【消費税の増税】大家さんへの影響は？徹底解説

2019年10月に、消費税が現行の8％から10％への引き上げられる予定です。

不動産投資家であれば、事業的規模に関係なく、所得税の申告はしていると思いますが、消費税の申告をしている人は少ないのではないでしょうか。
とはいえ、アパートやマンションを運営するうえで、消費税増税の影響は色々と出てくるはずです。理解をして節税に努めるべきです。

1.どんな影響があるか

消費税は
「国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等及び外国貨物の引き取り」（消費税法第4条）
に対して課税される税金のことです。

つまり、国内の事業者が行うすべての取引について消費税が課されます。
不動産に関していえば、物件の貸付け、物件の売買についても原則的には消費税が課されます。

基準期間における課税売上高が1,000万円を超える事業者に消費税は課税され、それ以下の事業者については免除されます。
消費税が免除される事業者のことを「免税事業者」といい、これらのことは、「事業者」にのみ該当します。

①住宅の貸付けは「非課税」

消費税法では、消費税の性格から課税の対象としてなじまないものと政策的に配慮が必要なものに関しては、非課税にしています。
「住宅の貸付け」、「土地の譲渡及び貸付け」はこれに属し、非課税とされています。
つまり、不動産投資家の得る賃料収入に消費税は掛かっていないのです。

しかし、施設の利用に伴って土地を貸し付ける場合は課税対象になります。
店舗や事務所など商業物件の貸付け、駐車場の貸付けは課税対象なります。
店舗併設物件ならば店舗部分の賃料が、居住用物件の1室を事務所として貸した場合はその部屋の賃料が課税対象となるのです。

この課税売上が基準期間において1,000万円以下のときは、免除規定の規定があり、その年の納税義務は免除されます。
1,000万円を超える不動産投資家であっても、駐車場収入など課税売上げとなる収入が1,000万円以下であれば、消費税の納税義務はありません。

・建物部分は「課税」取引

土地の譲渡は非課税ですが、収益物件を売買する場合、建物部分には消費税がかかります。

物件を購入する際に、売買契約書には
消費税額を明示している場合（外税方式）としていない場合（総額表示のみ）、2種類ありますが、
免税事業者なら、物件を購入しただけではそちらのケースも消費税の課税は発生しません。

しかし、購入した物件が商業物件で、その年以降の課税売上げが1,000万円を超えるなら、翌々年から消費税の申告義務が発生することになります。

投資家ではない個人から居住用物件を購入した場合、個人は事業者ではないので、消費税の対象となる取引には該当しません。
このような取引を「不課税」といい、課税だが特に規定を設けて消費税を課さない「非課税」とは区別されています。

物件を売却した場合、建物部分は課税売上げになりますが、物件を売却した投資家が免税事業者であれば、その年の消費税の申告義務はありません。
しかし、建物部分の売却金額が1,000万円を超えると、翌々年は課税事業者になってしまうのです。

つまり、翌々年の課税売上げが1000万円以下でも、消費税の申告が必要となるので注意しましょう。

申告を忘れると「無申告」となり、無申告加算税など余分な税金を払う羽目になってしまいます。
申告に備えて各種記帳、税務署への届出（簡易課税制度選択届出書など）などを行う必要があります。

2.管理費・修繕費用はすべて課税される

不動産投資における維持費である管理費や修繕費については、消費税増税が課税されますので、増税により影響が出ます。
管理費については毎月かかるものなので、増税の影響を大きく受けることになります。

①修繕費用はすべて課税

入退去の際に行われる原状回復工事についても、工事費全体に対して消費税が課税されるので、10％に増税されるとその分の出費が増えてしまいます。

築年数が10年以上経過している物件については、屋上防水工事や外壁工事、鉄部塗装など比較的高額な施工が必要になる場合が多いですが、これらの費用も課税されます。
そのため、消費税増税が行われると、キャッシュフローに大きく影響します。

いっぽう、入居時に預かる敷金は消費税の影響を受けません。
敷金は今まで通りなのに、原状回復費用が多くなり、敷金から原状回復費用が控除しきれなくなり、追加して入居者から費用を徴収する可能性が大きくなります。

②消費税が課せられないのは、分譲マンションの管理費と修繕積立金

毎月引き落とされる、区分所有マンションの修繕積立金や管理費は、消費税がかかりません。
これらは管理規約などに基づいて管理組合に対して支払っているものであるため、消費税が増税になったとしても、それによって直ちに値上がりはしません。

ただし、管理組合が支出する修繕費用が増税によって値上がりするため、長期的に見ると今後値上げになる可能性は考えられるでしょう。

3.増税時に検討されている経過措置

前回の8％への増税のときと同じく、今回の10％への増税についても以下のような経過措置が検討されています。

①注文住宅を建てる場合の請負契約のタイムリミットを延長

増税が予定通り行われると、住宅2019年9月30日までに引渡しを受けていなければ、8％の税率で取引することができません。
注文住宅については完成時期がずれ込むことが多いため、請負契約を2019年3月31日までに締結していれば、引渡し日が2019年10月以降にずれ込んだとしても、消費税は8％が適用できる経過措置が行われます。


不動産投資の場合、アパートをゼネコンに発注して新築する場合などに影響が出るため、経過措置の日程についてはもれなく確認する必要があります。

建物部分の価格が4,000万円の場合、消費税増税で建物価格の2％に相当する80万円の差が生じます。
また、不動産会社に支払う仲介手数料についても2％割高になりますので、頭に入れておきましょう。

4.まとめ

「法人は課税業者で、個人なら免税」と考えている人がいますが、個人か法人かは無関係です。

個人の不動産投資家のように、個人事業者の場合であっても、原則として前々年の課税売上高が1,000万円を超えている場合については、課税事業者となるため、不動産を売却する際には建物部分に消費税をかけた金額で売却する必要があるので注意が必要となります。

建物に消費税がかからなくても、維持管理費には増税の影響が出てきます。
管理費と修繕積立金には税金がかからないので、増税の影響はありませんが、建物のリフォームや原状回復をした際には、工事代金に消費税がかかるので、2％割高になる計算になります。

新築でアパートやマンションを建てる場合は、建物工事の請負契約は、売買契約よりもずれこむことが大半なので、経過措置が行われます。

2019年10月前後に工事を行う予定がある人は、時期を逃さないように確認を行い、節税を行いましょう。