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「収益物件」の満室経営はここがポイント【収益最大化に必要なこと】

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1.買う前にやるべきこと

「収益物件」の満室経営はここがポイント

投資物件を購入する場合は「収益評価」「担保評価」「稼働力」が健全化で判断します。
投資に失敗する原因は、物件選びを間違え、ローン返済ができなくなるパターンが一番多いようです。
購入前に調査をしっかり行い、間違った物件選びをすれば、満室経営を実現できる可能性は高くなります。

①自分がどれくらいのローンを組めるか知っておく

ローンを組む予定なら、自分は幾らぐらいのローンを組めるのかは知っておきたいでしょう。
組めるローンの額は、手元資金や勤め先の会社規模、資産背景に大きく変わりますが、

年収500万以下→年収の10倍程度
年収500万〜700万→年収15倍〜20倍程度
年収700万〜1,000→年収の20倍〜30倍程度
年収1,000万以上→年収の40倍程度

を目安にするとよいでしょう。
この数字をもとに、購入できる物件の金額を想定します。

②良い物件はどうやって探すか?

よい物件に巡り合えるためには、調査が必要です。
基本スタンスは、1,000件検索し、100件現地調査に行く、その中の10件に買付証明書を入れることです。
融資申請が通るのは、その中のせいぜい2、3件でしょう。
その中で、ようやく1件が買える程度です。

一度に1,000件検索するのはとっても大変ですので、1日5件程度、毎日検索するようにしましょう。
本当に購入してよかったと思える物件は、このくらいの労力を惜しまずかけることで出会えるものなのです。

③検索ツールの王道は、やはりインターネット

検索方法の王道は、インターネットの活用です。
不動産業者のサイト、ポータルサイトなどをチェックするうちに、自分が購入したい物件多く載っているサイトに巡り合えます。
投資物件が多く掲載されているサイトは

•楽待
•健美家
•Yahoo不動産
•アットホーム
•不動産投資連合体

あたりが有名です。
インターネットのほかに、新聞の折り込みチラシを確認する、地域に根付いた不動産業者めぐりをするのも効果があるでしょう。
知人や友人などの人脈からは、優良物件を紹介してもらえる可能性が高くなります。

③絶対買ってはいけない物件とは?

「収益評価」「担保評価」「稼働力」から考えると、買っては行けない物件は次のものです。

1.新築区分ワンルーム

新築区分ワンルームは購入価格高く、キャッシュフローが出ないため、投資物件として購入をおすすめしません。
新築区分ワンルームは、開発者、建設業者、販売業者が関わっているために中間マージンがかなり上乗せされ、実際の評価額は1,000万〜2,000万円くらいの物件の販売価格は2,000万~3,000万円くらいです。
返済比率が7~8割のために手元に残るのは1割くらいになります。

また返済比率が高く、家賃収入の7~8割は返済で消えていきます。
返済以外にも、管理費や修繕積立金がかかるので、手元に残るのは1割くらいになります。
さらに、空室になれば家賃収入がゼロとなり、収支は大きくマイナスになりますし、エアコンや給湯器など設備が壊れるだけで、数万~数十万円の持ち出し費用がかかります。

2.「家賃保証」のある物件

空室リスクを抑えるため、「35年家賃保証」など、家賃保証を付ける場合があります。
一括借り上げ形式をとり、サブリース契約などと言われます。
これは、そもそも、その会社が35年も事業継続できるかは分からないですし、保証会社の都合が悪いと数年程度で保証賃料が見直されたり、保証会社の意向で契約解除されたりします。

3.新築シェアハウス

新築シェアハウスは、部屋数を細かく区切ることで利回りを高く設定できる物件です。
しかし、あまりにも部屋が狭くて、客付けがしにくいのがマイナスポイントです。
長期一括借り上げなどを業者さんからすすめられますが、前述のリスクがあるので注意が必要です。
業者の話を鵜呑みにするのは禁物です。

また、融資がつきにくいのもおすすめしない理由の1つです。
新築シェアハウスは、「寄宿舎」という扱いになるため、銀行からの融資がつきにくく、融資を受けられても金利3.5~4.5%と高めです。
もし、8%の利回り物件で金利4.5%だった場合、イールドギャップ(投資利回りと長期金利との差のこと)は3.5%。固定資産税、運営諸経費、広告費などを払うと、キャッシュフローは出ず、赤字となります。

4.購入者が融資を引けるギリギリの金額まで利益を上乗せされた物件

この物件の販売に関わっているのは、中間省略業者です。
7,000万まで融資が組める人が顧客なら、3,000万円で仕入れた物件に融資額の限界金額である7,000万まで利益を乗せてきます。
業者が特定の銀行のみを取引銀行として指定してきたら、だまされていると疑ったほうがよいでしょう。

投資物件に融資が出るようになり、そのような操作をする悪質な業者が増えました。
「かぼちゃの馬車事件」は「レオパレス問題」により、今年に入って融資は厳しくなりつつありますが、まだ、悪質業者はまだ存在します。
このような手口を使っている物件は購入しないよう気を付けましょう。

2.買ってからやるべきこと

「収益物件」の満室経営はここがポイント

購入後はよい管理会社をみつけて、協力してもらいながら大家さん自身が洞察力をもって経営判断していくことが必要となります。
管理会社を選定する際、毎月いくら広告費を投入して、客付けを行っているのかなどもしっかりヒアリングして何社か比較すべきです。

①客付に強い管理会社を見分ける方法

1.空室が出たときの動きを確認する

空室が出たときの管理会社の対応を確認し、素早く対応できる管理会社を選ぶようにしましょう。
チェックポイントは

・どのような募集媒体に出して告知をするのか
・何日ぐらいで募集開始するか
・どのように内覧まで進めていくのか

退去が出た時の具体的な動きなどをしっかりヒアリングすることで、入居者募集に対してどれくらいのコストや労力をかけているかを確認します。
また、現在、大半の入居はネット経由で決まりますから、ネットでしっかり募集広告を出している管理会社を選ぶべきです。

2.気軽に相談できる会社か確認する

良好なコミュニケーションがとれ、信頼関係が築けるかどうかは管理会社を選ぶ際に重視すべきことです。
管理会社とのコミュニケーションが上手くいかないと、空室が埋まらない事例はたくさんあります。

そのためには、定期的に訪問する、遠方ならば電話をかけるなどを行うべきです。
物件が大家さんの住まいの近くにあるなら、物件を確認し、定期清掃やリフォームの相談、更新料や家賃の設定など質問を具体的に行います。
そうすれば、管理会社の姿勢が理解でき、相性が良いかどうかが分かりますし、相手も人間なので打ち解けてもらいやすくなります。

3.まとめ

「収益物件」の満室経営はここがポイント

家賃収入は、不労所得ではありません。
事業として考え、リスクや、退職後の収入などもあわせて収支を考えるべきです。
物件を買う前も、買った後も情報収集を続け、大家さんとしてのスキルアップを図るべきです。

利益の上がる物件を選び、満室経営を行いましょう。

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賃貸”住まい”の新しいカタチを提供するEdge編集部が記事を書きました。

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