【保存版】不動産管理組合とは【初心者向けに詳しくまとめました】

不動産管理組合はマンションを購入した全員で構成され、退会することはできません。

管理業務は幅広く専門的な知識が求められるので不動産管理へ委託することが多いです。しかしマンションの価値を高く維持するには管理業務の内容を知っておくことが大切です。これからマンションを購入しようという方はぜひご覧ください。
 

１．不動産の管理組合の役割

まずは不動産の管理組合の目的と業務内容についてお伝えします。

１－１．管理組合の目的

不動産管理組合はマンションを購入した全員で構成され、共通財産であるマンションの建物・敷地・付属施設などを維持管理する役割があります。

管理組合の目的は、マンションの住人が快適に暮らせるように維持管理し、マンションの価値を維持し続けることです。そのために組合員は管理費や修繕積立金を毎月それぞれ負担して、活動をしています。

区分所有法が定められたのが昭和37年でしたが、当時はまだ管理組合に関する明確な規定はされていませんでした。そのためマンションの運営をめぐるトラブルが頻発し、悪質な住人（区分所有者）に対する適切な対応を取れませんでした。

そのような背景から昭和58年に区分所有法は改正され、管理組合が明確に規定されることとなります。

管理組合はマンションを購入した人全員が、その瞬間から組合員となり、「退会する」という概念はありません。区分所有者の意思に関わらず組合員となり、譲渡したり売却したりして区分所有者でなくなった瞬間に組合員ではなくなります。

１－２．管理組合の業務内容

マンションを維持するためには様々なやるべきことがあります。それには管理組合の代表的業務は国土交通省が出している「マンション標準管理規約」が参考になります。

第6章第2節に「管理組合の業務」として17の業務がまとめられています。

”１．管理組合が管理する敷地及び共用部分等（以下本条及び第４８条において「組合管理部分」という。）の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理
２．組合管理部分の修繕
３．長期修繕計画の作成又は変更に関する業務
４．建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
５．適正化法第１０３条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
６．修繕等の履歴情報の整理及び管理等
７．共用部分等に係る火災保険その他の損害保険に関する業務
８．区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為
９．敷地及び共用部分等の変更及び運営
10．修繕積立金の運用
11．官公署、町内会等との渉外業務
12．風紀、秩序及び安全の維持に関する業務
13．防災に関する業務
14．広報及び連絡業務
15．地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
16．管理組合の消滅時における残余財産の清算
17．その他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務
（http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf）

このように基本的な業務内容は定められていますが、各マンションによっては自主的にマンションの価値を維持向上させるための取り組みを行っているところもあります。

またここで紹介した管理組合の業務は専門的な内容も含まれており、すべてを区分所有者で対応することは難しいです。そのため多くのマンションでは、専門的な管理業務については不動産管理会社や専門家に委託しています。

２．管理規約とは？

管理規約はそのマンションの管理組合が独自に定める管理のためのルールです。ルールがなく、各区分所有者が独自に運営してはトラブルのもととなるため、区分所有者共通のルールが定められています。

これは先ほど引用した標準管理規約を基盤にして、各マンションの実情に合わせて規約は作られています。また管理規約は、区分所有者だけでなく、その家族や同居人にも適用されるので、マンションの住民全員が守るべきルールと言えます。

２－１．管理規約よりも具体的な細則・協定

管理規約はマンションの価値を維持向上させるための方向性という大きな括りでのルールです。実際には管理規約に定められた内容だけでは対応しきれない問題もたくさんあります。

特に防災に関する対応はまだ不十分といわれています。大規模災害時の緊急時の対応について定められたものはたしかにあるのですが、抽象的な内容で大震災や洪水のような大規模災害に直面したときに迅速な対応が取りにくいことも事実です。

そのため各マンションではより具体的な行動指針として細則を定めているところが多いです。

そのほか駐車場の使い方や専有部分のリフォームについて取り決めなども細則・協定で定められています。

３．管理組合の理事会・総会について

３－１．管理組合の２種類の総会

管理組合は区分所有者全員が組合員となるため、大きなマンションになるとその数は数十人にもなります。マンションの管理運営には、それだけの数の組合員の意思をまとめなければいけません。

その組合員の意思をまとめる場となるのが総会です。総会には通常総会と臨時総会の2種類があり、年に1回定期的に開催されるものが通常総会です。このとき、管理組合の決算や活動報告、役員の選任などが行われます。

それに対して臨時総会は、緊急で組合員の意思を統一するために必要な議案があったときに開催されます。たとえば管理組合の業務で不正を発見した場合などです。

ただし臨時総会も開催には手順があり、まずは招集通知を作成します。通知には日時、場所、総会の議題を明記する必要があります。

そして原則２週間前までに告知します。招集通知に記載する議題は、管理規約第○条に基づく○○についてというように管理規約を基に書かれることが一般的です。

３－２．管理組合の理事会

理事会は理事の半数以上が出席しなければ開くことができないものです。そこで出た議題は出席理事の過半数で決議されます。

理事会では、総会で決議される収支決算案や事業報告案、収支予算案、規約や使用細則などの制定、変更、廃止に関する案を作成します。ここで決められたことのみを総会で審議します。

そして理事会の構成員である理事は、総会で審議された管理組合の業務を担当します。特に理事の中でも会計担当理事は管理費の収納、保管、運用、支出などの会計業務を専属でおこなうことになります。

４．管理組合の役員はどうやって決まる？

役員は大きく立候補、推薦、輪番の３つの方法のどれかで決められます。ただ多くの区分所有者が管理組合の役員になることを面倒くさがるという事情もあって、公平に役員を担当する輪番制が採用されているところが多いです。

また今までは役員の任期は１年としているところが多かったのですが、１年で理事の全員が入れ替わるとなるとマンションの維持管理が難しくなるので、最近では多くのマンション管理組合で任期２年として理事の半分ずつが毎年入れ替わるように定められています。

５．管理組合の役員報酬について

管理組合の役員になると総会で決議された内容に基づいて日々業務を行うことになります。その業務は広範囲に及び、時間や労力の負担も大きいです。

そのため、マンションによっては役員に報酬を支払うよう定めているところもあります。役員に報酬を支払うかどうかも理事会で案を出し、総会で決議されます。

ただ実際に管理組合の役員に報酬を支払っているマンションは20％程度に留まっているのが現状です。そして報酬といっても、月に2000～3000円程度です。

また役員報酬も給与にあたるので、源泉徴収が必要になります。

６．管理組合と自治会の違い

自治会は町内会とも呼ばれ、住民間の親睦を深めることを目的とした団体です。管理組合とは違って、参加の義務もありません。自治会は住民で構成されるので、区分所有者ではない家族や同居人、賃借人も自治会の構成員となれます。

またある程度広い地域で作られた自治会には、そこにマンションの住人が１つのグループとして参加することが多いです。

１つのマンションの住人だけで自治会を構成するのは、団地のような大きなマンションのときくらいです。そしてもしマンションの住人だけで自治会を構成する場合は、管理組合と混同しないことが重要です。

管理組合と自治会の目的は全く違うものなので、混同してしまうとトラブルのもとになります。

７．管理組合と不動産管理会社との関係

マンションの管理は管理組合の構成員が主体となって行うものです。しかし実際には、区分所有者は日中に仕事をしていることが多く、マンション管理の業務に取り組むための時間と労力を作ることが難しいです。

そして長期修繕計画の作成や官公署との渉外業務のように建築、設備、法律などの専門的な知識が必要になります。ただ管理組合の理事のなかにたまたまこれらの知識を持っていて時間もあるということは稀です。

そこで管理組合はマンションの管理業務を不動産管理会社に委託します。現在では90％近いマンションでは管理会社が管理業務を行っています。

不動産管理会社は管理組合の委託先という関係です。そして管理会社には委託管理費を支払います。毎月区分所有者から徴収している管理費のほとんどがこの委託管理費に使われます。

ただ委託している管理会社によっては委託管理費の内訳を提出しないところもあります。管理費が正しく使われているかを把握するためにも、管理会社には管理委託費の内訳を明示してもらうようにしましょう。

８．まとめ

マンションの管理組合についてと自治会との違い、不動産管理会社との関係についてもお伝えしました。管理組合はマンションを購入したときに必ず構成員となるものです。

マンションは購入した全員のもので、全員でマンションの価値を維持していくことが求められるからです。

マンションの管理業務は幅広く、負担が大きいです。そのため不動産管理会社に委託することになると思いますが、そのときはちゃんと維持管理してもらえているか気をつけるようにしましょう。

管理の仕方によってマンションの価値は大きく変わります。