賃貸併用住宅は注意が必要？メリットやデメリットを解説

更新日：2020年9月24日

賃貸経営を考えているなら、オーナーが生活しながら賃貸収入も手に入る賃貸併用住宅も選択肢に入るでしょう。自宅と賃貸住宅が併用されている物件のことですが、家賃収入をローンに返済できたり、リタイヤ後の収入が確保できたりします。

一方でオーナーと入居者の距離感や売却しづらいなどのデメリットがあるのも事実です。

この記事では、賃貸併用住宅のメリット・デメリット、さらに注意点まで詳しく解説します。

賃貸併用住宅とは？

賃貸併用住宅とは、自宅として自分で利用するスペースと貸し出すスペースが一緒になっているものです。例えば、階数によって自宅と入居者に貸し出すスペースを分けたりします。1階部分の部屋を貸し出し、2階と3階は自宅など貸し出しできる部分がある建物です。

費用の面からすると、住宅ローンを活用することができるので、費用の面でメリットがあります。さらに家賃収入を借り入れの返済に充てられるので、毎月の住宅ローンの負担を軽減できることも考えられます。

アパートを別棟で建てて経営する場合とは、賃貸の経営の仕方や利用できるローンに違いがありますし、考えるべきポイントも異なるでしょう。戸建てよりも建築費が必要ですし、初期費用が高くなったり、将来のリスクも考えてどのような形で建てるのか決定しておくことが大切です。

賃貸併用住宅なら、住宅ローンが使えたり、家賃をローン返済に充てられることがメリットです。賃貸用アパート経営のときと異なる恩恵があります。

条件を満たすことで、金利が安い住宅ローンを利用して建てられることはメリットです。アパートを建築するために借り入れでは2％から5％程度のものが多くなります。しかし住宅ローンの場合には、属性によって異なるものの1％前後の金利が多く、返済総額からすると大きなメリットとなります。

自宅部分の床面積が50％以上という条件を満たすことで、住宅ローンを借りることができるでしょう。場合によっては、自宅部分と賃貸部分で異なる金利が適用される金融機関もあります。住宅ローンを適用させるには、どのような条件があるのか金融機関の貸し出し要件をよく確認しておきましょう。

自宅用として借り入れが利用できると、住宅ローン控除も利用できます。もし自宅部分を賃貸部分を分けて区分登記されるときでも、自宅部分は住宅ローン控除が受けられます。いずれにしても、賃貸部分と自宅部分の割合は収益に大きく影響するのでバランスを考慮しておきましょう。

通常の戸建てをマイホームとして建設するなら、自分の給料などから返済します。毎月設定した返済回数や返済額に合わせてコツコツと返済していくことになるでしょう。しかし賃貸併用住宅の場合には、賃貸部分から家賃収入があり、それで借り入れの一部もしくは全部の返済に充てることができます。

返済負担が軽減できるのはメリットです。もし家賃が高いエリアや返済額によってはローンを返済してもさらに収入を得られることもあるでしょう。

賃貸併用住宅のデメリットも見ていきましょう。建てる面積が増えることから、ローンの借入額が増えること、さらに将来売却を考慮したときに売りづらいことはデメリットとなります。

賃貸部分も建てる必要があるので、戸建て住宅よりもローンの借り入れ額が高くなります。自己資金の割合によっては、借り入れ額が増えることで毎月の返済額が増加して、負担も増えるでしょう。

家賃収入がある時点では問題にならないとしても、万が一入居付けができず、賃貸部までローンの返済をしなければいけないときに家計の負担が増える危険性はあります。

一戸建てと比較すると、賃貸併用住宅になってしますと売却しづらくなってしまうのは事実です。買い手は収益物件として考慮するので、収益とのバランスを考慮して購入を検討します。

ローンの返済と立地条件によっては、価格を大幅に下げないと買い手が付かないということも考えられるのです。新築ではなく中古物件の賃貸併用住宅となると、買い手の範囲が大幅に絞られるので、売りにくくなります。

【リノベーションのメリットとデメリット】こんなはずじゃなかったを防ぐためのポイントは？

賃貸併用住宅は、自宅に住みながらも家賃収入を得られる方法です。

ローンの借り入れの面で利点はあるものの、借り入れ額が高くなる傾向や将来の売却の可能性を見据えて本当にベストな方法なのか考慮するとよいでしょう。