【安定経営】入居者に長く住んでもらうには？

1.契約後も配慮を忘れずに

大家さんが入居者にすべきことでは、「大家さんを信頼してもらうこと」と「その物件に住んでいてお得だと感じてもらうこと」を目指し、対応することだといえるでしょう。
入居者は、住まいに対して不安を感じたり、大家さんに対して不満をもったりすると退去してしまうからです。

①入居者が信頼を寄せる関係づくりを

入居者に困ったことが起きたとき、すぐに駆けつける、あるいは駆けつけなくても話をよく聞いてくれる、業者を手配してくれるなどの対応をする大家さんは、入居者の安心を獲得できます。

物件が自宅の近くにある大家さんは、こまめに物件をチェックしに行ってはいかかでしょうか。
物件に不具合がないかチェックできるのに加え、入居者と頻繁に顔を合わせられ、会話する機会ができるために信頼関係が確立しやすくなります。

とくに、水漏れやエアコンの故障など、設備の故障の際にすぐにメンテナンスするよう手配してくれる大家さんは入居者から信頼されている場合が多いようです。
大家さんが直接対応しなくてはならないわけではありません。
管理会社に委託した場合も同様で、管理会社が素早く適切な対応をすれば、大家さんの信頼にもつながるのです。

あってもすぐに相談に乗ってもらえたり、対応してもらえたりすると、「大家さんに対する安心感」につながります。
ある大家さんは、設備等の不具合について連絡をもらうと、大家さん自ら駆け付けて状況を確認して、設備会社等へ手配をするように心がけているそうです。

②「物件に対するお得感」とは何か

入居者が「ここに住んでいたらお得だな」と感じるのはどんなときか、事例をあげて考えましょう。
地方では、自動車の保有率が高くなる傾向にあり、賃貸住宅の近くに駐車場があることは、客付けにおいても、入居後の利便性においてもプラス要素です。

ある大家さんは、賃貸物件の入居者に近隣にある自己所有の月極駐車場を優先的に契約できようにしています。
駐車場ニーズがあり、なかなか月極駐車場を見つけられないエリアなら、このことは非常にお得で、入居者にとって大変な魅力となります。
入居者が「嬉しい」と感じれば長く入居してくれるでしょう。
地方の大家さんはたくさんの土地を所有し、相続目的などで、賃貸経営をしている人が多いと思いますので、この事例は参考になると思います。

2.更新の際に入居者にサービスを

アパートやマンションの更新の際には、更新料を入居者から徴収する大家さんは少なくないでしょう。
更新料は地域にもよりますが、1カ月程度の金額を設定するケースが多いようです。
入居者にとって更新月は、家賃の2倍以上支払いがあり、金銭的に辛くなります。
多額の費用がかかるなら、このタイミングに引っ越しを考える人も多くいます。
ですが、ひと工夫して、お得感を味わえば、継続して物件に住み続けようと考え直してくれる人が増えるのではないでしょうか。以下にお得な特典の一例を紹介します。

①更新料を割引する

更新回数に応じて、更新料の割引を行うサービス方法はいかがでしょう。
2年契約で賃料月額6万円、2年更新で更新料は新賃料の1か月分という物件で、初回更新時は0％（6万円）、2回以降は10％ずつ（2回目は5.4万円、3回目は割引率4.8万円）割引をする特典をつけると、つけないときとの差額は1.8万円です。
これで36回分の家賃（216万）が確保できるなら割引すべきです。

②更新時にサービスをする

更新時に物をプレゼントするのも1つの手です。
誰もが魅力を感じそうなプレゼントは、やはりクオカードやギフト券などの金券でしょう。
近頃はAmazonのギフト券も人気があるようです。たとえ1,000円でも、割引を受けられたり、金券をもらえたりするのは嬉しいものですので、入居者の満足を高めることができるでしょう。

3.設備等のメンテナンスを行う

部屋にいったん入居をしてしまうと、入居者から故障の連絡が来るまで何もしない、退去するまでリフォームしないという大家さんが大半だと思います。
しかし、設備等のメンテナンスを日ごろから行うことは、長期入居を促す方法の1つだといえます。

①設備メンテナンスで満足度を高める

設備メンテナンスをこまめに行うと、入居者は「自分のことを機にかけてくれている」と感じます。
そのために満足度が高くなり、ずっと入居してくれる可能性が高くなります。
頻繁にメンテナンスを行えば物件価値の維持向上にもつながります。

具体的には水回りを中心にリフォームを行うのがよいでしょう。
水漏れは厄介で、放っておくと周辺の設備や構造まで影響を及ぼします。
トイレの下部からじわじわと水漏れが起こっていたら床が腐り、床材の張替を行った、給湯器の水漏れがあり、放置したら壊れて数十万の交換費用がかかったなど、被害が大きくなった事例が多くあります。

こんな事例があります。
築20年を超える平屋の戸建て賃貸が8棟ある物件は、賃料は減額していないのに常に満室。
調べてみると、入居中でも畳の表替えをする、給湯設備をメンテナンスするなど、行っています。
「面倒見のよい大家さん」と入居者は考える人が多く、大家さんに信頼を寄せています。

②こまめなメンテナンスは収支においてもプラスに

入居中のメンテナンスは、入居者が快適な生活を送るためのものであるのと同時に、大家さんの投資の収支を安定させる役割もあります。
入居者が退去するとリフォームを行いますが、長期に入居していた人が退去すると、短期で退去した人の部屋に比べて、部屋が傷んでいることが大半です。

入居中に何もメンテナンスしない部屋は大がかりなリフォームが必要となり、費用もかさみます。
クロスは黄ばんで総貼り替えになる、給湯器が壊れていて交換に数十万かかった、結露でサッシ周辺の木枠が腐っていたなど、「こまめにメンテナンスしていれば、半分の費用ですんだのに」と思う箇所が退去立会のときに見られます。

退去があるたびに支出が多くなるので、収支は不安定になります。
しかし、日頃からメンテナンスを行っておくと、部屋や設備の劣化や故障も少なくなるために、退去時のリフォーム費用が少なくてすみます。

支出は定期的になりますし、メンテナンスを行わないときに比べて費用も少額になり、キャッシュフローは安定します。
これは、投資家である大家さんにとっては大変プラスなことなのです。

4.まとめ

「入居者」という顧客の満足度を高めることは、安定した売り上げを確保するため必要です。
日頃のメンテナンスをしっかり行う、入居中や更新時に入居者特典をつけて、入居者がその物件のファンになるようにする、などの対策を大家さんが行うことで、物件への長期入居を促し、安定した経営を行うことができるのです。

賃貸経営では、入居後の管理が成功の鍵となります。
大家さんは常に快適な住環境を入居者に提供すべきです。
いったん入居した人を大切にすることはそれ以上に大切であるということを忘れず、入居者に長く住んでもらうための工夫を積極的に行いましょう。