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不動産管理

こんなときどうする?不動産投資の災害に対するリスク

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不動産投資を行う際には、リスク管理が必須です。複数あるリスクの中でも災害リスクは予想が難しいものです。しかし地震や火災などで建物が損害を被ると、家賃収入が消えたり売却価格が減少したりする危険性があります。

本記事では、どのように災害リスクに備えられるかを解説します。

考えられる不動産投資における災害リスク

不動産投資は、一戸建て、アパート、マンションなどさまざまな方法に分けられます。それぞれによって災害リスクは異なるものの、被災するリスクは同様です。まず、不動産投資において考えるべき不動産リスクを見ていきましょう。

雨を起因とする災害

日本では、雨を起因とする災害も多くなっています。例えば2019年には2度の大きな台風によって甚大な被害を被ることになった地域も多かったのは記憶に新しいでしょう。

台風によって住宅に損害が生じることは珍しくありません。降水量が多くなると河川が氾濫したり、土砂崩れなどの危険もあり、床上・床下浸水やがけ崩れによる家屋の損害リスクが発生します。

地震

地震も不動産投資の際に考えるべき災害リスクの一つで、大きな地震での家屋のヒビや倒壊などが考えられます。これらは築年数が古い家屋ほどリスクが高くなるでしょう。

また、地震に起因するリスクとして、津波も忘れてはなりません。海岸沿いであれば津波のリスクは高くなります。東日本大震災においても、津波による被害が甚大なものになりました。

火災

日本では森林火災はそれほど起こりませんが、地震などの災害によって火災が発生するリスクはゼロとは言えません。建物が崩壊し、ガス漏れや電線のショートから火災が発生する可能性は否定できないからです。

自然災害では火災が発生するリスクは低いとは言っても、不動産投資するにあたって火災リスクも頭にとどめておきたいものです。

リスクに対処する方法

では、不動産投資には災害のリスクがある中でどのように対処できるでしょうか?

・物件選び
・保険の加入

上記の2つのポイントから対処法を見ていきましょう。

物件選び

災害リスクに対処する方法として、新耐震基準が適用された物件を選ぶことが挙げられます。新耐震基準は、1981年以降に建築確認を受けた物件に適用されています。

・建築基準法に基づく現行の耐震基準は、昭和56年6月1日に導入されました。

引用元:https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html

阪神・淡路大震災の際には、新耐震基準に沿った物件かによって、建物の損害が大きく異なりました。同じ資料では、新耐震基準が適用される以前の家屋は、大破したものが約30%でしたが、新耐震基準が適用された1981年以降の建物で大破したものは10%に満たなかったことが報告されています。
また、「住宅品質確保促進法」に沿った建物かも、物件選びに重要です。住宅品質確保促進法は2000年に施行され、耐震性能を3等級に分けて表示しています。特に倒壊しにくい等級3の家屋が地震のリスクに対処しやすいと言えます。

平成28年に発生した熊本地震は数多くの住宅に倒壊などの被害をもたらしました。この地震によって住宅の耐震性能の重要性が再認識されました。震源地に近い益城町中心部の被害調査の結果、耐震等級(倒壊等防止)3の木造住宅は大きな損傷が見られず大部分が無被害でした。

引用元:https://www.mlit.go.jp/common/000129267.pdf

保険に加入する

自然災害に対処する方法として、保険に加入することも忘れてはなりません。例えば、台風などで浸水した場合には、火災保険によって補償を受けることができます。ただし、水災が補償対象外になっている住宅火災保険もあります。住宅総合保険であれば、水災も補償対象になりますので、どのような保険に加入しているのか確認が必要です。

地震に関しては、火災保険では補償されないので、地震保険に加入することが必要です。火災保険に加入し、地震保険を付帯させることで地震へのリスク対策が可能となります。地震保険は、火災保険では補償できない津波や噴火という災害にも対応しているのが特徴です。

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不動産投資では災害リスクに備えることが必須

不動産投資は安定した収入が見込める一方で、災害リスクを考慮しなければいけません。どのようなリスクがあるのかを知っておけば、災害リスクの対策が可能です。物件選びの際の耐震基準を見直しや加入している保険の確認など、投資家として正しく災害リスクに向き合いましょう。

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