空室対策は対策前の情報収集が重要【代表的な空室対策５つも紹介】

空室対策には様々な方法がありますが、どれがあなたの物件に効果的なのかは、事前に競合物件や周辺環境などの情報も集めていなければ判断できません。

この記事では空室対策で失敗しないための情報収集のポイントと、代表的な空室対策の方法について紹介しました。ぜひ空室対策を始める前にお読みください。

１．効果的な空室対策を行うには情報収集が必須

空室対策には様々な方法があります。ですが、どの対策を取るにしても、事前に情報収集することが必須です。そうしなければ、費用や手間の割に効果が全然ないということにもなりかねません。

１－１．自分の物件の情報収集

先に対策方法から考えるのではなく、最初は自分自身の物件について改めて情報を集めて整理します。

こういった情報をまとめます。まだ単純に事実を集めるだけで大丈夫です。

１－２．競合物件・周辺環境の情報収集

自分自身の物件の情報を集めたあとは競合物件・周辺環境の情報を集めて整理します。

自分の物件と比較するために、先ほど集めた情報と同じ項目はできるだけ集めるようにします。またエリアの人口の増減についてもわかっていれば、そもそも立地として厳しいところなのかどうかを判断する材料にできます。

１－３．集めた情報から空室の原因を探る

１，２で集めた情報をもとに、なぜ自分の物件は空室なのか、その原因を分析していきます。

最初に確認したいことは、自分の物件についてです。

共有部分はきれいに整備されているか、入居者からのクレームには迅速に、適切な対応が取られているか、空室になっている部屋の臭いや汚れはないか、ということを確認しましょう。

投資用物件を購入したあとは、管理会社に丸投げというオーナーも多いですが、管理会社がしっかりと管理できているか、こまめにチェックすることが大切です。

自分の物件について見直して、問題がなさそうであれば競合物件と比べたり、周辺環境の変化を考えたりしてみてください。

比べるときには、家賃と間取り・設備のバランスです。競合物件に比べて割高になっていないでしょうか。似たような条件であれば、入居希望者はより安い家賃の家を選びます。賃貸経営を始めたときには、魅力的な物件だったとしても長く経営することで時代遅れの間取りや見た目になってしまうのは避けられません。

そのため改めて、これから賃貸経営を始めるという気持ちで、自分の物件と競合物件を比べることがポイントです。そうすることで、冷静な視点から改善点がわかり、適切な空室対策が取れるようになります。

２．代表的な空室対策の方法

それでは、空室対策として代表的な方法を取り組みやすい順に紹介します。

２－１．共有部分・空室のクリーニング

空室が目立つ物件では、共有部分が汚れていたり、電球が切れていたりと整備されていないことが多いです。

特に内覧希望から入居希望につながっていない場合は要注意です。内覧希望者が内覧前に見た写真で持っていた期待と実際の状況がずれている可能性が高いからです。

きれいに清掃するだけでも内覧している方に与える印象はずいぶん違います。多くの費用をかけて空室対策を行う前に、こうした基本的な箇所を確認して、もしできていないような場合は管理会社に対応を依頼するか、自分で対応してしまうようにしましょう。

また、管理会社に委託していて、管理が行き届いていない場合は、そのような状況になった理由について確認することが大切です。

２－２．インターネット無料

賃貸物件に入居するような方のほとんどは、単身者でもファミリー世帯でもスマートフォンを持っています。また、YouTubeやAmazonなどを利用する方も多く、私たちの生活にインターネットは欠かせなくなりました。

しかし、賃貸マンションに入居者が各自でインターネットを引くと、インターネット代だけでも月に4,000円近くかかります。インターネット環境がほとんど必須になっていますから、入居者にとっては、家賃＋4,000円が実質の家賃とも言えます。

そしてインターネットはオーナーがマンションに一括で導入すると、１戸あたり2,000円近くまで費用を下げることもできます。そうすれば、入居者は無料でインターネットを利用できるので、もし競合物件に比べて少し家賃が高かったとしても選ばれる理由になります。

インターネットをフリーにした空室対策については下記の記事で詳しく解説していますので合わせてお読みください。

２－３．入居条件の緩和

たとえば、今まで礼金をもらっていたとすれば礼金はなしにします。周辺の競合物件が礼金をもらっているところばかりであれば、礼金なしは入居希望者にとって魅力になります。

また外国人の入居を受け入れたり、ペット飼育を可にしたりといった条件の緩和も検討します。ただし、ペット可のように、今まで禁止していた条件を緩和するときには今の入居者からの承諾を得ていた方がいいです。

中には、「犬アレルギーだから、ペット不可の物件にした。」という方もいらっしゃるからです。条件緩和に合わせて、室内もリフォームする必要が出てくる可能性もあるので、入居条件を変更するときには管理会社とよく相談することをおすすめします。

２－４．家賃ダウン

周辺の競合物件と比べて間取りや設備はほとんど同じなのに、大きく家賃が上回っている場合は相場に合わせることが空室対策につながることも多いです。

また、相場より下げることで多くの入居者を獲得することもできますが、「賃料ダウン」は最終手段だと考えていただく方がいいです。それは、一度下げた家賃は、元の家賃に戻すことも難しくなるからです。

家賃を下げる場合でも、たとえば、１ヶ月間のフリーレントにしたり、半年間は家賃半額にしたりといったキャンペーン的な方法を取ることも検討してみてください。そうして入居者を集め、長期間住んでもらうことで、家賃をただ下げるよりもオーナーにとっての負担を小さくすることができます。

２－５．リノベーション

築年数が古かったり、間取りが今のニーズに合っていなかったりするような物件では、家賃を下げても入居者を集められない可能性があります。そのような場合に考えたい空室対策がリノベーションです。

今まで紹介してきた空室対策に比べて費用はかかり、数百万円単位になることもあります。そのため、しっかりと目的・費用対効果をシミュレーションすることが大切です。

リスクもありますが、リノベーションによって魅力的な物件に変えることで、家賃を今までより高くしても入居者を集められるようになる可能性もあります。リノベーション工事を行う会社選びも重要ですので、管理会社に相談するだけでなく、自分自身でも詳しく調べるようにしましょう。

３．まとめ

ここまで紹介したように、空室対策には様々な方法があります。ですが、他のオーナーにとって効果的だった空室対策や人気の空室対策が、あなたの物件にとって効果的というわけではありません。

効果的な空室対策を行うには、自分の物件・競合物件・周辺環境の情報を集めて空室の原因を分析することが大切です。物件の管理の状況や募集状況など管理会社との情報共有も十分に行うようにしてください。

そしてもし、管理会社に任せている物件で管理に不備がある場合は、管理会社を変更することも検討するべきです。それだけで、今まで空室だった物件が埋まるということもあります。

管理会社の変更手順や、変更のメリット・デメリットについては下記の記事で詳しく解説していますのでご確認ください。