不動産・マンションの贈与税計算で使われる『評価額の算出方法』を解説する

贈与税を計算するときに不動産は「評価額」が用いられます。この評価額は購入金額ではなく、土地と建物である決まった計算方法によって算出されます。

この記事では評価額がどのように計算されるのか、またマンションの一室の場合についてもお伝えしています。不動産の贈与を考えている方はぜひ一度ご確認ください。

１．不動産の贈与税計算で使われる評価額

贈与税は贈与された財産の価額によって計算されます。贈与税計算で使われる価額は、簡単にお伝えすれば「今すぐ現金にするならいくらになる？」ということです。

現金であれば100万円贈与されれば、今すぐ現金にしても同じ100万円ですから計算もしやすいです。一方で不動産の場合はどうでしょうか。

不動産の売却などの話を聞いたことがあると思いますが、買ったときの価額が1億円だったとしても、売却価額が同じ１億円になるということはほとんどありません。では、不動産が贈与されたときはどのようにその価額を計算すればいいのでしょうか。

そこで国税庁が定めた計算方法が路線価方式や倍率方式です。相続税や贈与税を計算する時に土地や家屋の価額を評価する時に使われます。

２．土地の評価額の計算方法

土地の評価額の計算では路線価方式と倍率方式の２つがあります。市街地にある土地は「路線価方式」で評価し、それ以外の土地については「倍率方式」で価額を評価することになっています。

２－１．路線価方式

路線価は路線(道路)に面する標準的な土地の１立方メートルあたりの価額のことで、毎年国税庁が公表しています。この価額が相続税や贈与税の算定基準です。

路線価で評価するときは土地の面している道路を確認して、登記簿や固定資産税評価証明書で確認した土地の面積をかけて計算します。路線価は公示価格の80％の水準になるように調整されています。

ただ、路線価に面積をかけて評価額を出すだけでは土地の形状によっては正確な評価額とはいえません。そのため、土地の形状や位置を考慮して、基本の路線価から補正率で補正して評価します。

宅地の一方のみが路線に面している場合や、間口が狭い場合、奥行きが広い場合、崖地や不整形地などの場合では一定の割合が減算されます。逆に、宅地が角地にある場合や二方に路線がある場合は一定の割合が加算されます。

またひとつの敷地に建物が２つ以上建っている場合や複数の敷地にまたがって利用されている場合、私道がある場合などでは評価方法が複雑になるので注意が必要です。

２－２．倍率方式

倍率方式は路線価が定められていない地域の評価方法です。その土地の固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算されます。かける倍率は地区によって異なり、地区ごとの倍率は国税庁が公表しています。

倍率方式の場合、かける倍率さえしっかりと確認していれば路線価方式に比べてとても簡単です。

ですが税理士の方でも間違えてしまうような部分もあります。それが「基準年度」です。

固定資産税評価額では基準年度を使います。直近の基準年度は平成27年です。また固定資産税は３年に１回、役所が金額を見直します。そのため固定資産税評価額は３年間固定のように思えるため、仮に平成28年に贈与するときは平成28年の固定資産税評価額を使えばいいとなりそうです。

ですが、平成27年と平成28年では固定資産税評価額が異なることがあります。固定資産税評価額は３年毎の見直し、３年間据え置き、というのは全国で同じですが、自治体によっては値下がり分まで織り込んだ倍率で固定資産税評価額を計算しています。

そのため、見直しが３年ごとだからといって、平成28年、平成29年の固定資産税評価額をそのまま使うのではなく、しっかりと基準年度となる平成28年の固定資産税の評価証明書を使って計算するようにしましょう。

３．建物の評価額の計算方法

建物の評価方式は倍率方式となっており、全国一律で１倍と定められています。つまり、建物の評価額はそのまま固定資産税の評価額が使われることになります。

また自分の建物であっても収益不動産となる賃貸住宅のように借家人が入っている建物は「借家権」を差し引いて計算されます。

このときは　【固定資産税評価額　×　(１－借家権割合)】　という計算になりますが、一般的に借家権割合は30％なので、収益不動産の場合は通常評価の70％の評価額となります。

たとえば建築費用が１億円、固定資産税評価額が7,000万円の建物を貸している場合、借家権割合が30％ですと評価額は4,900万円になります。

また建物が建築中だった場合は、建築会社の利益は含めない費用原価の70％相当額で評価されます。さらに建物から独立したモンや堀、庭木、庭石、池などの庭園設備は、建物評価額とは別に評価されます。

固定資産税評価額は市町村が示す土地の値段で総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいています。固定資産税評価証明書を取得するには、窓口まで行くか、郵送かの２通りがあります。この書類は不動産の所有者や抵当権者のような関係者だけが取得できます。第三者が固定資産税評価証明書を請求する場合は委任状が必要です。

４．マンションを贈与する場合の評価額

最近では戸建住宅よりもマンションなどの共同住宅の割合も増加しているため、マンションの一室を贈与される可能性がある方もいらっしゃるのではないでしょうか。

分譲マンションの場合、部屋以外にも廊下や庭のような共有部分も含めて考えることになります。

まず今までお伝えしてきたものと同じようにマンションを評価するときも建物と土地にわけます。マンションの場合は、マンション全体の評価額を計算した後に、持分割合をかけることで各部屋の評価額を算出します。

持分割合は土地の登記簿を取得することで確認もできますが、通常は売買契約書にも記載されています。登記簿の表題部というところに「敷地権の割合」という項目があり、そこに記載されています。

土地の評価額を路線価方式か倍率方式で計算したあと、その持分割合をかけることで、贈与を受けるマンションの部屋の土地の評価額がわかります。

続いて建物の評価額ですが、マンションの場合はすでに固定資産税評価額が算出されているはずなので、課税証明書か役所で固定資産税評価証明書を取得しましょう。

５．まとめ

不動産の贈与税を計算するときに使われる評価額についてお伝えしました。評価額を計算するときは土地部分と建物部分で計算方法が異なります。評価額に必要な路線価などは国税庁が公表しているので、不動産の生前贈与を考えている場合は事前に概算を把握しておくといいでしょう。

不動産は金額が高く、贈与税も高額になってしまうのでトラブルのもとになりやすいです。逆にしっかりと勉強して正しく取り組めば節税もでき、財産を継承する時に価値を生むこともできます。

早い段階から計画的に取り組んでいくことが大切です。