【不動産】賃貸契約の保証金って何？【トラブル例もセットで解説】

不動産賃貸契約の際には、家賃の数ヶ月分の初期費用が必要であり、関東圏では「敷金・礼金」、関西圏では「保証金・敷引き」と呼ばれています。

はじめて関西に引っ越す方には、不動産会社で保証金という聞きなれない言葉の説明を受けて戸惑う方も多いのではないでしょうか？そして、保証金を理解しないまま、不動産賃貸契約を結ぶと、トラブルの原因になりかねません。

実際に、保証金が返還されないという違法行為が行われても、普段の生活の忙しさや、訴訟費用の負担などといったことから泣き寝入りする人も多いようです。

そこで今回は、不動産賃貸契約時の「敷金・礼金」と「保証金・敷引き」の違い、そして、保証金の返還をめぐる不動産トラブルや対処法についてまとめました。

１．不動産業界の保証金とは？

関西に引っ越しすることになり、不動産賃貸契約を結ぶ際にはじめて「保証金」を耳にする方もいるのではないでしょうか？保証金と敷金を全く同じようにとらえていると、退去時に保証金の返金をめぐり、トラブルになることもあります。まずは、不動産賃貸契約の保証金がどのようなものなのかを確認しましょう。

敷金と保証金の違いとは？

不動産賃貸契約では、関東では「敷金・礼金」が一般的ですが、関西や福岡では慣例的に「保証金・敷引き」を採用しています。保証金とは、敷金と同様に賃借者が退去する際、部屋の修繕費用や滞納金に充てるためのものです。しかし、保証金には敷金とは違った意味合いもあり、「敷引き」についても理解しておきましょう。

「敷引き」とは退去時に保証金から一定額を差し引いて、賃借人に一切返還されない金額を意味しています。つまり、保証金を採用している不動産物件では、退去時に賃借人に返還される金額は「保証金 ー 修繕費 ー 敷引き料」となるのです。

一方、敷金・礼金を採用している不動産物件では、「敷金 ー 修繕費」が賃借人に返金され、礼金は貸主に対する謝礼ですので返ってきません。そのため、保証金には礼金も含まれていると考えることもできます。

また、敷金・礼金不要とうたっている不動産では、保証金を採用していることが多いようです。そして、保証金は敷金・礼金よりも金額が大きいため注意が必要なこともあります。

保証金の相場はどれくらい？

保証金の相場は、個人の不動産賃貸契約では家賃の６〜８ヶ月、オフィスの場合６〜12ヶ月分です。敷金が１〜２ヶ月分であるのと比べると、保証金による初期費用は非常に高額になります。

また、敷引きの相場は、保証金の半額程度です。そして、保証金を採用している不動産物件では、通常は更新料がありません。そのため、長期住む場合にはお得ですが、短期間だけ住む場合は住んだ期間に関係なく一定額の敷引き料を取られるため、出費が大きくなってしまいます。

２．不動産での保証金トラブルを回避しよう

保証金の費用が高額なこともあり、不動産業界では退去時の保証金の返還をめぐるトラブルが後を絶ちません。保証金から余計な金額を差し引かれないためにも、原状回復や敷引きといった不動産取引きのルールを押さえておきましょう。

契約時に原状回復の範囲を確認する

不動産における原状回復とは、元の状態に戻すという意味ではありません。賃借人の過失による損耗を回復することが、原状回復の範囲となります。

つまり、畳やクロスの日焼けなどの経年劣化、冷蔵庫後部の壁紙の電気やけやエアコンの設置による壁の跡などの通常損耗は賃借人に過失はないことから、賃貸人の負担となります。

一方、飲みこぼしの放置などにより、畳にカビが生えたり、フローリングが変色した場合は、賃借者の不注意が原因であるため賃借者の負担となります。そして、退去時には敷金や保証金から原状回復費用を差し引いた金額が、賃借者に返還されます。

契約時に敷引きの金額を確認する

保証金の制度を理解しないまま不動産の賃貸契約を結んでしまうと、後にトラブルの原因となりますので注意しましょう。中には、契約を結ぶ際に敷引きの説明をしないという悪徳な不動産会社もあるようです。

特に悪質なのは保証金と敷引きが同額というものです。つまり、保証金を賃借者に全額返還しないというものです。さらに、クリーニング代や修繕費を必要以上に要求されることもあります。不動産賃貸契約を結ぶ際には、敷引きの金額をきちんと確認しましょう。

３．よくある保証金トラブル例

保証金トラブルを回避するには、保証金・敷引き、不動産賃貸契約のガイドラインや法律を理解することが必要です。また、保証金トラブルで悩むのは賃貸者だけではなく、時には賃貸者が滞納金や保証金の取り扱いで困ることもあるのです。ここでは、不動産業界でよくある保証金トラブルの例をご紹介します。

その①：高すぎる敷引きは不法

一般的に敷引きは保証金の半額程度ですが、保証金と敷引きが同じ金額に設定されていることもあります。しかし、消費者契約法10条により、「消費者の利益を一方的に害する条件は無効とする」と定められていることからすると、敷引きが高すぎることは問題だと言えるのです。

実際に、これまでの裁判では敷引き額が適切な範囲を超えており無効となった判決が相次いでいます。本来、不動産契約における保証金や敷金というのは、何か問題が生じた時の担保としての意味合いがあるのです。

そのため、退去時に家賃の滞納や、過失のある損傷などの問題がない場合は保証金や敷金は賃借者に返還するという考え方が妥当です。

その②：支払う必要のない金額を請求される

悪徳な賃貸人の場合、保証金から必要以上に金額を差し引いて、ごくわずかに残った金額のみ返還することがあります。さらに、保証金だけでは修繕費用が足りないと主張して、追加の支払い金額を請求してくることもあるのです。

ここで大事になってくるのが、原状回復と減価償却を理解しておくことです。原状回復の範囲は、先ほど２−１で説明したように、賃借人に過失のある損耗部分でしたよね。では、減価償却とは一体何なのか？聞きなれない人も多いのではないでしょうか。

減価償却とは、時間の経過とともに物の価値が減少していくことです。例えば、壁紙は６年経つと１円となるように価値が直線的に年々下がっていきます。６年間住んで退去した場合、壁紙の張り替え費用が10万円だとしても、賃借人の負担金額は１円だけなのです。

保証金から多額の修繕費用を差し引くという説明を受けて、納得してしまう賃借人もいるようです。予想以上に返還金が少ない場合や、追加の支払いを要求された時は、大家と不動産会社に請求内容の詳細を根気強く尋ねましょう。

その③：家賃の保証金相殺

賃借人が家賃を滞納し、保証金から家賃を充てるよう申し入れすることがよくあります。しかし、賃貸契約期間中に家賃の保証金相殺を実行することはありません。もちろん、賃借人が家賃の保証金相殺を主張する権利もありません。

賃借人が家賃を滞納し保証金相殺を求めてくる場合は、賃貸人は当然これを拒否できます。もはや信頼関係は失われているので、不動産の賃貸契約を解除した上で家賃の保証金相殺を行うことができます。

保証金や不動産賃貸契約の知識を身につけておけば、いざという時にトラブルに対応することができます。そして、なによりも、保証金トラブルを避けるには契約時に敷引きや原状回復について確認し、契約書に記載されている注意事項にきちんと目を通すことが大切です。