空室対策に効果的管理会社ランキング【大阪編】

不動産投資を行う時、投資物件を扱う不動産会社の選択は重要しても、管理会社の選択は、あまり重視しない人が多いようです。
しかし、しっかりした管理会社を選ぶことは不動産投資の成功のカギとなる役割を持っています。

1.空室対策で大切なこと

現在は、インターネットを使って消費者がダイレクトに物件を探せる時代です。そのため、消費者の目は厳しくなる一方。
そんな状況下で選ばれる物件になるためには、相場の料を設定し、物件情報を出しておくだけでは申し込みは入りません。

これからは、物件の「強み」をアピールすることが大切なのです。作り出すことが出来れば、必ずその物件は選ばれます。
この「強み」は管理会社と協力して作るものです。そのためにしっかりした管理会社を選ぶことが必要なのです。

しっかりとした管理会社とは
・市場のニーズを把握している
・リフォームの提案力がある
・入居者に対し、満足のゆくサービスを行うことができる
・スピード感をもって何事も対応できる

これらの条件を満たす企業のことです。

何も手を施さず、募集を依頼した不動産会社や管理会社の言いなりではいけません。
自らの大切な資産を、少しでも物件を気にかけてあげる意識が必要になるのです。

そうは言っても管理会社も多数あります。何を基準にすれば良いのか判断が難しいところです。

そこで今回は、安心して管理を依頼できる「オススメの管理会社5選」をご紹介します。

2.おすすめの管理会社5選

1位　株式会社エスタス管財

大阪市北区にある管理会社です。2006年創業以来、住環境をトータルでサポート。
現在は台湾にも支社があります。

「賃料設定に自信あり！」とPRする同社。
国勢の人口動態調査などを利用して行う「マクロ分析」と「ミクロ分析」、それに実際のマーケットから読み取る「現場分析」を加えた3つのデータを基に、最適な「賃料設定」を提案してくれます。
大阪という地域の特性を生かした賃料設定、リフォームのコーディネートなどを行うことで空室解消に繋げてくれるのです。

募集情報は、あえて外部に公開しています。
不動産業界は情報が閉鎖的になりがちです。一般の賃貸管理仲介会社では、「募集手数料」が収入の柱になります。
単独で入居者付けを行えば、貸主・借主の両方からの手数料が入るからです。

しかし、同社は
管理会社にとって、情報提供力の広さは大事な要素である
と考え、ほかの仲介不動産会社に募集情報を積極的に公開しています。
また、全体観や他地域の情報を交換、共有できる場として交換会を定期的に開催しています。
地域、企業間を超えての情報交換の場はたいへん貴重です。

仲介会社の営業パートナーには、専用SNSを共有してもらい、物件の紹介がしやすいようネット上から同社管理物件の空室一覧表・室内写真を閲覧、ダウンロードでき、最新情報がタイムリーにチェックできるよう工夫しています。
これらのことで、入居者を増やすための門戸を広げているのです。

自社の営業マンに対しては、同社管理物件の部屋付けをした営業マン個人に対してポイントを付与しています。
ポイントは、商品券などに交換できるしくみとなっており、営業マンのモチベーションアップに一役買っているのです。
以上のシステムで空室をなくし、一日でも早い賃料発生を目指しています。

入居を検討している人に対してのアピール方法も工夫をしています。
周辺地域の耳より情報を掲載した「ciao」を当社管理案件の空室全てに設置。
同社社員が足と耳で稼いだレアな地域情報を掲載し、内覧者が物件だけでなくその地域での暮らしまでを発想できるよう配慮しています。

また、同社は2010年からプリザーブドフラワー事業にも参入しているため、内覧物件に花を飾り室内演出も行っています。

株式会社エスタス管財
住所 大阪市北区紅梅町1番18号　エルゴ1F
TEL 06-6242-8460
URL http://www.s-tus.co.jp/

2位 株式会社さんらいず

賃貸住宅リノベーション・空室改善業務・空室原因診断・賃貸経営セカンドオピニオンサービスなどを行う企業です。
同社は昭和57年に創業した、30年超に及ぶ不動産賃貸管理業務の実績を誇ります。

営業スタッフ、営業店を抱えないことで、ローコスト経営を貫いているのが、同社の特徴です。
人件費が少ないために、無理に受注を獲得していく必要がなく、しつこい営業は一切行っていません。

一般の住宅リフォームは行わず、入居率と事業採算改善にこだわったリノベーションを提供しています。
そのため、物件の状態・地域特性・賃料相場・費用対効果等から不適当だと判断すれば、たとえ大家さんがリノベーションを希望しても、リノベーションの見合わせを提案するケースもあるそうです。

通常のリノベーションは、デザイン料がかかるため高額です。
しかし、同社は株式会社クラスコの開発したリノベーションブランド「Renotta」のデザインを採用。
デザイン料はかからないのに、高いデザイン性を備えたリノベーションが実現可能です。

「Renotta」は、マーケティングによる物件の問題点の調査、分析から始めます。

調査内容は
・周辺競合物件の家賃相場
・設備仕様の調査
・エリア特性、入居希望者の年齢層、属性の調査
・当該物件の強み、弱みの分析
など。

これらの調査結果を踏まえ、スタッフがリノベーションコンセプト・改善案を提案。
その後、200種類以上あるデザインから、費用対効果・予算に合わせて選択します。

ターゲットにする入居者層、リノベーションデザインと間取り、リノベーション後の募集賃料を決め、費用対効果を不動産投資理論に基づきチェックします。

株式会社さんらいず
住所 摂津市鶴野2丁目7-20-106
TEL 072-632-3379
URL http://renotta-osaka.com/

3位　大和財託株式会社

大阪市北区にある同社は、資産形成に関するプランニング及びコンサルティング、不動産・金融に関する投資顧問業、建築物の設計及び工事監理、損害保険代理業及び生命保険の募集に関する業務などを行っています。

同社のオーナーは、財閥系不動産デベロッパーに勤務するサラリーマン時代から、不動産投資を行っており、サラリーマン大家さんの経験があります。
「不動産投資で成功する秘訣は、高利回り物件をいかに見つけるかということではなく、信頼できるパートナーを見つけるということ」という結論に至り、起業。
大家さんの立場をよく理解した経営を行っています。

一括して依頼できる管理会社の重要性を主張。
税務・法務・会計・金融・建築・リフォーム・保険など、幅広い知識を駆使し、ワンストップで大家さんの不動産経営をサポートしています。
宅地建物取引業としても登録し、物件の客付けを行うほか、リフォームや火災保険の費用削減サポート、同社と取引のある関西圏の市中金融機関へのローン借換えサポートサービスによるキャッシュフロー改善案も積極的に提案しています。

大和財託株式会社
住所 大阪市北区角田町8番1号　梅田阪急ビルオフィスタワー29階
TEL 06-6147-4104　
URL https://yamatozaitaku.com/

4位　株式会社ツインライフ

不動産管理に特化した同社。
不動産経営管理、土地の有効利用に関する企画・立案、分譲マンションの管理業務、不動産の一括借り上げ、テナント・駐車場管理、損害保険代理業、リフォーム工事などの業務を行っています。

新規入居者の獲得だけでなく、既存入居者の退去を減らすことに力を入れています。
退去時にリフォームをするだけでなく、入居中に小さな修繕やリフォームを行うことを提案しているのです。

退去時に多額の費用をかけてリフォームすることで収益は下がります。
また、長期入居者が退去すると部屋は入居時のままの設備ですし、部屋の損傷も激しくなり、賃料を下げざるを得ません。
収益のばらつきを抑えることで健全なキャッシュフローを作りだすのです。

新規入居者の獲得は、ほかの仲介業者に情報を広く公開することで、間口を広げた募集を行っています。
また、サブリースシステムも採用しているので、不動産管理の選択肢が広がります。

株式会社ツインライフ
住所 大阪市阿倍野区松崎町4丁目2-3
TEL 0120-54-6900
URL http://www.twinlife.co.jp/

5位 株式会社シンワ・コーポレーション

宅地建物取引業、内装仕上工事業の免許登録を行っている同社。
「賃貸は探す時代からコーディネートする時代へ」のキャッチフレーズを掲げ、仲介業において「イエットタワー」という新サービスを開始しています。
これは、サイトに希望の情報を登録しておけばご希望にマッチする物件をメールやファックスで受け取る事が出来るサービス。
入居希望者は、家にいながら部屋情報を確認できるため、効率的に情報収集できます。

「イエットタワー」は大家さんにもメリットがあります。
入居希望者のニーズを効率よく収集、データ化できるため、大家さんの利益に配慮した最適な提案を行うことが可能なのです。
住居用の賃貸物件だけでなく、オフィスや店舗にも対応。
幅広い情報を集めています。

リノベーション事業では、スクラップ＆ビルドに頼らず、中古物件のフルリノベーションや、事業用・収益物件のリニューアル・コンバージョン業務など、さまざまなケースに対応。
既存の建物の価値を見直し、新たな価値を付加しています。

このことで、不動産価値の再利用までのコストを軽減することもでき、収益性という観点からのメリットを向上させています。

住所 大阪市中央区南船場4丁目7－15 TAG南船場7階
TEL 06-6251-6138
URL http://shinwa-c.co.jp/company.html

3.まとめ

日常の物件管理だけでなく、収益の面倒も見てくれる管理会社を選ぶことは、不動産投資の成功の秘訣です。
管理会社の選択をしたあとは、放っておくのではなく、きちんと向き合って、自分の物件の面倒を見るようにしましょう。