生産緑地の2022年問題【不動産経営への影響と対策をわかりやすく解説】

１．2022年に大量の生産緑地が指定解除となる

2022年問題は「生産緑地」というものに大きく関係しています。2022年問題をより理解するためにも、まずは生産緑地について解説します。

生産緑地というのは、1992年に施行された生産緑地法に基づいて定められた農地のことです。当時、都市部で農地の宅地化が進むなか、緑地の減少による住環境の悪化の問題もありました。そこで良い都市環境を確保するために、計画的に農地を保全する目的で作られた制度です。

生産緑地地区は市町村によって、

a.良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設等の敷地に供する用地として適しているもの
b.500平方メートル以上の面積
c.農林業の継続が可能な条件を備えているもの
(http://www.mlit.go.jp/crd/park/shisaku/ryokuchi/seisan/)

という３つの条件を満たす地域で指定することができます。

生産緑地に指定されると、固定資産税と相続性に対して優遇措置を受けられます。固定資産税率は一般の宅地の200分の１に軽減されることと相続税の納税猶予です。

生産緑地の指定を受けると、必ずその土地を農地として管理しなければならず、建物の新築や増改築についても「農林業を営むために必要となる施設の設置等に限り」市町村長の許可を受けて実施できるという制限があります。そして生産緑地の指定、つまり農地として管理し続ける義務は、市町村に対して買取の申出を行わなければ解除されません。

買取の申出が可能になるのも
・生産緑地地区指定後30年を経過したとき
・主たる農業従事者が死亡、若しくは農業に従事することが不可能な状態になり、農業などの継続ができなくなったとき
のどちらかの状態になったときだけです。

原則は市町村が買取するとなっていますが、財政上などの理由によって市町村が買取を行わない場合は、農林業に従事することを希望する人への斡旋に努めなければならないと定められています。ただし買取申出の日から３ヶ月以内に生産緑地の所有権の移転が行われなかったときでも、生産緑地に対する行為の制限は解除されます。

買取してもらえなければ一生、生産緑地指定になるというわけではありません。そして行為の制限が解除されれば、市町村の許可なく、届け出のみで転用できるので、自由に土地利用を行えるようになります。

ここまでが生産緑地に関する概要です。

２．2022年問題で賃料が下がる可能性がある

この生産緑地制度がなぜ2022年問題につながるのかということをお伝えします。

2022年というのは、生産緑地法が施行された1992年からちょうど30年です。そして生産緑地の買取の申出が可能になるのも、指定後30年を経過したときです。そして今は農林業の後継者不足という事実があります。

つまり2022年に生産緑地の買取の申出が大量に市区町村に出される可能性が高いです。さらに現在の生産緑地に指定されている８割が1992年に指定された土地だと言われています。買取の申出が生産緑地の一部だったとしても、市区町村の財政を超えた数になることでしょう。

すると市区町村は買取することができず、また農林業への従事希望者への斡旋もできなければ指定が解除されるだけになります。

ただし、生産緑地の買取申出を行うと地主は相続税の納税猶予が受けられなくなり、猶予されていた相続税とその間の利子を支払う必要に迫られます。納税額をまかなうためには現金を用意する必要があり、その結果、不動産会社への土地の売却が進むと予期されています。

また相続税の納税猶予を受けていなかったとしても、生産緑地の指定解除になると固定資産税率も一般の宅地と同じになります。固定資産税の負担が増えるため、生産緑地の指定をうけずに農業をし続けたときの収益と、宅地に転用して賃貸経営をしたときの収益を比較して、アパート・マンションの建設を選んだり、土地の売却を選んだりすると考えられます。

どちらにしても、生産緑地の指定が大量に解除されると、宅地に転用される可能性が高いです。その結果、不動産の供給過剰となり地価が下落し、賃料も下落してしまう、というのが2022年問題で恐れられていることです。

2022年は東京オリンピック開催後で、それだけでも不動産の価格が低下しているときではないかと予想されている時期なだけに、不動産業界の人たち、賃貸経営をされているオーナーたちにとって頭の痛い年となると考えられます。

３．2022年問題に向けての対策

生産緑地の指定されている地域は都市部の限定された場所です。生産緑地の指定解除によって自分の物件にどれくらいの影響がありそうかを最初に考えることが大切です。

東京では生産緑地は23区の郊外、外周部に集中しています。特に世田谷区と練馬区に多くありますが、世田谷区は建物の高さ制限が厳しい地域でこれからマンションのような高い建物を建てることには向いておらず、戸建てが増えると予想されます。

また都区部以外の地域でもマンションではなく戸建てになる可能性が高く、土地の大量供給によって土地の価格が下落しているので、戸建てを新築する価格も安くなっているからです。そのため、今戸建てを所有していると資産価値が大きく落ちると考えたほうがいいです。

このことから、2022年問題で影響を受けると考えられる場合は、賃料が下がっても問題なく賃貸経営を続けられるように繰り上げ返済を行ったり、リフォーム・リノベーションを行うことで物件の魅力を高めたりする対策が必要です。

そしてリフォームやリノベーションも難しく、2022年問題の影響が大きすぎると考えられるときは、土地代が下がる前、早いタイミングで不動産の売却を検討したほうがいいでしょう。

４．まとめ

2022年までもう4年しかありません。

そのときになって慌てて対策を始めたとしても、手遅れになっている可能性が高いです。しかし同時に、「2022年問題」のような大きな危機感を感じているときは、その不安や恐怖をつく悪質なサービスが増える時期でもあるので、慎重に検討することが重要です。

適切な対策を取るためにも2022年問題について正しい理解と、冷静な判断を心がけるように意識しましょう。