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不動産の価格推移を予測した投資術【不動産の価格推移の情報】

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これまでの不動産の価格推移を振り返ると、政策や経済状況の影響を受けていることは明白です。将来の不動産の価格推移を予測するには、まず、これまでの価格推移を理解することが大切です。

現在、東京オリンピック効果により、都内の不動産市場には活気がもたらされていますが、人口だけでなく将来的には世帯数も減少することは、不動産業界の不安要素として挙げられます。

また、都内のあらゆるエリアでは都市開発が盛んに進んでいます。しかし、人口および世帯数の減少に伴って、エリア間での競争が激しくなり、人気なエリアとそうでないエリアに別れるでしょう。

長期的な不動産投資の運営には、経済状況、人気エリアなどを理解し、これまで以上に住宅需要と不動産の価格推移を意識した運営スキルを身につけることが必須です。

そこで今回は、不動産の価格推移についてまとめました。

1.これまでの不動産の価格推移を押さえよう

不動産価格は経済状況による影響を強く受けます。バブル崩壊後、高騰していた不動産価格は大きく下落し、失われた20年を迎えることになりました。

バブル崩壊後、不動産の損失は1,100兆円以上とも言われています。そのような不況の中では、不動産の価格推移を予測できた投資家とそうでない投資家に明暗が分かれました。

将来の不動産の価格推移を予測する前に、過去10年間、どのような経済状況や政策が不動産の価格推移に影響してきたのか確認しましょう。

リーマンショック

2007年の不動産価格は上昇しており、ミニバブルと呼ばれていましたが、翌2008年に起きたリーマンショックの影響を受けて、不動産価格は下落しました。特に、2009年には、東京の地価は前年比マイナス6.8%にまで落ちこみました。

アベノミクス

2012年に打ち出されたアベノミクスの3本の矢、その1つである「大胆な金融政策(金融緩和)」に連動し、金融機関から個人への住宅ローンの貸付が行われやすくなりました。この金融緩和に後押しされて、2014年には、東京の地価はリーマンショック後、はじめて前年比プラスへ転換しました。

消費税値上げ

消費税の引き上げも、住宅需要や不動産価格に大きく影響を与える要因の一つです。2014年4月に実施された消費税の増税時には、予想以上の駆け込み需要が起きています。

また、2017年4月には消費税が8%から10%へ引き上げられる予定でしたが、2019年10月に見送られました。この時、不動産業界は駆け込み需要を想定していましたが、増税の見送りにより、住宅需要が高まるという予想が当たるはずもなく、不動産業界に混乱が生じています。

2.東京オリンピックまであと3年!不動産市場はどう動く?

東京都の試算によると、東京オリンピック開催が決定した2013年から大会10年後の2030年までの間、オリンピックによる経済効果は約32兆3千億円にも上ります。

オリンピック開催に先立ち、不動産価格は上昇していますが安易な不動産投資は危険です。東京オリンピックの開催まで、あと3年と残りわずかですが、この間の経済状況を把握して価格推移を予測した不動産投資を行うことは、10年〜20年後の不動産運営に大きく影響すると考えられます。

不動産の価格推移を予測するためにも、どのような課題があるのか確認しておきましょう。

2019年問題とは?

日本の人口は2008年にピークに達し、その後は減少しています。その一方で、世帯数は増加していますが、2019年にはピークに達し、その後は世帯数も減少すると予測されています。

その結果、住宅需要が低下し、不動産価格が影響を受けると考えられています。これが2019年問題です。

この2019年問題により、東京都心部でさえ、エリアによっては将来的に不動産価格が低下すると言われています。そのため、どのような物件に投資するかを見極めることが大切になってきます。

消費税10%引き上げ前に住宅需要はどうなるの?

消費税が5%から8%に引き上げられる前には、駆け込み需要が見られました。「住宅ローン」や「住まい給付金」の認知度も広がっており、2019年の消費税10%への引き上げ前に、住宅購入意欲のある人も多いようです。それに伴い、不動産価格も横ばい、あるいは上昇するように推移していくと予想されています。

東京オリンピックによる住宅需要の増加

オリンピック開催にあたり、交通網整備や都市再開発などにより、都内の多くのエリアにおいて、地価が上昇しています。

オリンピックが開催されるという魅力、都心部へのアクセスなどの立地条件の良さから、特に湾岸エリア(晴海、月島、豊洲、青梅、勝どき、芝浦など)では、依然として、地価の上昇や住宅需要の高まりが見られます。

3.東京オリンピック後の不動産の価格推移はどうなるの?


日本の人口はすでに減少しており、さらに、世帯数も2019年を境に減少していくことが予測されています。そのため、オリンピック後は政策や経済状況だけでなく、エリア同士での集客競争、都市としての魅力なども不動産の価格推移に影響すると考えられます。

人口数や世帯数の低下による影響

人口数だけでなく世帯数も低下することで、住宅需要も低下していくことは間違いないでしょう。東京の人口減少は他の都市よりも緩やかであるものの、エリアによっては不動産価格が低下することが予想されています。

現在、都内では多くのエリアで都市開発が盛んに行われています。不動産投資では、環境整備や魅力的な街作りを参考にして、不動産の価格推移を予測した長期的な運営が必要となってきます。

安倍政権後の政策による影響

政策目標が達成された後、あるいは、政権が変わった時、現在の金融緩和措置が続くとは限りません。住宅ローンの金利が上がってしまうと、住宅需要にも影響しますので、都内でも不動産価格が下がる可能性は十分ありえます。

東京の都市競争力は世界でもトップレベル

経済、環境、文化・交流などを評価した世界の都市総合力ランキングでは、東京は世界4位、アジアでは1位をキープしています。

オリンピック効果により、海外からの観光客が増加しており、観光都市としての人気も高まっています。

都市開発が成功するかどうか、また、オリンピック後にも魅力的な観光都市として維持できるかどうかが、不動産価格にも大きく影響してきます。不動産投資で失敗しないためには、将来的な不動産の価格推移が安定あるいは向上するエリアでの投資を行うことが大切です。

現在、不動産業界はオリンピック需要の恩恵を授かっていますが、様々な問題を抱えているのも事実です。長期的な不動産投資を運営するには、経済状況や需要を理解し、不動産の価格推移を予測した投資を行いましょう。

由木 正伸

1971年生まれ、大阪市出身。1998年から不動産業に携わり、2006年に(株)エスタス管財を創業。不動産管理業を不動産業ではなく、サービス業と捉えオーナーサポートを展開。アジアの留学生への住まいの提供。元気な高齢者に賃貸市場を開放しようと企画するなど、あらゆる「住まい」の窓口としての役割を担うことを目指している。

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