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保証会社の審査通過は何が基準?!【審査が通らない理由知ってますか?】

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アパートやマンションを借りるときに「保証会社に加入してください」と不動産会社の人から言われたことはありませんか?
ここで言う保証会社とは、家賃保証会社のことです。
保証会社加入にあたり、入居者審査を行うことで、大家さんにとって、一定水準以上の経済力のある人を入居させることが可能で、入居者は一定期間の債務保証が受けられます。

大家さんと入居者、どちらもメリットのある保証会社。
審査は一体どのように行われるのでしょうか。

1.保証会社のしくみ

保証会社の審査通過は何が基準?!

以前の日本では、住宅を借りるとき、ほとんどのケースで連帯保証人が必要でした。
保証会社の利用が一般的になってきたのは、ごく最近です。
1983年に近畿保証サービスが日本で初めての賃貸保証会社を開業したのが始まりと言われ、1990年代後半より日本賃貸保証(JID)、日本セーフティー、リプラス、全保連等の保証会社が設立。
次第に利用が増えていき、現在では、保証会社の事業規模は年々拡大しています。

①保証会社の機能

先にも述べたように、家賃保証会社は賃貸住宅の契約をする際、家賃保証会社が借主の連帯保証人を代行してくれます。
入居予定者は、保証会社と保証委託契約を締結することで、何らかの理由で家賃が支払えなかった場合、保証会社に家賃を立て替えてもらうことができます。

保険とは異なり、立て替え払いされた家賃料は後日保証会社に支払わなければなりませんが、
賃貸契約時に連帯保証人が見つからない入居者にとって、家賃保証会社が代行してくれるのは非常に安心といえます。

大家さん側から考えても、保証会社へ加入すれば安心です。
家賃滞納リスクが無くなり、仮に契約解除や訴訟が起きた場合でも、保証会社によってはそれらの費用が保証されるからです。
健全なキャッシュフローにするために、保証会社は強い味方となります。

実は、管理会社にとってもメリットがあります。
保証会社に加入していないと、滞納が起こった場合、管理会社が督促業務を行わなくてはなりません。
督促業務は、時間がかかるうえ、精神的にも苦痛で、「やりたくない業務」です。
保証会社に加入すれば、督促業務を行ってもらえます。
不動産会社は督促業務をアウトソーシングすることは大きなメリットがあるのです。

②審査の仕組みは?

借主が家賃保証システムを利用する際には、家賃保証会社の審査があり、審査が通ったら決められた保証料を支払うことで契約が成立します。
では、審査はどのように行われるのでしょうか。

基本的に審査でチェックされるのは、「家賃を毎月きちんと払える能力があるか」ということです。
具体的な審査基準は、どの保証会社も公表していませんが、一般的なクレジットカードやカードローン、キャッシングの審査に近いようです。
一部の家賃保証会社では、個人信用情報センターへの照会も行っています。

個人信用情報センターとは、その人の現在までの金銭の借入れや返済の実績、現在の借入状況などを記録している、政府から認可を得た特別な機関のことです。
「CIC」「JICC」「JBA」などがあり、各機関で保持している項目が異なりますが、情報共有しています。

③保証会社によって審査の仕方が異なる

保証会社の審査方法は、大きく4通りに分かれます。

・信販系

クレジットカードの発行会社(信販系会社)による家賃保証サービスです。

・株式会社アプラス

・株式会社エポスカード

・オリエントコーポレーション

・株式会社ジャックス

・株式会社セゾン

などが該当します。

これらの会社は、クレジットカードの審査のノウハウを活用して審査を行い、CIC、JICC、JBAなど、ローンやクレジットカード審査で利用される個人信用情報センターの情報を正式に照会でき、審査の際参考にしています。

・全国賃貸保証業協会(LICC)の審査

同協会の加入業者同士で情報交換をし、審査を行っています。
個人信用情報センターの照会は利用できず、年収、家族構成、職業などにより審査します。
基本的に独自審査となるため、審査に通りやすいと言われています。

加入しているのは

・エルズサポート株式会社

・ジェイリース株式会社

・全保連株式会社

・賃住保証サービス株式会社

・株式会社リクルートフォレントインシュア

などです。

・賃貸保証機構(LGO)

・ALEMO(アレモ)株式会社

・株式会社Casa(カーサ)

・日本セーフティー株式会社

・フォーシーズ株式会社

などが加入しています。

個人信用情報センターの照会は行えず、基本的に独自審査と言われています。
他社との情報共有は薄く、各社が独自に審査します。

・独立系保証会社

・アールエムトラスト株式会社

・日本賃貸保証株式会社(JID

・株式会社イントラスト

・SFビルサポート株式会社

・ジェイリース株式社

などの保証会社は、個人信用情報センターの照会は行えず、独自基準で審査を行っています。
企業間の情報交換もありません。

どの保証会社を利用するかは、管理会社が決めるケースがほとんどです。
特徴を理解し、管理会社と相談すべきです。

2.賃貸保証会社の審査で絶対審査に落ちる人は誰?

保証会社の審査通過は何が基準?!
審査で通らない人は次の条件に当てはまります。

①過去や現在、家賃滞納がある

賃貸保証会社から申込者に電話連絡を入れて本人確認をしますが、この際に、家賃滞納をしたことがあるか質問する場合があります。
「ある」と答えた人は審査に通りません。
また、賃貸保証会社同士で繋がるデーターベース「LICC(全国賃貸保証業協会)」に体の売り歴があれば、審査で落とされます。

②無職で収入がない人

無職で収入のない人は審査に通りません。
当たり前と思うでしょうが、実は無職なのに申し込みをする人は、案外多くいます。
よくあるのは、転職です。現在、会社に勤めていても、退職予定があると無職とみなされてしまうのです。

転職先が決まっている場合は、新しい企業が発行する採用証明書があれば審査を通過できますが、住まいも仕事もこれから探そうとする場合、審査は通りません。
引っ越し先で仕事を探そうと思っている人は注意が必要です。

年金暮らしの高齢者は、一定額の年金が入ってくれば「収入がある」とみなされ、無職とはみなされません。

③非正規雇用の場合

パートやアルバイトの収入しかない場合は、審査に通らないことがあります。
保証会社が求めているのは、「安定し、継続した収入があること」です。
保証会社は、パートやアルバイトの人は、正社員の人に比べて、雇用情勢不安定だと解釈します。
現在、収入が多くても市況の変化で、将来、勤務時間が減らされて収入が減ってしまうのではないかと考えるのです。

ただし、パートやアルバイトでも長期で同じ企業に勤めている場合、安定した収入があるとみなされ、審査に通るケースはあります。
また、保証会社の契約に対して連帯保証人をつけると審査をつすることもあります。

④生活保護受給者、高齢者の場合

生活保護受給者、高齢者が加契約できない保証会社は事実上、少なくありません。
保証会社は、生活保護受給者、高齢者だからで審査を通さないとは、決して言いません。
しかし、過去のケースを見ると、審査不承認の結果を出している保証会社があるのも事実です。

審査を通ったケースでは、非正規雇用者同様、保証会社に対して、定職のある連帯保証人を付けた場合が多いようです。
連帯保証人は1人ではなく、2人求められる場合もあります。
本人と密に連絡がとれるよう、居住者本人が携帯電話を持っていることを条件にする保証会社もあります。

3.まとめ

保証会社の審査通過は何が基準?!

保証会社への加入は、入居者・大家さん・管理会社にとって、メリットが多くあるものなので、保証会社に加入した人を入居させるのが賢明と言えます。
審査の仕組みを知り、加入社を1人でも多く入居させ、安定経営を図りたいものです。

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賃貸”住まい”の新しいカタチを提供するEdge編集部が記事を書きました。

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