マンションの入居率／空室率の調べ方【不動産投資初心者は必見】

不動産投資を始めるとき、最初に物件選びから始めると失敗する可能性が高いです。事前に賃貸経営を始めようと思っている地域の入居率を調べておくことが大切です。

この記事では具体的なマンションの入居率の調べ方について解説します。

１．物件周辺のマンションの入居率／空室率の３つの調べ方

インターネットを利用すれば、自宅にいながら簡単に物件周辺のマンションの入居率を調べることができます。

代表的なWEBサービスと、インターネットを使わない２つの調べ方は次のとおりです。

１－１．LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）　見える賃貸経営

賃貸物件の空室率、賃貸需要を簡単に調べられるWEBサービスです。東証一部上場企業の株式会社LIFULLが運営しています。

都道府県と年を選ぶだけで、その周辺地域での賃貸需要に応じて色分けされたヒートマップで確認できます。市単位ですが、賃貸用住宅の空室率も掲載されており、不動産投資を始めようと思っている地域での需要を確認するには十分の機能でしょう。

また指定した都市での入居者の希望間取りの割合、希望家賃なども合わせて掲載されているので、どの物件を選ぶか判断するときにも役立ちます。

インターネットさえ繋がっていれば自宅のパソコンから簡単に確認できるので、もし使ってみたことがなければぜひ一度、試してみてください。

参照

１－２．不動産会社に直接聞く

不動産投資を前向きに検討しているのであれば、直接不動産会社に聞くのもおすすめです。

ただし、不動産仲介会社は各マンションの入居率について把握していることは少なく、物件の成約から得られる手数料が利益となる仕組みなので、悪質な会社の場合は適当に入居率を言うか、盛って伝えることもあるので気をつけてください。

入居率の相談は、周辺地域のマンションを管理している不動産管理会社にした方が適切な対応をしてもらえます。

１－３．現地調査

現地調査は自分でそのマンションの地域まで足を運ぶので手間がかかりますが、インターネットで調べたり、不動産会社に聞いたりしただけではわからない地域の空気感というのもわかるのでおすすめです。

そしてあなたがこれから購入したい物件と近いものを探します。外から見てカーテンがなかったり、ベランダに物干し竿がなかったりすると、その部屋は空室の可能性が高いです。

またマンションを出てすぐの壁横には、ガスメーターが設置されているものが多いです。ガスメーターの数からマンションの戸数が、ガスが開いているかどうかで空室の数がかなり正確にわかります。

そのほかマンションに設置されている集合ポストも参考になります。空室の部屋はチラシが入れられないようにテープで封がされていることが多いからです。郵便ポストからマンションの戸数も合わせてわかるので、入居率の計算に使えます。

ただ、見すぎると住民から不審者として通報されることもあるので、注意が必要です。

２．TAS賃貸住宅市場レポートの活用もおすすめー首都圏・関西圏・中京圏・福岡県

TAS賃貸住宅市場レポートは、株式会社タスが毎月公表している資料です。首都圏、関西圏、中京圏、福岡県の賃貸住宅市場について独自で設定した空室率TVIを用いてまとめています。

空室率TVIというのは、分母が募集物件の総戸数となっていることを理解しておく必要があります。通常、空室率を計算するときには分母が物件の総戸数だからです。

この違いによって同じ状況でも計算される値が変わってきます。

たとえば、ある地域でマンションが5棟(A棟～E棟)あり、それぞれ10室ずつの部屋があるとします。今、空室になっているのはAの2室とBの3室です。

このように同じ空室状況でも、表示されている指標の大きさは2倍以上の差です。そのため空室率＝空室率TVIと誤ってこのレポートを読むと、その高さに気持ちが削がれてしまうでしょう。

名前がややこしいですが、空室率TVIは空室率ではないこと、指標を計算する上での分母が空室率と異なることは覚えていてください。

またTAS賃貸住宅市場レポートでは、今後の賃貸住宅市場に影響を与えうる社会情勢・経済情勢のトピックについても解説しているので、入居率を調べるのに合わせて確認しておくといいでしょう。

３．入居率／空室率の計算方法による違いを理解することも重要

実は一言で「入居率」と言っても種類があります。

大きくは時点入居率・稼働入居率・賃料入居率です。インターネットで調べたり、不動産会社に問い合わせて聞いたりしたときに教えてもらえる入居率は、ほとんどの場合、「時点入居率」を表しています。

時点入居率というのは、ある１時点での入居率のことです。今この記事を読んでいただいている時点でマンションが満室であれば、翌日に半分の入居者が退去する、というような場合でも、「入居率100％」です。

極端な例ではありますが、このように時点入居率は計算するタイミングに大きく左右されるので、不動産会社に確認するときには明確に「"稼働入居率"を教えてください」と聞くようにしましょう。

稼働入居率の方が不動産投資を始めたときの実績に近い数値となるからです。時点入居率・稼働入居率・賃料入居率について、それぞれどのように計算しているのかは、次の記事で詳しくまとめていますのでご確認ください。

→内部リンク：賃貸経営で確認すべき３つの空室率と計算方法【空室率TVIの注意点】(https://e-dge.life/post-2143/)

(１－空室率)＝入居率ということを意識して、空室率を入居率に読み替えていただくとわかりやすいです。