管理会社の役割は「入居者が住みやすいようにすること全て」です。

賃貸物件に住むとき、部屋を紹介してくれた不動産仲介会社から、「入居後、なにかあったら管理会社さんに連絡してください。」と言われたと思います。

管理会社の担当者とは、トラブルがなければ退去の立ち会いのときくらいしか顔を合わせる機会がありません。そのため賃貸物件に管理会社がいることは知っていても、具体的に何をしているのかわからないという方も多いです。

そこでこの記事では賃貸物件での入居者にとっての管理会社の役割をお伝えします。

１．管理会社の役割

管理会社の役割を簡単に言えば、「入居者が気持ちよく過ごすために物件を管理すること」です。

たとえば給湯器が壊れた。共用スペースの電球が切れている。このような問題をマンションで見つけたときはあなたが対応するわけではありません。

管理会社に連絡して修繕してもらったり、電球を取り替えてもらったりします。

また賃貸物件はあくまで入居者が物件のオーナーから部屋を「借りている」ことなので、マンションの設備に不具合や故障があったとしても勝手に修理することはできません。所有権は物件のオーナーにあるからです。

その他、同じ物件に住む入居者同士で騒音などのトラブルがあったときも間に入って対応してくれるのが管理会社です。

隣人の生活音が気になるときに直接クレームを言うのはトラブルの元です。一度管理会社に連絡し、管理会社経由で連絡してもらうことで不要な争いを避けられます。

このように管理会社の役割をより細かく分けると、修理・修繕・整備・改築・原状回復などの建物管理、家賃の入金管理・督促、クレーム対応、退去時の立ち会いなどの入居者管理となります。

そして管理会社の役割を理解する上で１つ注意点があります。

それは、管理会社は物件管理の仲介業務でもあるということです。「故障を見つけて管理会社に連絡したのに修理してくれない。」「対応が遅い。」このように感じてしまうこともありますが、修理の場合は管理会社が直接行うのではなく、業者に依頼することがほとんどです。

もちろん管理会社の担当者の対応そのものが遅かったり、不手際で遅れが出たりということもありますが、中には担当者が発注した業者の対応が遅く、担当者にはどうしようもないことがあるということは覚えていてください。

続いて、管理会社の実際の業務について具体的にお伝えします。

２．建物管理

２－１．修理・修繕

管理している物件に故障や破損などの問題が発生した場合、基本的には管理会社自体が修理・修繕をするわけではありません。

まず物件オーナーに報告・連絡を行い、確認をとった後で「オーナーの代わりに別な業者へ発注」します。不動産管理会社は物件をオーナーに委託されて管理をしているだけなので、修繕工事などの発注は基本的にオーナーの判断が必要になります。

もし管理会社がオーナーとなかなか連絡を取れなかった場合、その分工事の発注も遅くなってしまうので、管理会社とオーナーがしっかりと連絡を取れているかも対応の早さのポイントになります。

また管理会社のなかには、不動産管理業務だけでなく修繕工事などの建築業務も合わせて行っている会社もあります。そのような会社であれば、管理会社の担当者が工事を発注した後もスムーズに対応してもらえる可能性が高いです。

２－２．原状回復

今まで住まれていた方が退去したあと、そのまま部屋を貸せる状態ではありません。住む前の状態に戻す工事を行う必要があります。これが原状回復です。

経年劣化によるフローリングの日焼けやクロスの張り替えはオーナー負担ですが、入居者が誤ってつけたキズやその他室内の破損・汚損は入居者の負担です。退去時の立ち会いは、原状回復における入居者の責任部分を確認する目的もあります。

普通に住んでいれば原状回復で工事費を負担することはありませんが、もし負担することになったときはその金額を入居時に支払った敷金から差し引かれます。

２－３．その他

築年数があまりにも経ちすぎている場合や、災害などによって安全に住むことができなくなった場合は取り壊しが行われるケースがあります。
そのときには管理会社が入居者へ事前に通知をした後に、退去することになります。

３．入居者管理

３－１．家賃管理

管理会社の特に大切な業務です。

物件オーナーに代わって家賃の入金管理を行います。オーナーは個人投資家や副業オーナーのこともあり、忙しい方が多いです。

そのため家賃を期日通りに入金してもオーナーの勘違いで「振り込まれていない」と言われてトラブルになることもあります。

ですが家賃の入金も管理会社へ振り込んだり、口座から自動で引き落としてくれたりすることで不要なトラブルを避けられます。

３－２．クレーム対応

賃貸物件に住んでいると、騒音やゴミの捨て方などでトラブルになることもあります。このとき、入居者同士で解決しようとしても難しいのが現実です。

話し合いをしようにもお互いに主張するだけで、問題がより深刻化することも多いです。

たとえば多いトラブルが騒音問題です。

隣に住む方の声がうるさいと思って、直接クレームを言いに行くと「あなただってうるさい。私は我慢している。」「あなたに言われたくない。」とヒートアップしてしまいがちです。

そしてお互いにいがみ合ったまま、些細なことでもクレームの言い合いになり住みづらくなってしまうかもしれません。

ですが管理会社に相談することで穏便に対応してもらえます。たとえば、入居者全員に騒音に関する問題提起の文書を投函したり、近隣住民からのクレームとして、入居者からのクレームではない形で注意をしに行ったりというような対応です。

入居者間同士でのクレームを直接ぶつけるとお互いに住みにくくなってしまうので、このように対応することで、入居者「全員」が住みやすいように配慮されています。

４．管理会社の役割まとめ

ここまでお伝えしてきたように管理会社は入居者が長く、住みやすいように建物をメンテナンスしたり、入居者間との問題解決をしたりする役割を持っています。

ですので、もし賃貸物件に住んでいて困ったことがあれば１人で悩まず、管理会社を上手く活用してください。

また管理会社に困っているオーナー様がいらっしゃいましたら、弊社にご相談ください。

管理はオーナー様の収益アップに重要な役割を果たしています。

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