賃貸物件での管理会社と大家の違い【トラブルは管理会社へ連絡が基本】

「給湯器が壊れた」「隣の住人がうるさい」「家賃の支払いを忘れていた」

賃貸物件に入居していると、こうしたトラブルが起きてしまうものです。このときどこに連絡すればいいのでしょうか。

もし入居している物件が大家の自主管理物件であれば、大家に連絡すれば大丈夫です。ですが、管理会社に委託された物件であれば、大家ではなく管理会社へ連絡することになります。

大家は物件を持っている人であるはずなのに、どうして管理会社なのか、大家に直接ではだめなのか、そもそも大家と管理会社はどのような関係なのか。この記事でわかりやすくお伝えします。

１．アパートでの大家と管理会社の違い

不動産を多数所有していたり、会社員をしながら副業で賃貸経営をやっていたりする大家は、その物件の管理を管理会社に一括して任せていることがほとんどです。

このとき物件の「所有者」が大家で、「運営管理」は管理会社という形になっています。大家は土地や建物を持っていたとしても、自分で賃貸経営する時間がない場合や、賃貸経営に関するノウハウが不足している場合が多いからです。

管理費を払ってでも管理会社に業務を委託した方が、手間がなく、利益を増やしやすいです。

具体的に管理会社が行う業務は

となっています。

賃貸物件に住んでいると、振込先が管理会社になっているのも集金管理を管理会社が代行しているためです。

２．トラブルが起きたときは大家ではなく管理会社に連絡

そして入居しているときに隣人とのトラブルやクレームがあったり、設備が壊れたりしたとき、管理会社が管理している物件であれば管理会社に連絡します。

管理会社の管理している物件なのかわからないときは、契約書を確認してみてください。契約書に管理会社の名前が記載されていれば、その物件は大家が入居者対応も含めて管理会社に委託している可能性が高いです。

それでもわからない場合は、今の物件を紹介してもらった不動産会社に連絡してみましょう。

3．退去時に連絡するのは契約書次第

トラブルではありませんが、転勤が決まったり、結婚などのライフステージが変化したりするときに合わせて引越しをすることもあると思います。

このとき、解約を連絡する相手は契約書の内容に従います。管理会社が管理している物件であれば、ほとんど管理会社に連絡することになりますが、稀に解約時には大家に連絡することと記載されている場合もあるので注意が必要です。

契約書の「解約」に関する条項を確認して、そこに書かれた通りの手順で進めることが重要です。

たとえば解約項目に、「指定の書面によって」、「管理会社に」通知することとなっていれば、電話でも、勝手に作った書面でも、大家に連絡しても、解約を通知したとはみなされません。必ず「指定された書面」「管理会社に」で通知する必要があります。

もし契約書がない場合は、その物件を管理している管理会社に連絡すればコピーを渡してもらえるので確認するようにしましょう。

4．大家に直接連絡するのは最期の手段

管理会社によって管理運営されている物件の場合、基本的には管理会社に連絡すると考えていただい大丈夫です。

なにかトラブルや要望があって直接大家に連絡しても、「管理会社に聞いて下さい。」とあしらわれてしまうことになります。

また管理会社を通さずに直接大家に連絡するのは、大家にも管理会社にも嫌がられる可能性が高いです。

大家としては、入居者対応まで含めて管理会社に委託している認識で、しかも、「連絡管理会社へするようにと契約書に明記したはずなのにどうして聞いてくるんだ」と感じて「契約書を読まない面倒な入居者」と思われてしまいます。

また管理会社としても、直接大家に連絡されてしまうことは、大家から管理業務を放棄していると思われてしまう可能性があり、大家からの信用を落とすことにもつながります。

ただそれでも、どうしても大家に直接連絡しなければならない場合もあるでしょう。

たとえば、物件の清掃ができていなかったり、共用部の廊下の照明がずっと切れたままだったりして管理会社に連絡しても全然対応してくれないときです。

そのような状況であれば「いくら管理会社に連絡しても取り合ってもらえなかった」、ということを伝えたうえで直接大家に連絡すれば、適切な対応を取ってもらえるはずです。

5．まとめ

入居者の対応まで含めて委託されているのが管理会社です。大家としては物件を所有しているだけで、運営は管理会社に任せているつもりの方もいます。そのような大家にいきなり、直接連絡しても、対応してもらえず印象も悪くなってしまいます。

もし連絡する内容が家賃や入居条件の交渉であれば特に、大家・管理会社への印象は良いほうがいいです。いい入居者であれば大家も管理会社も長く住み続けてほしいので、「これくらいの内容なら、譲歩しよう」と思ってもらえる可能性が上がります。

ただクレームや建物設備に関するトラブルで管理会社に何度言っても対応されないのであれば、大家に直接連絡しても大丈夫です。