会社の担当に聞くようにしましょう。

1－２．取引条件に関する事項

取引条件に関する事項では、不動産の取引金額やそれ以外に授受される金額、契約解除の内容や、損害賠償・違約金に関する事項など取引に関係することが記載されています。

お金が関係してくる部分でもありますし、トラブルに発展するようなことを避けるためにも内容をしっかりと理解しておくことが大切になってきます。

重要事項説明書と契約書の違い

不動産を購入または借りる人から見れば、重要事項説明書も契約書も記名押印することには変わりありませんので、違いがよく分からないという人も多いと思います。

ですが、それぞれの書類は全く別物だということを理解しておかなければいけません。

重要事項説明は買主（借主）に対して、「あなたがこれから購入（借りる）する予定の物件の詳細はこのような内容になります。」と、説明をしているだけですので、

この時に物件の内容や取引条件に納得がいかないことがあれば、無理に契約をする必要は無いということです。

ただ、実際の取引の現場では、重要事項説明をした後にすぐに契約書を取り交わすという流れが一般的です。

そのため、重要事項説明を受けることはそのまま契約することだと勘違いしている人も多いです。

ですが、重要事項説明を受けた後に条件と違うなどの理由で契約をしなくても大丈夫です。

少しでも疑問に感じるようなことがあれば、契約を取り交わす前に確認をしておくことが大切ですし、

重要事項説明から購入までの間に十分に検討したい場合は特に、不動産会社に重要事項説明と契約のスケジュールを調整してもらうようにしましょう。

後日契約を取り交わすようにすれば、重要事項の内容についてゆっくりと見直すことができるようになります。

説明を受けるための書類と、契約をするための書類の２種類があるという意味合いで覚えておきましょう。

なぜ不動産取引では重要事項説明書を読む必要があるのか？

不動産の取引というのは、買い手にとって一生の内にそう何度も起こるものではありませんし、金額についてもかなり高額な取引の場合がほとんどです。

もし、誤った物件を購入してしまうようなことがあれば、買主にとって大きな損失となってしまいます。

例えば、中古住宅を購入した人が将来建て替えをする予定であったとしても、その物件が再建築することができない物件という場合もあります。

建て替えをすることができないのであれば、買主にとって大きなマイナスを生む結果となってしまいます。

このような事態にならないためにも、不動産の取引を行う前に物件の重要事項説明を宅地建物取引士に行わせ、買主に不利益を講じさせないようにしているのです。

また、重要事項についての説明をしなかったり、宅地建物取引士以外の人が説明をしてしまったりすると法律違反となり処罰の対象となってしまいますので、

不動産業者にとっても必ず行わなければいけないものとなっています。

さらに重要事項の説明は、書類を渡すだけでは説明をしたとはみなされません。

宅建業法では、宅地建物取引主任者が取引主任者証を提示したうえで、口頭で説明し、説明書に記名押印して交付することと定められています。

不動産の取引は専門家とそれ以外の人との間で情報の格差が大きいです。

そのため、買い手が不利にならないように、安心して取引するために、物件の契約において大切な項目については対面で、資格保持者が説明することが求められています。

重要事項説明を受けるときに気をつけるポイント

重要事項説明を受けるときに気をつけなければいけないポイントですが、説明をする人が宅地建物取引士であるかどうかをまず確認しましょう。

冒頭でもお伝えした通り、宅地建物取引業法では、説明をする際に宅地建物取引士証を相手に提示しながら説明をしなければいけないという決まりになっています。

もし、宅地建物取引士証を提示されなかったり、有効期限が切れていたりするようであれば契約に進むようなことは避けた方が良いでしょう。

また、重要事項に記載されている物件が、本当に検討している物件なのかを確認することも大事です。

特に賃貸の場合だと、物件は同じでも部屋番号が違うという可能性は十分あります。

その物件が空室だらけであった時、不動産会社の担当者が勘違いをしたまま重要事項説明書を作成してしまったということもあり得る話です。

説明された内容でおかしな所があれば、その場で担当者に質問をして解決を図るようにしていきましょう。

重要事項説明にかかわるトラブル事例

重要事項説明は問題が起きないようにするために行われてはいますが、トラブルに発展してしまうようなこともあるのが実情です。

どのようなトラブルがあるのかについて紹介していきますので、自分の身にこのような問題を起こさないためにも参考にしてみて下さい。

5－１．建ぺい率・容積率に関するトラブル事例

売主業者が建ぺい率・容積率に関しての説明はしたが、買主がその内容について理解をしておらず、予定していた住宅を建築することができないということが後々発覚したという事例です。

土地を取得したからといって、自由に建物を建築することができるというわけではありません。建ぺい率・容積率の制限を超えてしまうような建物を建築することはできないのです。

このように、売主業者と買主の間で物件についての内容をしっかりと理解できていなかったことが原因でトラブルへと発展してしまうこともあるのです。

5－２．容積率が当初聞いていた話と違い、トラブルへと発展してしまった事例

契約前に仲介業者から容積率は１００％という説明を受けていたのにも関わらず、契約後に容積率は８０％だったということが発覚した事例です。

重要事項説明書には容積率８０％と記載されていたのですが、初期対応の段階で容積率１００％という誤った情報を伝え続けていたことが原因で問題になってしまったのです。

このように、当事者同士の言った言わないのトラブルは非常に多いということを覚えておいてください。

5－３．全面道路に水道管が埋設されていなかったことによるトラブル事例

仲介業者は買主に対して、口頭で全面道路に水道管が埋設されていないことを伝えてはいたものの、

重要事項説明書にその旨の記載を怠ってしまい、買主が全面道路に水道管が埋設されているものだと思ってしまった事例です。

このように重要事項説明書に記載されていないことが原因でトラブルへと発展する場合もあれば、仲介業者の調査不足が原因の場合もあります。

全面道路の水道図面をしっかりと確認しておけば、このようなトラブルに発展するようなことは無かったと言えるでしょう。

5－４．賃貸のペット可物件のトラブル事例

その物件の大家さんは、小型犬１匹までという条件を仲介業者に提示していたのにも関わらず、

仲介業者の方ではペットであれば種類や数に関係なく飼っても良いと勘違いしていたことが原因でトラブルに発展してしまった事例です。

仲介業者に言われていた通りペット可物件だと思っていた入居者は犬を１匹飼い始めた所、大家さんにそのことが発覚してしまい大きな問題になってしまったのです。

売買に限らず、賃貸物件においてもトラブル事例というのは多数存在します。特にペット可物件においては、

ペット可だから自由に飼って良いという場合もあれば、実はペットの種類に制限がある場合もあります。

売買に比べて高額な取引ではありませんが、賃貸においてもトラブルがあるという事を知っておくことが重要です。

せっかく住み始めたのに１日で退去をしなければいけないようなことがあっては、借主にとってお金だけでなく時間も無駄になってしまうことでしょう。

重要事項説明書のひながた

国土交通省で参考として挙げている重要事項説明書のひな型です。

このひな形と全く同じである必要はありませんので、各不動産会社のやり方によって書式に違いはあります。

ですが、説明をしなければいけない要件については宅地建物取引業法で定められている以上、

説明を省略することはできませんので、書式は違えど記載されてある内容については同じだということを覚えておきましょう。

まとめ

重要事項説明は、その物件がどのような物件なのかということや、取引をする条件について説明を受けているだけですので、

契約を取り交わしていないのであれば、検討を断念することももちろん可能です。

重要事項説明書に納得ができたのであれば、契約書の取り交わしへと進んでいきますので、

分からないことがあるのであれば契約を取り交わす前に確認をしておくべきです。

重要事項説明に関してのトラブルというのは売買だけでなく賃貸も含めれば、全国各地で毎日のように起きています。

不要なトラブルを避けるためにも、重要事項説明を受けている段階で事細かに物件のことについて把握しておくことが重要です。

また、重要事項説明書に記載されていなかったことが、契約書には書かれているという場合もあります。

担当者のミスが原因の場合がほとんどですので、契約書にサインをする前に重要事項説明書を再度出力してもらうか、訂正印で対応をしておくことが大切です。

トラブルが起きてしまうことで、最悪の場合当事者同士で解決を図ることが困難になり、裁判にまで発展してしまう可能性もあるということを忘れずに覚えておきましょう。