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不動産投資

不動産バブルの歴史から『被害事例』と『現在のリスク』を考察した

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愚者は経験に学び、賢者は歴史に学ぶといいますが、不動産投資においても同じです。

1987年10月19日のブラックマンデーをご存知でしょうか? ブラックマンデーとは、ニューヨーク証券取引所を発端に起こった、史上最大規模の世界的株価大暴落です。ブラックマンデーを発端に世界恐慌が始まり、全世界で不況が始まりました。

日本でもアメリカの動きを考慮しながらゆっくりと金利引き上げを行ったのですが、結果的に2.5%から6%まで急激な金利の引き上げとなってしまいました。当時の大蔵省が各金融機関に不動産向けの融資を減らすように指示を出してしまい、不動産投資をする人が急激に減ってしまい不動産業界のバブル崩壊が崩壊した歴史があります。

過去に起きた不動産バブル崩壊の被害事例を深掘りする


同じ失敗を繰り返さないためにも、歴史を学んでおくことが大切です。

売買目的の物件で失敗

過去の不動産バブルの最も多かった事例が売買目的の物件を扱っていた人達です。バブル崩壊が起きる前は多少の利回りのある物件だったら、一般のサラリーマンがこぞって購入に急いでいる状況でした。建設途中の物件でも不動産の価値が上がっていき、完成直後にはすべて売却が出来ていました。誰もが利益率の高い転売目的で物件を購入して、利回りを無視した運用をしていました。

バブル崩壊が始まり政府による総量規制が実施されると同時に、今まで売れていた物件が売れなくなってしまい物件価格を極端に下げる事になりました。金融機関からの借入金を上回る、不動産価値の下落に堪える事が出来なくなり倒産してしまう会社が増えてしまいました。企業だけでなく国も大きな損害を受けていたので、不動産業界以外でも大不況の連鎖は続いていました。

政策金利の影響が大きい

やはり1990年の3月に大蔵省から通達された、総量規制が日本全体を苦しめる形になり不動産バブル崩壊の発端と言えるでしょう。現金を持ち合わせていない状況でも、ほとんどの人が金融機関からお金を借りる事ができる状態だったので、過度な金融引き締めは市場へのお金の流出を止めてしまいました。不動産業界は日本国内のお金だけが頼りだったので、お金を消費しなくなってしまった日本では不動産価格の下落につながり、バブル崩壊へと向かってしまいました。

日本の不動産の価値がピーク時の金額から600兆円以上も減少してしまい、およそ2700兆円となってしまいました。また国の損害を補うために固定資産税も上がってしまい、消費者は首が回らない状況となります。金融機関も今まで貸し付けていた不動産ローンの担保割れを起こしてしまう状態で、日本全体で苦しい時期が続きました。

知識が乏しい人も不動産投資をしていた

賃貸物件をメインに行なっていた不動産会社などは、しっかりと家賃収入を得る事が出来て生き残る事が出来ました。不動産の販売価格とは違って、家賃に関しては大幅な変動は起こりにくいので大打撃には至りませんでした。入居者の方もバブル崩壊の不況の時代だからと言って家賃を払わなくていいわけではなく、しっかりと家賃を払って生活をしていたので安定した収入を得る事が出来たのです。

正しい不動産知識を持っている方達は、家賃収入の重要性を理解してバランスのある投資を行なっています。景気の良い時期が続いてしまった事で、あまり知識の無い人も不動産投資に参加してしまい失敗する結果となりました。企業でも株や不動産を購入するだけで利益が出ていたので、不動産会社の営業の話を鵜呑みにしてしまって不良債権を抱える会社が増える形となりました。

現在でも見られる不動産バブルの兆候


過去の状況から現在の不動産市場を考えてみます。

金融機関の影響

日本国内を苦しめたバブル崩壊は現在の不動産業界でも当てはまる所があります。近年では低金利が続いていてお金を貸し出す事を積極的に行なっていました。しかしいつかは金利を一定水準に戻さなくてはならないので、過去と同じように金融の引き締めが起こってしまいます。不動産投資に慣れている方なら過去から学ぶ事が出来ますが、知識が少ない方は注意をしなければいけないでしょう。

アベノミクス効果によりウォーターフロントエリアのタワーマンションが好調に開発が進んでいて、都内のオフィスビルの空室率も減ってきて景気がよくなっているように見えていました。日本の政治が安定しない事も受けて、すでに不動産バブルのピークを迎えているとも言われているのです。実際は今後の景気を見ない限りは正しい事は言えないのですが、インフレが進んでしまえばバブルは崩壊してしまいます。

世界経済の動き

世界経済が引き起こすバブルの発生は、周期的に何度も繰り返されています。世界中にいる人々が同じものを同時に欲しがってしまう事で、実施よりも価値があるものと思い込み多額の資金が動いてしまうのです。世界経済の均衡を保つためにも、日本の金利も常に変動しています。過剰な資金流動が起きないように、常に改善はされているのですが世界規模となると簡単には制御できないのが現実です。

世界では戦争や争いが常に起きているし、豊かな国やそうでない国が存在しています。常にバランスを取るために各国で力をあわせていますが、時として予期せぬ事がきっかけで簡単に景気が傾いてしまうのです。投資の中でも安全に運用する事が出来るとされている不動産投資は、世界的に需要が高く過熱しやすくもあります。実態を掴んだ物件選びをするために、世界情勢も考慮しなければいけません。

不動産会社の売却の動き

過去のバブル崩壊時期にも不動産会社が手持ちの物件を売り急ぐ場面が見られる事がありました。経験豊富な不動産会社は景気の動向を熟知している方が多く、大不況を乗り越えて現在でも堅調に商売を進めています。少しでも不動産の価値が下がる前に売り抜けたり、利回りの低い物件を高い値段で売れるときに処分しようとして、必死になって営業をしてくるのです。

不動産会社も自らの会社を守るために、高値で売れるときでも安い値段で売却をする事があります。明らかに怪しい物件の場合は裏があるのか、詳しく調べなければいけないですね。法律上問題がなければ、利益の取れない投資用物件を長期間のローンを払っていかなければいけなくなります。物件の価値が下がってしまったら長い間払っていたローンも意味がなくなってしまいますね。

近い未来に不動産バブル襲来?オリンピック需要とは


恐ろしい不動産バブルの崩壊が2020年の東京オリンピックを境に再び襲い掛かると言われています。

2020年の東京オリンピックが決まった時から、徐々に不動産価格の上昇が始まっていて、過去の不動産バブルの時とよく似ている状況が起きてしまっています。また海外の富裕層が日本の不動産を買い漁っている事も要因となっていて景気がいい時は安心なのですが、何かを発端に一気に経済が逆転してしまう事も考えられるのです。

そして低水準の金利がさらにバブルを加速させていて、金融機関も少しでも多くの人にお金を貸そうとしています。2020年の東京オリンピックまでは海外の人も日本に注目していますが、オリンピックが終わり別の国に注目が移ってしまうと日本からお金が流れてしまう懸念があります。資金調達も容易で不動産の需要も上がっている今だからこそ、慎重に不動産投資を見直さなければいけないのです。

少子高齢化による不動産バブル

少子高齢化問題は社会経済の大きな問題とされています。現在では若年人口が減少しており晩婚化が進んでいます。さらに団塊の世代が増加していて、多額の資産を持っている人は引き続き不動産を買う事が出来ますが、一般の方ではローン審査を通過するには難しい年代となっています。そして若年人口もさらに減って行き、高齢者人口も減少していく時期に突入しようとしています。

必然的に建物を建てたり購入する人口が減ってしまうため、せまい需要を狙っていかなければいけません。良い物件は力のある不動産会社や企業に購入されてしまい、簡単には不動産投資をする事が難しくなると言われています。少子高齢化による不動産バブルはすでにピークを越えているとも言われていますが、子育て支援の実施や海外から移民を受け入れる対策を取って極端な人口減少の対策が進んでいます。

地方から始まる不動産バブル

主要都市では、必然的に人が集まってくるので不動産の価格が上昇する事があるのですが、景気がいい期間が長くなるに連れて地方の物件も価格が上がってしまいます。不動産物件を選ぶ基準として、人口密集地を選ぶ事が前提とされています。ところが不動産業界が活発になってくると、人口密集地の価格が高騰してしまって地方にある物件が注目されるようになってしまいます。

たちまち景気が冷え込んでしまうと、人口密集地の物件は需要が下がってしまうのですが、かろうじて利回りを維持する事が出来ます。しかし地方物件の場合は一度空室が出てしまうと、なかなか入居者が決まらない状態が起こってしまいます。売却をしようとしても買い手が付かず、大幅に金額を下げなければいけません。地方物件は熱しやすく冷めやすい現象が起こってしまうのです。

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賃貸”住まい”の新しいカタチを提供するEdge編集部が記事を書きました。

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