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【暴露】不動産詐欺について【不動産"購入時"と"売却時"の詐欺手口】

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不動産詐欺のターゲットとなるのは、不動産契約や土地のルールをきちんと理解していない人です。不動産売買の契約に至るまでにはいくつものステップを踏み、きちんと手続きを進めなければいけません。

詐欺師は不動産契約に至るまでの各ステップで不動産投資家からお金を騙し取ろうと企んでいます。

最近では不動産業者も不動産詐欺被害に遭うくらい、手口は巧妙なものもあります。そのため、不動産投資にいくら慣れてきたとはいえ、安心できません。不動産投資を始めたばかりの人は一層のこと注意してください。

不動産売買の手続きの流れ、詐欺に遭わないための対処法を押さえておくことで、トラブルを未然に防ぎましょう。

そこで今回は、不動産詐欺の手口とその対処法についてまとめました。

以下は、賃貸市場の中で起きる詐欺をまとめました。
実際に起こった事例をもとに記事にしていますので、こちらもぜひお読みください。

また弊社では、不動産のプロが無料相談させていただいています。一人で悩まないで一度ご相談ください。
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1.不動産売買で詐欺に遭わない為に売買の流れを知っておこう


不動産投資ではほとんどの場合、まず物件を”購入”することからはじまります。
また、不動産投資を拡大させたい時にも、物件を購入する場面が訪れるでしょう。物件は一つ一つ条件が違うので、購入の際は詐欺に遭わないようによく注意しなければなりません。

物件を購入する手順は、物件を探し出すことから物件の引き渡しに至るまでにいくつものステップを踏みます。詐欺に遭わないためには、焦らずに、正しく手続きを進めてください。

不動産物件の“購入”手続きとは

STEP 1:物件探し

希望条件の物件を探し出し、資料を確認します。

STEP 2:事業計画の立案

物件購入にあたり、自己資金、金融機関からの融資額などの計画を立てます。購入後のキャッシュフローについても計算してください。

STEP 3:申込書の提出

物件を押さえてもらうために、不動産業者に申込書を提出し、申込金を支払います。

STEP 4:資金調達

金融機関へ融資審査を申し込みます。審査には事前審査と本審査があり、銀行の場合だと審査結果が出るまでの時間は1ヶ月ほどかかります。

STEP 5:本契約

本契約を結ぶ前に、不動産業者は重要事項説明書を購入者に説明する義務があります。購入者は物件の条件を理解した上で、不動産業者と本契約を結んでください。この時、手付金を不動産業者に支払います。

STEP 6:決済および物件の引き渡し

残代金の決済を行い、不動産業者が入金を確認します。これと同時に、登記手続きなどを行い、不動産業者は購入者に物件所有権を引き渡します。購入者は不動産業者から鍵を受け取り、購入手続きが完了します。

以上が大きな流れです。

また、不動産投資を運営していると、物件を”売却”する場面も訪れるでしょう。売却時の詐欺被害も後を絶たないので、こちらも押さえておきましょう。

物件”売却”の手続きとは

STEP 1:不動産業者に物件の査定依頼をする

不動産業者によって、査定方法が異なることもありますので、複数の不動産業者に依頼し、信頼のおける業者を選びましょう。また、査定依頼の前に、物件の売却価格の目安をご自身で立てておくこともおすすめします。

STEP 2: 不動産業者と媒介契約を結ぶ

不動産会社に売買の依頼を正式に執り行うために、不動産業者と媒介契約を結びます。

STEP 3:物件の売却活動を行う

物件を売却するために宣伝活動を行います。売り出す物件を広告に出したり、新聞に掲載するなど方法は様々です。また、売り出す物件はレインズシステムへ登録し、全国の不動産業者が閲覧できるようにすることが法律で義務付けられています。これより、買い手を見つけ出すことがはかどるようになっています。

STEP 4:購入希望者と売買契約を結ぶ

購入希望者が契約条件に合意した後、不動産業者は購入希望者に重要事項説明書の説明を行います。そして、購入者と売買契約書を結びますが、この時、売主は購入者から手付金を受け取ります。

STEP 5:登記と物件を引き渡す

物件の代金の受け取りと登記移転を同時に行います。この同時に行うというのが、後ほど説明しますが、詐欺に遭わないためにとても重要です。

以上が大きな流れです。

売買手続きは最後の最後まで手を抜くことができません。思わぬところで落とし穴にはまらないよう、細心の注意を払いましょう。

不動産詐欺で騙し取られたお金は取り戻せるのか?

詐欺師はお金をだまし取った時点で雲隠れしますので、連絡がつかなくなります。そのため、残念ながら不動産詐欺で失ったお金を取り戻すことは、ほとんどの場合できません。また、詐欺師を見つけ出して裁判を起こし、勝訴したとしても、詐欺師に資産や支払い能力がなければ、お金は返ってきません。

不動産詐欺に巻き込まれないためにも、不動産売買の手続きを理解しましょう。そして、不動産売買に見られる詐欺手口に注意し、対処法も身につけなければなりません。

2.不動産"購入時"によく見られる7つの詐欺手口とその対処法

不動産詐欺はほとんどが似たような手口です。詐欺師に付け入る隙を見せないためにも、ここでは、不動産"購入時"によく見られる詐欺手口とその対処法をご紹介します。

手口①:契約不成立時に申込金を返さない

契約不成立時に申込金を返還しないというのは違法です。悪徳不動産業者は、「申込金は契約時の手付金と同じだ」と主張しますが、返還しないのは詐欺行為です。契約不成立時には、申込金は全額返還されなければいけません

また、契約成立時には申込金は物件の購入代金の一部として充てることが出来ます。

手口②:即座の契約を要求する

これは不動産業者が契約時の手付金を手に入れることが目的です。契約を急がせられると、判断が鈍ってしまいます。あまりにも、契約を急がせる業者には注意してください。契約不成立時に支払った手付金は返ってきません。

契約前には申込金を支払うことで、優先交渉権を得ているはずですので、時間的余裕を持って検討しましょう。いろいろな理由をつけて、すぐに契約することを迫られても、その場での契約はおすすめできません。

手口③:手付金詐欺

契約を急がせることよりも、さらに悪質なのが手付金詐欺。この手の詐欺師は契約して手付金を受け取った後、姿を消します。そのため、お金が戻ってくることは、まず無いと思ってください。

信頼のできる不動産業者を選んでください。これまでの実績などを参考にするとよいでしょう。

手口④:おとり広告の掲載

売る意思の無い、あるいは存在しなかったり、既に売れた物件を載せた広告のことをおとり広告と言います。おとり広告に掲載される物件は、目を見張るような好条件であり、その広告を見た購入希望者が不動産業者店舗へ集まります。おとり広告は集客が目的となっており、購入希望者に紹介されることはありません。そして、本来の希望とは違った条件の物件を勧められます。おとり広告は法律で禁止されており、詐欺まがいな行為です。

不動産会社に電話して、現地待ち合わせや内見を拒否されたら、おとり広告の確率が高いです。また、わざわざ店舗に足を運んだのに広告と違った物件を勧められた場合、おとり広告を疑ってください。勧められた物件が当初の希望に沿ったものであるのか、冷静になって考えましょう。

手口⑤:原野商法による一次被害と二次被害

本来それほど価値があるとは言えない土地を、「将来、高い収益が見込める」と主張して、高く売りつけるのが原野商法という詐欺です(一次被害)。時には、買わされた土地には、法律的に家を建てられないこともあります。この手の詐欺はバブル時代によく見られていましたが、今でも被害報告が後を絶ちません。

また、一次被害者をターゲットにしたのが二次被害。悪徳業者は原野商法で購入した土地を売るために、土地の測量を勧めてきます。そうして、一次被害者から測量費としてお金を騙しとります。

不動産業者にとって、将来値上がりが確実に見込めるような土地を売るメリットはありませんし、急いで売る必要もありません。詐欺に遭わないためには、いい話を鵜呑みにしてはいけません。

手口⑥:地面師による物件所有者のなりすまし

土地売買に特化した詐欺師のことを地面師と言います。地面師は偽の実印を使ったりして、印鑑証明書を作り直します。そして、本物と区別のつかない偽の登記を作成し、2転3転と転売を繰り返して荒稼ぎします。

地面師によって、買い手だけでなく、不動産業者、金融機関も被害者となってしまいます。今もなお、多額のお金を奪われるという事件が起き続けています。

短期間に登記が転売されている場合、かなり怪しいので注意してください。やはり、内見は必須です。内見を拒否される場合、何らかの詐欺を疑いましょう。

手口⑦:法的に住宅を建築できない土地を勧める

住宅を建築できる土地は法律で決められています。都市計画法で、市街化調整区域には原則として住宅を建てることはできません。また、接道義務と言って、住宅を建てるには幅4m以上の道に2m以上接することが義務付けられています。

都市計画のどの区分に定められているのか、周辺道路の状況などは、自治体で調べることができますので、確認しておいてください。また、「普通ならここに家を建てることはできないが、口利きできます。」などと言って、詐欺を企む悪徳不動産業者に耳を貸してはいけません

3.不動産"売却時"によく見られる3つの詐欺手口とその対処法

不動産売却時に詐欺に遭うと、不動産を安く売られてしまう、最悪の場合、登記も売却代金も全て失うという悲惨な事態になりかねません。そうならないためにも、不動産"売却時"によく見られる詐欺手口とその対処法をご紹介します。

手口①:不動産業者による物件の囲い込み

売却依頼した物件をレインズシステムに登録せずに、自分だけで買い手を見つけ出そうとする不動産業者がいます。この行為により、不動産業者は売り手と買い手の両方から仲介金を確実に得ることができます。しかし、物件が長い期間売れ残ってしまう、さらには価値が下がってしまうなど、売り手にとっては被害が大きいです。そもそも、レインズシステムに登録することは法律で定められているので、これは違法です。

また、レインズシステムに登録していても、買い手の申し入れを断るなどの行為もあります。物件が売れないままでいると、売却依頼者が破産に追い込まれることもあります。そして、不動産業者が依頼者の破産後に、物件を安く買い取るという詐欺まがいな行為を行います。このように、不動産業者が依頼された売却物件を一人占めする行為を囲い込みと呼んでいます。

売り手は、売却物件がレインズシステムに登録されたことを確認しましょう。
また、ご自身でもインターネットや周辺環境をチェックして売却物件のニーズや価値を確かめましょう。複数の不動産業者に相談して、信頼のおける業者に見直してもらうこともおすすめします。

手口②:不動産業者が“売却物件の代金の受け取り”と”登記移転”のタイミングをずらす

売却手続きの最終段階となったところでも気を抜いてはいけません。詐欺をはたらく不動産業者は、売り手が売却代金を受け取るよりも先に登記移転を要求してきます。登記移転を先に行って所有権を失ってしまうと、代金を受け取れなくなるという詐欺に遭います。

そのため、代金の受け取りと登記移転は同時に行いましょう。また、代金の支払いは必ず現金で行いましょう。悪徳業者は価値の無い小切手で支払おうとする詐欺手口を使ってきます。

手口③:振り込め詐欺

土地の測量を行わないと、売却出来ないなどと言って売り手を煽り、測量にかかる費用を振り込ませる詐欺もあります。詐欺師はお金が振り込まれると、姿を消しますので、お金は返ってこないでしょう。

土地の測量だけでなく、リフォームの必要性、エアコンやトイレの修理などに費やす費用をどうするかは、買い手との契約を介して決めましょう。

不動産売買だけでなくあらゆることに共通したことですが、印鑑登録証明書を第三者に渡さないことも詐欺に遭わないための対策です。

不動産投資を始める人も拡大を考えている人も、不動産詐欺に遭わないために、土地のルール、契約の流れをきちんと押さえておきましょう。

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賃貸”住まい”の新しいカタチを提供するEdge編集部が記事を書きました。

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