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不動産管理

賃貸管理会社ってなに?宅建免許は必要なの?【詳しく解説】

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1.不動産業界の仕組みを知ろう

賃貸管理会社ってなに?免許は必要なの?

「不動産屋」という言葉は、何気なく使いますが、大きくは「仲介会社」と「管理会社」に別れ、その業務はまったく異なります。
投資物件を探し、実際に所有し、運営する過程を知ると仲介会社と管理会社の役割について理解しやすくなります。

①募集から入居まで

投資を行うときは、まず、物件を探すところから始めます。
インターネットで探す方法もありますが、最終的には不動産会社に行って、買い付けを入れます。
不動産会社は売り主と連絡をとって、物件の契約を成立させます。

物件を購入したら、今度は自分のアパートやマンションに入居してもらう人を募集します。
不動産会社は、依頼をうけると、インターネットに物件を掲載したり、店舗に来た人に物件を紹介したりします。
希望者は物件を案内してもらい、気に行ったら申し込みして入居します。
不動産屋を中心に考えた場合、この一連の流れを「仲介業務」といい、業務を行う不動産会社を「仲介会社」といいます。

②入居から退去まで

アパートやマンショに入居者が入居すると、不動産会社には、様々な業務が発生します。
家賃の集金、滞納している人への督促、大家さんへの送金などです。
また、入居中に水漏れや設備故障などのトラブルが発生したら、修理業者への手配をしたり、共用部分の整備をしたりします。

入居者が退去をしたら、敷金などの精算を行い、リフォーム箇所を大家さんと相談して決定し、工事業者を手配します。
この流れを「管理業務」といい、業務を行う不動産会社を「管理会社」とも呼びます。

③仲介会社について、もっと詳しく知る

1.主な業務は?

仲介会社が行うおもな業務は3つあります。

・入居者の募集
賃料や共益費等の金額設定はどうするのか、物件のアピールする点は何かといった内容を、大家さんや管理会社と打ち合わせします。
その後、物件の情報をインターネット上や紙媒体に掲載し、入居者を募集します。
最近ではWEBサイト経由の問い合わせが多いため、画像や動画のデータで以下に魅力を伝えるかが、客付けの鍵となっています。

・物件紹介と入居申し込み手続き
入居希望者を物件に案内し、物件の設備におけるプラスポイント、マイナスポイントなどを説明します。
見学者が入居を申し出れば、申し込みを受け、希望に沿わないようなら、別の物件を紹介します。

・契約手続きと鍵の引き渡し
家賃保証会社の審査が通過するなどし、入居が確定したら、契約書を作成します。
通常は契約書と一緒に、おもに物件の詳細が記載されている書面である「重要事項説明書」を先に説明し、合意を得たら、契約を行います。
重要事項説明は、宅地建物取引士が説明することが法律で定められています。
契約が締結され、初期費用の支払いが行われたら、契約開始日に鍵を引き渡します。

2.主な収入源は「仲介手数料」

仲介会社の大きな収入源は仲介手数料です。
賃貸物件に入居する人や、売買物件を購入する人を大家さんに紹介した手数料で、仲人の役割をしたことに対する報酬です。
宅建業法により、仲介手数料は貸主と借主の双方から受け取ることができ、その上限額は合計で「賃料の1ヵ月分」と法律により定められています。
貸主、借主が負担する割合は自由です。
売買の場合は売買金額によって3~5%となっています。

④管理会社について、もっと詳しく知る

管理会社とは、大家さんに代わって、賃貸物件の管理・維持を行います。

1.主な業務は?

管理会社が行う業務はたくさんあり、大家さんと管理会社の間で結ぶ「管理委託契約」の内容によって異なります。
たとえば

・集金管理業務
家賃の口座振替の事務手続きや毎月の家賃の入金確認を行います。
滞納者がいれば督促し、それでも入金がないときは、連帯保証人へ督促する、家賃保証会社へ代位弁済請求手続きするなどします。

・建物の維持管理
共有部分の清掃や目視点検などを行います。
消防設備点検などの法定点検の手配も行います。

・更新業務
借主に対し、契約が近づいたら更新の打診をし、更新の意思があれば更新契約を締結します。

・退去届の受理
借主が退去届を提出後、貸主に代わり、退去立ち会いを行って、傷や破損個所がどちらの費用負担で修繕するかを取り決めます。
合意ができたら敷金清算を行います。

・トラブルや苦情への対応
建物・付帯設備の不具合が起きたときは修理業者を手配し、騒音などの苦情を受けた場合は解決に努めます。

2.主な収入源は?

大家さんから管理を請け負ったことに対する報酬、つまり「管理受託報酬」が、管理会社の主な収入源です。
仲介手数料とは違い、法令で金額は決まっているわけではありませんが、一般的に家賃の5%程度を毎月支払う契約をしていることが多いようです。

2.賃貸管理業に免許は要らない

賃貸管理会社ってなに?免許は必要なの?

仲介業務を行うためには「宅地建物取引業」の免許が必要であり、この免許を取得して不動産の取引業を営む業者を「宅地建物取引業者(宅建業者)」と呼びます。
管理会社なのに、宅建業者の免許を所持している管理会社は、仲介業務も行っているということになります。

いっぽう、賃貸管理業は宅地建物取引業に該当しておらず、法規制がありません。
国土交通省により「賃貸住宅管理業者登録制度」という制度が作られましたが、登録は任意。
こればどんなことを意味しているのでしょうか。

①管理業者にはペナルティがない

「賃貸住宅管理業者登録制度」は、問題が起これば国土交通大臣が業者に対して「適正な運営を確保するため必要な指導、助言及び勧告」を行う程度。
もっとも重いペナルティは「登録の抹消」です。

いっぽう、宅地建物取引業の免許登録は、業務停止処分もあり、5年間免許登録はできないこともあります。
管理業者に比べかなり重い処分です。
賃貸管理業は宅地建物取引業と違い、消費者全員に関係することではないので、処分が甘いのかもしれません。

②管理会社に関する法整備を日弁連が主張

2018年1月、女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」を当時運営していた株式会社スマートデイズが、サブリース賃料の支払いを停止しました。
ずさんな事業運営、提携銀行による不正融資が行われ、約1,000名の物件オーナーが被害を受け、社会問題となりました。

2018年2月、日本弁護士連合会(日弁連)は、これを受けて、国土交通省に「サブリースを前提とするアパート等の建設勧誘の際の規制強化を求める意見書」を提出。
その内容は、

賃貸住宅管理業者登録制度を義務的制度とする法整備を行い、借上げ家賃の変動リスクや金利上昇のリスク、サブリースのリスク、事業収支に関する事項の説明を義務とすべきである

というものでした。
日弁連は、意見書により「賃貸住宅管理業者登録制度」の法整備を主張したのです。

3.まとめ

賃貸管理会社ってなに?免許は必要なの?

大家さんが安定した家賃収入を得るために、賃貸管理業務は重要な業務です。
賃貸住宅の入居者にとっても、快適な生活を送るために必要不可欠なものです。

そのためには、法整備が必要ですが、法任意登録では意味ありません。
管理業務が正しく遂行されるためには、「賃貸住宅管理業者登録制度」に一定の戸数以上を管理している業者について、制度への登録を義務付ける、免許制にするなどすれば、管理会社の質が向上するでしょう。

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賃貸”住まい”の新しいカタチを提供するEdge編集部が記事を書きました。

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