一棟マンションに不動産投資するときの注意点【初心者必見】

将来の年金不安、雇用問題、預貯金の金利の低迷などの理由から、自分の身は自分で守るという時代に突入しました。
そんな時代背景に合った投資として、 一棟マンション経営が注目されています。

ポイントを押さえて一棟マンションの投資をしてみてはいかがでしょうか。

1.一棟マンション投資の魅力とリスクは？

①一棟マンション投資のメリットは？

一棟マンション投資のメリットは、ある程度まとまった収入が得られるため、将来に備えられることが一番のメリットです。
具体的には次のことがあげられます。

・多少の経営努力を必要とするが、不労所得が得られる

これが一棟マンション投資の一番のメリットといえるでしょう。
病気やケガ、失業、定年退職などで働けなくなっても一定の収入が確保できます。

・他の金融商品に比べてローリスクである

株をはじめとする投資商品は、市場の動向や為替に非常に左右されやすいものです。
それに比べ、不動産投資は、急激に家賃が下がることはありません。

リスクが少ないうえ、融資を利用し、多額の資金をマンション投資に回せますので、リターンも大きくなります。

・区分所有マンションと違い、建物が老朽化しても土地が手元に残る

建物が老朽化すると資産価値が落ちてしまいますが、土地は建物に比べ価値の目減り率は大きくありません。
区分所有のマンションを所有した場合、土地の持ち分はわずか。

一棟マンションなら土地がすべて自分のものになるので（借地は別ですが）、資産価値の目減りを防げます。

・相続税対策や節税対策にも有効である

たくさんの財産がある人は、相続対策・節税対策にもなります。
「貸家建付地の相続税評価」は、賃貸経営している人が節税できる、もっとも代表的な制度です。
所有している土地に貸しアパートや貸家、マンションなどを建築し、他人に貸し付けている場合に、その土地が貸家建付地となります。

貸家建付地を相続したときの相続税評価は、一般的に
「自用地とした場合の価額−自用地とした場合の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」
で計算した価額によって評価します。

自用地としての価額とは、土地を他人に貸し出していない場合の更地価額のことです。

土地上の建物が共同住宅である場合は、上記の貸家建付地の相続税評価の計算式に賃貸割合をかけます。
賃貸割合とは、建物の賃貸可能な独立部分の総面積に占める、実際に賃貸に出されている独立部分の総面積の割合のことです。

例えば、面積が等しい10室の賃貸マンションのうち、7室が実際に賃貸されていれば、賃貸割合はおおよそ70％です。
起算点は相続発生時になります。

②一棟マンション投資のデメリットは？

一棟マンションのデメリットは、主に運営に関するものが多いようです。
事前の調査や保証会社の加入・保険の適用などで大部分のリスクは抑えられます。

・空室に対するリスク

デメリットのトップに挙げられるのが「空室リスク」です。

健全なキャッシュフローを描けるはずの物件を購入しても、次第に空室が目立つようになり、収益が減ってしまったというのはよく聞く話です。
空室になる理由は、時代に合わない設備のままになっている、相場よりも家賃が高い、管理状態が悪いなどがあります。
適度なリフォームと行き届いた管理で空室を減らせることが多いので、管理会社と話し合いましょう。

・想定外のメンテナンスが発生する

住宅が老朽化するにつれ、メンテナンスも次第に多くなります。
区分所有のマンション投資の場合は、管理費や修繕積立金を定期的に支払うので、支出の目途つきやすいのですが、一棟マンションの場合は想定外のメンテナンスが発生し、キャッシュフローが予想とかけ離れてしまう可能性があります。

一棟マンションの場合、外壁のメンテナンスや共用灯や階段部分のなどの共用部の修繕費用は大家さんが負担しなくてはなりません。
想定外のメンテナンス費用をある程度確保しておく必要があります。

・家賃滞納や入居者による事件・事故等

家賃滞納も大家さんを悩ませます。
一棟の場合は、他の部屋の家賃収入があるので、区分所有物件のように収益がゼロになることは少ないですが、キャッシュフローが減ってしまいます。

債務保証や滞納者との交渉を行ってくれる家賃保証会社を使うことをおすすめします。
また、入居者が事件や事故で無くなった場合は、「事故物件」扱いになり、家賃を下げて募集せざるを得ない場合が大半で、避けられないリスクです。

・金利が予想以上に上がってしまいキャッシュフローが減る。

融資の金利を変動金利にしていた場合、市場の動向が変化し、金利が上がってしまうと、支払が多くなり、キャッシュフローが減ってしまいます。

2.サラリーマンは投資に有利

安定した収入を得ているサラリーマンも、働き方の変化や退職後に続く長い人生を考えると、将来への不安を抱く人が多くなっています。
そんな人たちが行っているのが不動産投資です。

不動産投資は、サラリーマンの副業にぴったりなのです。

①副業禁止ルールがあって不動産投資は許される会社が多い

サラリーマンは副業を禁止されている場合が多く、収入を増やそうとしても難しいのが現状です。
しかし、不動産投資は副業とみなされず、会社の規定にも抵触しない場合が高いようです。

ただし「事業的規模」で行わない場合に限ります。
不動産投資では「5棟10室」という基準があり、戸建なら5棟、アパートなら10室以上が事業規模の判断基準となっています。

②不動産投資ローンが通りやすい

サラリーマンは、安定した収入があるので、融資を受ける際にも有利です。
ローン返済期間は長期になるため、継続的に返済する能力が必要とされ、社会的信用の低い人や返済能力のない人に、銀行はお金を貸してくれません。

サラリーマンは決まった収入を得る保証があり、継続性が評価されるので、スポット的に大金を稼ぐ人よりも有利な条件で融資を受けることができるのです。
一棟マンションなら、土地の担保価値が建物に加わるので、区分所有物件に比べ多額の融資が受けられる可能性も大きくなります。

③本業と両立しやすい

仕事と両立しやすいのも、サラリーマンにとってはメリットとなります。
不動産投資は、株やFXのように頻繁にチャートの確認する必要がありません。

物件購入後は管理会社や税理士といった専門家に業務を委託することができるので、手間もそれほどかかりません。
忙しい人でも負担なく投資に取り組むことができます。

3.一棟ものを購入するときの注意

一棟マンションに投資することは非常に魅力的だということが分かりましたが、
では、実際に、どんな物件を購入したらよいか考えてみましょう。

①どこのエリアを選んだらよいか

キャッシュフローだけを考えるなら地方物件、安定感を求めるなら一都三県の物件をおすすめします。
地方の投資物件は利回りが非常によく10％以上の利回りを得られる物件を持っている投資家も少なくありません。

ただし、需要がなくなり、空室になるリスクが首都圏よりも高くなることが考えられます。
安易に利回りだけで物件を選ぶのは危険です。

また、金融機関からの融資を使う人は、銀行がその地域の物件に融資を行っていない場合があるので注意が必要です。
融資を使う人は積算価格が売買価格を上回っている物件を選ぶようにしましょう。

②物件選びの際の着眼点は？

まずは、物件購入時に仲介者及び売主の対応がしっかりしているかを確認しましょう。
いざ、購入したときに、物件に予想外のトラブル（＝瑕疵）があったときに誠実対応をしてもらわないと時間的にも費用的にも大きな損失になるからです。

また、利回りだけで極端に古い物件を選ぶのは避けましょう。
大規模な改修はキャッシュフローを大幅に引き下げてしまう原因です。

最低限の改修によって運用できる物件を選びましょう。

利回りと同じくらい大事なのが、銀行評価です。
銀行評価の高い物件を購入するようにしましょう。
評価額が高い物件なら融資が付きやすいだけでなく、売却時のキャピタルゲインが期待できるからです。

一般的に流通している物件は、なかなか銀行評価が伸びないのが実情ですが、中には、よい物件が隠れている可能性があります。

4.まとめ

一棟マンションのよさは、まとまった収入が見込めるうえ、年数が経過しても土地の価値があるために、銀行の評価額が極端に下がらないことです。

複数の居室があるために、区分所有物件に比べ、空率リスクも低く、安定した経営が可能です。

一棟マンションは ポイントさえ押さえればかなりの高確率で成功することができる投資なのです。