不動産の権利書とは？【概要／紛失／再発行／売却の流れなどを解説】

マンション、一軒家などの不動産物件を所有している場合、土地や物件の権利書も手元にあると思います。しかし、その権利書とはどういったものなのか？権利書が大事な物ということは分かるけど、なぜ大切なのか？など内容まではご存知でない方も多いのではないでしょうか？

権利書を失くすと困ること、再発行の方法から権利書がなくても実行できることまで、まとめてみました。是非、ご覧くださいませ。

１．不動産の権利書がどういったものなのか、概要を説明

「権利書」とは、「不動産や土地の所有権に関する登記済証」のことを指します。つまり、あなたがこの不動産、土地を所有していますという証明書であるということです。権利書は正式名称でなく、通称名ということになります。ちなみに、所有権以外に何の権利があるかというと、抵当権、賃借権、地上権などを指します。

昔は、紙による登記済証がありましたが、現在では登録識別情報となっています。12桁の英数字パスワードにより、あなたの所有している不動産や土地が識別されます。パスワードのみではありますが、紙の権利書と同じく正式な登記済証です。

その識別情報を公的機関に提示することで、法務省が管理しているパソコンから不動産や所有者の情報を確認できます。紙の権利書のときは、権利書の朱印により印字されている受付年月日と受付番号により情報が一致しているか確認されていました。

登録識別情報での管理に移行することにより、法務省のみが管理可能になりました。それにより、セキュリティ面は強化されたということがいえます。代わりに、「紛失する可能性もある」「自分では確認できない不便性」もあります。

なくしたらどうなってしまうのか？悪用などのリスク

権利書を紛失した場合、心配なのが悪用ですよね。悪用されるかどうか、悪用されてしまう場合、どんな悪用があるのか、知っていきましょう。

まず、不動産の所有者や権利者を変更するには登記の変更が必要となります。登記の変更には、登録識別情報・権利書だけでなく印鑑証明書が必要です。したがって、勝手に不動産の所有者・権利者が変更されるということはありません。

また、権利書があれば不動産を売却されてしまうのでは？という心配もあるかもしれません。しかし、不動産の売却にも権利書のみで適用されることはないのです。登記というのは、不動産会社の人や法務省の人が行うわけではなく、司法書士などの法的なプロが行います。

そのため、書類のみで売却をすることは禁止されています。権利書と厳重な本人確認があって初めて売却が実行されます。司法書士も、その売却に関する記録を残しておかねばならないという責任があるので、本人確認書類を偽装しない限りは安全であると言えます。

ちなみに、万が一本人確認書類を偽装されて登記が変更されてしまった場合も、それが偽装であると証明できれば登記は戻してもらえます。

権利書をなくして 困ること

権利書をなくすと、どんな手続きの時に困るのか？を説明していきます。

不動産を売却するとき・担保として使うとき

先程説明した通り、不動産を売却する時には権利書と印鑑証明書がないと売却できません。そのため、不動産を売却したいときに紛失していると再発行の手続きなどに時間がかかるというデメリットはあります。（再発行手続きについては次の項目で説明していきます）

また、不動産を担保にしてローンなどを組みたいとき、登記を取り消して他人に譲る時も同様に権利書は必要となります。

不動産所有者であるという本人確認書類を作成してもらわなければならないとき

権利書が手元になく、登録識別番号がわからない場合、司法書士に不動産の所有者であるという本人確認書類を作成してもらう必要があります。その場合、数万～数十万の費用がかかるというデメリットはあります。

では、権利書を万が一紛失してしまった場合はどうしたらいいのか？既に紛失している場合は、せっかく購入したのに売却できない、担保にできないというのは困ってしまいますよね。次は権利書の再発行についてお伝えしていきます。

２．不動産権利書の再発行はできるのか？まずはしておいた方がいいこと

結論から言ってしまうと、権利書の再発行はできません。権利書というのは法的な効力を持つ正式な書類です。住民票や戸籍謄本は、写しは発行できても原本を再発行するというのは聞いたことがありませんよね。それと同様に不動産の権利書も１枚しか作成されないのです。

では、もう一生不動産を売却することができないのかというと、そうではありません。

紛失した時の対処法

まずは、権利書を紛失した場合、悪用リスクを減らすためにしておいたほうがいいことを説明していきます。

不正登記防止申出の申告

簡単にいうと、「申請から３ヶ月間、不動産の名義変更を受け付けないようにするもの」です。この申請は紙の権利書でも、登録識別情報でもどちらでも申請が可能となっています。この申請をしておくと、だれかが名義を変更する手続きをとったとしても却下することができます。キャッシュカードやクレジットカードを紛失した際に利用を止める手続きと同じです。

その手続き方法は次のとおり。

• ケース①：印鑑や印鑑証明を紛失した場合は、警察に印鑑か印鑑証明の紛失届けを出す
• ケース②：印鑑証明を不正に取得された、されそうな場合は市町村に印鑑証明の無効届けを申請
• ケース③：不動産の不正登記が行われた、行われそうな場合は警察に告発・相談をすること

このいずれかを行い、法務局に不正登記防止申出の申告書を提出します。ちなみに、すぐに申請をしたい場合は先に申請を行い、その後に上記の手続きをすることも可能でとされています。

これをすることにより、３ヶ月間は登記の変更を受け付けません。もしも、その間に登記変更があった場合は法務省から登記変更申請者に対して厳しく問いただしがされます。既に登記人によって権利書もしくは印鑑証明を紛失したと申告されているため、犯罪の可能性があるとして疑わしい人物として扱われるのです。

これにより、登記変更申請者には調査が行われ、その調査結果もあなたに報告がされます。非常に安心できる制度です。

登記識別番号の失効申出制度というものもありますが、これをすると不動産の所有者を放棄することと同じになってしまうため、売却も難しくなってしまいます。一度申請して許可が降りると、二度と権利は戻ってはこないので、慎重に行ってください。

必要書類や費用

では、最後に不正登記防止申出や登記識別番号の失効申出制度をする際にかかる費用や必要書類についてお伝えします。

費用

不正登記防止申出も登記識別番号の失効申出をする際にも、費用は無料となっています。

必要書類

不正登記防止申出の際は申請書を記入することで、法務局の方でデータを確認してもらえます。したがって必要書類は特にありません。登記識別番号の失効申出をする際には印鑑証明が必要となります。

３．権利書がなくてもできること

最後に、権利書を失くした際にできる手続きについて説明していきます。売却、名義変更どちらも権利書がなくても可能なため、安心してください。詳しく説明していきます。

不動産の売却

不動産売却に関しては、権利書＋印鑑証明で手続きが可能とお話しました。しかし、そのふたつがないと売却できないわけではありません。売却する手順を説明します。

本人確認情報を作成してもらう

不動産の権利書・登記識別番号情報に替わる書類です。先程少々お話したとおり、「不動産所有者であるという本人確認書類」が認められれば、不動産の売却は可能です。これを行うためには、本人確認書類が必要となります。

１号書類（これのみで確認可能）

• 運転免許証
• 外国人登録証明書
• 写真つきの住民基本台帳カード
• 旅券等
• 運転経歴証明書

２号書類（１号がない場合。２点必要となる）

• 国民健康保険の被保険者証
• 健康保険の被保険者証
• 船員保険の被保険者証
• 高期高齢者医療の被保険者証
• 介護保険の被保険者証
• 医療受給者証
• 健康保険日雇特例被保険者手帳
• 国家公務員共済組合の組合員証
• 地方公務員共済組合の組合員証
• 私立学校教職員共済制度の加入者証
• 国民年金手帳
• 児童扶養手当証書
• 特別児童扶養手当証書
• 母子健康手帳
• 身体障害者手帳
• 精神障害者保健福祉手帳
• 療育手帳または戦傷病者手帳

３号書類（２号書類が１点しかない場合）

• 官公庁から発行された書類。かつ氏名、住所、生年月日があるもの

上記の本人確認書類を持参すれば手続きは可能なようです。しかし、すぐに本人確認情報は発行されず、時間がかかるため、早めの手続きをおすすめします。

事前通知制度

簡単に説明すると、書類を期間内に郵送で返送することにより本人であることを証明して登記申請を行う方法です。本人確認情報を作成するよりもはるかに簡単に本人確認が認められます。

詳細を説明すると、権利書を紛失した理由を登記申請書に記入して登記申請を行います。そうすると法務局より郵送で本人限定受取郵便により書類が届くため、そこに実印を押して送り返すことで登記の手続きをします。しかし、もしも返送をしなかった場合、登記申請が許可されずに名義変更が不可能となるため、リスクがある方法とは言えます。そのため、事前通知制度が使われることはほとんどないようです。

ちなみに、本人確認情報を作成するには５～10万、事前通知制度を使用するには25,000円の費用がかかります。

相続された不動産の名義変更

基本的に、登記人が亡くなり、相続された不動産の名義変更においては権利書は必要ありません。簡単に説明すると遺言状の有無の確認がされ、その後家庭裁判所を介して戸籍謄本、住民票、戸籍の附票を基に調査が行われて相続人が決定されます。その後相続人が登記手続きをして、不動産の相続がします。

その際に必要な書類

• 亡くなられた方の戸籍謄本
• 亡くなった方の附票または住民票の除籍
• 相続該当者全員の戸籍謄本と印鑑証明書
• 遺産分割協議書
• 委任状
• 相続する不動産の固定資産評価証明書

これらが必要となります。

４．権利書のおすすめの保管方法

最後に、権利書・登記識別番号情報を紛失しないためにおすすめの保管方法をお伝えします。

銀行の貸金庫

銀行などの貸金庫に預けておくのが一番安全な方法ではあります。印鑑を権利書やその他財産に関する専用の物にして一緒に預けておくとなおさら安心です。費用がかかってくるというデメリットはありますが、悪用・盗難の被害に遭う確率は０に等しくなります。

実家や家族の金庫

中には実家の金庫に預けているという声も聞こえました。手元にあると心配になってしまう、もしも自分の身に何かあったときのために、後の相続人となりえる人（実家やその他の家族）に預けておく、という方法をとる人もいるようです。

こちらは、無料ではありますが金庫が盗難に遭う可能性も否定はできません。また、信頼できる家族であるかどうか、信用問題に関わってくるという問題もあります。

家のタンス

中には、家のタンスや棚、いつもバッグに入れて持ち歩いているという人もいました。一番保管方法としては危険度は高く、どこにしまったかわからなくなる心配もあります。しかし、権利書がなくなっても悪用されるリスクが高いわけではないため、おすすめはしませんがなくなっても問題ないと考える人はこの方法でもよいかもしれません。

以上の点をふまえて、一番安全な保管場所は銀行の貸金庫であるといえます。やはり大事なものをまとめて保管しておけるという利便性のよさと、セキュリティ面での安全性が一番高いため、権利書などの保管にはおすすめです。

不動産の権利書がどういったものか、紛失した際のリスク、紛失した際にした方がよい措置から保管方法までお伝えしました。権利書がなくても売却は可能ですが、後々手続きの際に手間や費用がかかってきます。また、１枚しか作成ができない大切なものなので厳重に保管することをおすすめします。