空室対策におすすめの管理会社の選び方 【満室経営のため】

あなたはどうやって空室対策を行っているでしょうか？空室対策は、おもに「魅力ある物件である」「十分に物件のPRができている」の2つが鍵となります。つまり、ニーズの高い設備を整え、優秀な管理会社に管理を依頼することで空室は改善することができるのです。

1. 空室対策おすすめ設備

株式会社賃貸住宅新聞社の「週刊全国賃貸住宅新聞」は2018年1月に「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる」を発表しました。人気の高い設備ランキングは次の通りです。今回は単身向けのランキングをご紹介します。

1-1.「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる」単身者向け設備ランキング

①1位 インターネット無料

「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる」の第1位は、単身者、ファミリーともに「インターネット無料」です。これは、スマートフォンの利用者が増えていることの表れといえるでしょう。また、賃貸住宅でもIoTの採用が始まり、家電などをインターネットで操作できる賃貸住宅でも登場してきています。そのために、インターネット無料物件にすることは、非常に有効です。

②2位 オートロック

セキュリティー系の設備は根強い人気があります。大学入学で初めて一人暮らしをする人、大都市圏に住んでいる人は、地方に住む人よりもセキュリティーに対する意識が強いようです。また、近年は女性だけでなく、男性でもセキュリティーにこだわる人が目立ちます。

③3位 宅配ボックス

前回は8位でしたが、今年は3位に浮上しました。家を空けることが多い単身世帯にとって、配達時間に家にいなくてはならないのは、煩わしいものです。必要性は感じるものの、以前は「あれば便利」程度の認識しかない人が多かったようです。ここ数年は、ネット販売で物を購入することが当たり前になったうえ、マスコミが宅配業者の再配達の問題を取り上げたことで、多くの人が必要性を感じたことが3位に浮上した理由です。

④4位 ホームセキュリティー

ホームセキュリティーは、防犯対策に効果的な手段で、以前から人気設備になっています。住居用の賃貸住宅の場合、大半は大家さんが費用負担をし、導入することになります。この設備は、一度導入してしまうと変更が難しく、何年も継続して利用しなくてはならないので、よく考えてから導入すべきです。

⑤5位 ウォークインクローゼット、浴室換気乾燥機

収納にこだわる女性から根強い支持を受ける「ウォークインクローゼット」。布団などの奥行きのあるものや、掃除機や扇風機など、かさばるものを収納できます。ある程度、平米数が必要なので1LDKの場合は、収納がウォークインクローゼット1か所になる間取りが多いようです。

浴室乾燥機は前回3位でしたが5位にランクダウンしました。必要性がなくなったというよりも優先順位が下がったといったほうがよいでしょう。洗濯物を乾燥させるだけでなく、入浴前に浴室をあたためておくことができ、支持者は少なくありません。

そのほか、7～10位は

となりました。やはりセキュリティー系の人気は高いようです。

また、ファミリー向け物件は

となっています。エコキューとは前回圏外でしたが、ランクインしました。補助金を交付するなどして、省エネ住宅を国が推奨している影響のようです。

2． 管理会社の選び方

・入居率の高さと計算方法、空室期間の長さをチェックする
入居率をあげるためには「既存の入居者の退去を減らす」「新規入居者を獲得する」の2つしかありません。

2-1 既存入居者の退去を減らす工夫をしている管理会社を選ぶ

入居部屋のメンテナンスを怠ると、退去されてしまいますので、注意が必要です。「部屋は埋まっているから、費用や手間をかける必要はないと考え、何の手も打たないことが大半でしょう。何もしないと部屋の状態と家賃のバランスが崩れてきて、入居者は不満が出てきます。そうなると入居者は退去を考えるようになります。

長く入居していた人が退去すると、経年劣化が激しなり、そのままの状態では、申し込みがあまりないとしたら、その部屋で今の家賃は妥当でないということになります。家賃を下げるか費用をかけてリフォームを行うでしょう。大掛かりなリフォームは時間もお金もかかり、工事期間も長くなるため、空室が長引きます。

入居中からメンテナンスを行っておけば、部屋の質は保て、退去時にも必要最低限の時間と費用をかけるだけで、次の募集が欠けられます。さらに収支のばらつきも少なくなります。住まいの小さなトラブルにも気づき、日頃のメンテナンスをこまめに行ってくれる管理会社と委託契約を結ぶようにすべきです。

2-2 新規入居者を獲得する工夫をしている管理会社を選ぶ

転勤や卒業、結婚などにより、どんなに快適で満足度が高い部屋でも退去になってしまうことはあります。そのため、空室率を下げるためには、新規入居者の獲得も大切です。入居率を高めるためには、次の3つのことを実行できる管理会社を選ぶことが必要です。

2-3 空室情報を囲い込まない

仲介と管理を同時に行っている不動産会社は、好条件の物件は自社で見つけた人に入居してもらいたいと思っています。自社の管理物件の入居者をほかの不動産会社が客付けすると、仲介手数料を半分、または全額渡さなくてはいけないからです。

そのために、ほかの不動産会社に情報を流したくないと思い、囲い込みをするケースがあります。物件の囲い込みをされてしまうと、圧倒的に客付けに対する効率は悪くなり、空室対策にはなりません。そのため、ほかの不動産業者に空室一覧をファックスする、何社ものインターネットのポータルサイトに物件を掲載するなど、間口の広い募集を行っている管理会社を選ぶべきです。

3．空室対策には管理会社の協力がかかせない

家賃に見合ったニーズを捉えた物件をPRできたら、満室になる確率は高くなります。また、トータルで同じ収益だったとしても、年によってばらつきがあると、税金が高くなりますので、安定した収益を継続して得る必要があります。入居率の高さだけでなく、空室期間をチェックしてくれる管理会社を選ぶべきです。